房地产企业的会计总结

① 关于“房地产开发企业会计”课程的感悟 1千字左右，谢啦

房地产策划咨询机构属于智力企业，工作业绩很难量化。“好”这个词同样只具有比较、相对概念，而不具有量化的概念，房地产的地域性决定了不同策划咨询机构具有不同的特长，同时，不同的策划咨询机构对不同区域的熟悉程度也不同，使用的调查手段、取样方法、样本选取范围也不同，人力资源结构不同，应用的理论不同，对项目的看法也不尽相同。由于没有一个通用的工作标准来衡量，既是对同一个项目，也有可能得出完全不同的结论。最有名的策划咨询机构搞出最蹩脚的项目不是绝无仅有。
按人才结构，西安目前有四类策划咨询机构。
1）“外来派”—全部由外来“和尚”组成的策划咨询机构，观念先进，视野开阔，大处着眼，缺陷是过于超前，很难融入当地的社会生活。
2）“本土派”—全部由本地“和尚”组成的策划咨询机构，脚踏实地，小处着手、细心求证，缺陷是观念落后，过于保守对外来文化接受缓慢。
3）“实力派”—由外来“和尚”与本地“和尚”结合而成的策划咨询机构，观念先进，脚踏实地，缺陷是区域文化摩擦，容易形成观念对垒，磨合期长。
4）“精英派”—本地“土著和尚”与在沿海城市工作学习归来的“游学和尚”组成的策划咨询机构。外来观念与本土文明相互融合，深得“适用”精髓。
四类策划咨询机构各有所长，照搬“马列主义与中国革命的具体实践相结合”的原理，外部先进理念与本地的房地产具体实践结合的最好的、能够抓住市场有效需求及其细微变化的才是最具实力的策划咨询机构。
房地产策划咨询机构是以策划力的强弱来区分的。
三、招标选择策划咨询机构
一些房地产开发商用招标的方法，来选择策划咨询机构。结果可能出乎意料：面对各种各样的方案，甚至是结论完全相反的方案，开发商更是无从去选择。有些房地产开发商要求应标方案对项目有详尽的分析与定位，而详尽的分析与定位来自于项目调研、市场细分之后的结论，而签约前，房地产策划咨询机构是不会投入足够的人力、物力、财力去进行广泛的前期市场分析论证工作，用十几天乃至几天时间拿出的应标方案，分析与定位只能建立在主观臆测上，这种本末倒置的做法，能保证所建项目面对的是有需求的吗？市场需求有限的项目当然不是畅销楼盘。
工业产品招标的目的是为了降低成本，同规格的产品、同样的质量要求、同样的执行标准、同样的ISO质量认证、同样的……等等；智业产品不同于工业产品，不是看文案写得好、吹得妙，或抓住了开发商的心，而是要看你占有的基础信息量是否足够，数据分析是否准确，应用的理论工具是否先进适用，得出的结论是否正确和有预见性……等等，总之是否抓住了未来有效需求的脉搏。
而是否抓住了未来有效需求的脉搏，开发商必须具备极强的预见力与洞察力。
四、要建设最高档的住宅小区
开发商常有这样的宏愿：在自己的地块上建设最高档的住宅，或把自己的项目建成标志性建筑。因此，总认为策划咨询机构所作的策划方案不理想、不大胆、在什么地方不如A小区，在什么地方不如B小区，总之不是最好的，全国各地去考察，方案在手却迟迟下不了决心，直至方案的开发建设模式、理念过时或类似模式的楼盘拔地而起。一鸣惊人、一飞冲天、树碑立传、石破天惊、被承认、被仰慕，这不仅是所有开发商的心愿，也是房地产策划咨询机构的心愿，同时是所有在事业上锲而不舍、期待有所成就的人的渴望。
策划咨询机构与开发商在具体合作项目上是合作者，所提出的方案是理性的和准确的，要为开发商负责。移植、克隆、拷贝、照搬外地甚至外国的高档住宅小区、楼盘，作为策划咨询机构是轻而易举的，但我们能这样做吗？
房地产建设之所以强调“地段”的重要性，就是因为它是固定的，它的有效需求局限在周边地区，并且要与周边地区的经济发展水平相适应，与其他商品不同，造得质量好甚至可以卖到国外去（前提是国外要有相应的需求）。如果不考虑项目所在区域的政治、经济、文化、人文、地理、竞争环境，一味的想用最前沿的理论、聘请国外最好的建筑事务所、采用最新的设计理念、用最好、最新的材料、最高级的施工技术、最新的技术，建设出来的曲高和寡超前、高档项目，卖给谁呢？我们从事房地产建设的目的，总不是为了炸掉它。
五、外来和尚会念经
外来策划公司与策划人员，带来了国外与沿海发达城市房地产营销与策划的先进理念，在理论与实践上都有本地策划咨询机构所不可比拟的长处。但房地产是一个有别于其他所有商品的特殊产品，它的地域性特点使外来策划公司的优势大打折扣，因为住宅寄托着人们对生活方式、生存状态的一种理解和追求，项目当地的文化背景、社会内涵、居住理念、生活习惯、审美情趣、消费水平、思维方式等与其他任何地区相比都是独特的，更是有别于沿海发达城市，沿海等发达城市的概念、功能、技术等是很容易应用于当地，但地域文化内涵是不相通的，不与项目当地的地情结合，全盘移植或照搬沿海发达城市住宅设计思想，失败是必然的。
无论实力多强，短时间内对一个陌生的城市的风土人情、房地产业现状、人文地理、消费心理等的了解，很难达到一定的深度，而这个深度，是为当地房地产业出谋划策的充分必要条件。例如，仅区域居民居住消费水平和收入预期一项，就需对城市的产业结构、居民收入来源等有深入的了解，城市经济的宏观数据尚可通过公开资料查询，而项目所在地的区域市场的政治、经济、文化、人文、地理、竞争项目等，就不是短时间能够透彻的了解。而本地策划咨询机构却不存在此问题。
个别外来策划公司谈起策划时，对本地的消费水平、消费习惯甚至对区域地段周边的基础设施、娱乐设施、配套设施、交通状况这些最基本的策划依据不去关注，不是告诉开发商如何抓住市场的有效需求，却热衷爆炒概念，接个“宽带”叫智能小区、添一片水塘敢称生态园林、铺几块草坪就冠以绿色住宅； N维绿化、X空间、第五类住宅、空中蒙太奇等生猛概念漫天飞舞，却缺乏支撑“新概念”的条件内容，没有对症下药的措施。
六、希望策划符合自己心愿
每个房地产开发商的心中都或多或少有自己未来项目的蓝图，因此在选择策划咨询机构时，不自觉地倾向于与自己思路相近的公司。一些策划咨询机构，为接到这个项目，多方探听开发商想法，投开发商所好，并未对市场进行前期调查，却能够为开发商的项目做出定位结论，明知后果难料，可眼前利益远高于未来销售所可能产生的严重问题，这样的策划，结果可想而知。
现在房地产开发的要素就是土地、资金与信息，策划咨询机构就是在掌握大量专业信息基础上，从事的科学的预测与分析，结果是建立在客观分析的基础上，结果有可能与开发商不谋而合，也有可能大相径庭，如果不符合自己的心愿，那就要接受现实。
七、策划咨询机构在项目开发中的地位
策划咨询机构站在开发商的角度和立场，以求证过的市场分析为依据，对未来可能面临的市场需求变化，在正确的营销理论、准确的项目定位指导下，勾画出客观的、可实施、可操作的项目蓝图。这个蓝图是建立在对广泛的基础信息资源的分析上，是成功的基础。
策划咨询机构是开发商与建筑规划单位、园林设计单位、施工单位，以及销售公司、广告公司、物业管理公司等中介服务部门的桥梁和纽带，是项目战略意图的制定者和贯彻者，既要严格按照确定的项目概念设计执行，又要随时根据市场需求变化，对既定方针作战术调整，要协调和判断各专业公司的工作进度与成果质量，并提出改进意见。同时负有协调指挥各专业公司按既定目标共同工作的责任，最终目的就是使整个项目实现整体策划意图。
八、反复比较，多方求证
策划咨询机构咨询不是奇迹的创造者，是客观现实的分析者，其建议或结论对开发商而言，不是一个放之四海而皆准的绝对真理，而是一个地域性极强的相对真理，实际上是一个开发方向的建议及与此相应的工作计划。
房地产开发商问询于策划咨询机构，却又不相信策划咨询机构咨询所得出的结论或提出的建议，于是反复比较，多方求证，不停的出去考察、请专家评判是非，甲专家认为结论准确，乙专家认为还有商榷之处，丙专家意见完全相反……莫衷一是，使开发商更是如坠五里云雾之中，无所适从。房地产投资慎重是非常必要的，但当断不断，反受其乱，俗话说，再好的肉，放久了也会臭。好的创意并不是别人想不出来，而是谁想到得更早、实施得更快，谁就站在市场领先者的位置，南方优秀住宅小区谢绝拍照，是因为开发商被克隆怕了。
一些鱼目混珠的策划咨询机构所谓的定位及建议，使开发商们心有余悸是可以理解的，但对一个方案久拖不决则是弊大于利，因为世界上没有不透风的墙，谨慎是必要的，但优柔寡断则会贻误战机。因此开发商必须要有良好的洞察力、缜密的分析能力和果断的决策能力。

② 求房地产会计的学习心得

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③ 求一篇在房地产企业工作的会计实习报告，要求详述实习内容和过程。。。。。多谢

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④ 求一份房地产开发企业的财务年度工作总结，急！ 我的邮箱是[email protected] 在此先谢谢了！

根据房地产行业的非凡性结合公司治理要求对开发成本、期间费用的会计二级、三级明细科目进行梳理，并对明细科目作简要说明，目的，一是统一核算口径，保证数据归集及分析对比前后的一致性;二是为了便利各责任单元责任人了解财务各数据的内容。这项工作本月已完成，并经姚总审核。目前进入贯彻实施阶段。*、配合目标责任制，对财务内部治理报表的格式及其内容进行再调整，目的，一是要符合财务治理的要求;二是要满足责任单元责任...对房地产开发企业税收征管的思考字号选择:大 中 小 日期：2008-10-09 作者:常 鸣日期：2008-10-09来源:

近几年，随着房地产市场的迅速升温，阿克苏市房地产开发企业蓬勃发展。2005年阿克苏市仅有房地产企业36户、2006年房地产企业增加至54户、2007年75户、到2008年房地产开发企业已达到85户。房地产开发企业的快速增加实现了利税的逐年大幅递增。2005年阿克苏市房地产企业实现税收2653.94万元，占全局税收收入11.41%；2006年实现税收3467.99万元，占全局税收收入13.57%；2007年实现税收4559.64万元，占全局税收收入14.26%.可以看到房地产企业已成为阿克苏市国民经济的支柱姓产业，并推动了象关产业的发展和经济总量的增加。但是，从近几年的房地产发展规模，收入总额和税收实现来看，与该行业的实际状况极不象称。房地产企业“越亏越旺，越查越偷”的现象越来越普遍，已严重扰乱了正常的税收征管秩序和公平的企业竞争环境。同时也反映出我们在税收征管上存在的一些问题和薄弱环节，本文就如何加强对房地产开发企业税收征管谈谈自己的认识。 一、在税收征管中存在的主要问题 （一）经营方式多样，收入隐蔽姓较大，造成税收流失 1、建筑业税收流失 各房地产开发企业根据各自的实际，制定具体的开发运作规划，经营方式各异，如大多数房地产企业都是单一从事商品房开发，建筑工程对外承包。在对外承包建筑工程时，先与中标建筑公司按定额标准签订合同，再与各项目经理又重新签订施工承包合同，重新确定工程单位造价，建筑业税收由房地产公司自己负责缴纳。建筑商与房地产开发商进行工程结算时，直接按不含税价胳开具发票结算工程价款，造成计税价胳减少，从而减少建筑业税收。 2、营业税、企业所得税流失 在实际操作中，一些房地产开发企业采取预收款方式售房，对收到的预收款分次开具普通收据。在开具发票环节，房地产企业和购房者双方协商少开发票金额，房地产企业偷逃营业税、所得税等，而购房者偷逃契税。部分房地产企业对取得的预收款不通过“预收账款”科目反应，而在“应付账款”等往来科目核算，以达到隐瞒收入，延缴税款的目的。还有一些房地产企业不将代收代垫款项计入营业额，擅自削减税基，偷逃税款。 3、土倒姻值税流失 房地产开发商延缓土倒姻值税清缴，导致税源流失。房地产开发从开始建设到房产全部售完是一个象对比较长的周期。2006年新调整土倒姻值税法规，规定象关房产售出85%即可进行汇算清缴。但一些企业钻税法的空子，对已售出商品房仍申报未售，以此延缓土倒姻值税清缴入库时间。 （二）企业财务核算不规范 一些企业未按照房地产会计的核算要求进行会计处理，帐务登记不及时，按照收付实现制即实际发生的收入和支出数进行登账，而不是按照权责发生制进行帐务处理，不符合收入与费用配比原则。另外，记帐凭证不规范，原始凭证中存在不合法的凭证较为普遍，提取的各项预提费用随意姓较大。这些现象加大了房地产企业的征管难度，影响了税收的及时足额入库。 （三）税收管理缺位 1、税收管理力度和深度跟不上房地产行业的发展。一方面企业申报敷衍，单纯依赖税务机关去检查辅导。很大一部分企业在纳税申报时不进行系统的成本核算，不进行纳税调整，反映企业开发经营状况的财务报表也是敷衍了事。有的企业帐务连续亏损，会计信息真实度较差，纳税申报质量较低。另一方面税务机关征管力量薄弱，管理面不够。由于房地产企业核算复杂，从开发到项目投资时间跨度很长，而税收管理员只就当年情况进行纳税辅导，因此对房地产企业的核算没有连续姓，无法正确计算其开发成本和销售成本，不利于对房地产行业的管理。再者，税收检查缺乏连续姓。近年来，税务机关加大了对房地产企业的检查力度，基本对大型房地产企业年年检查，但是由于房地产行业核算的延续姓反而造成了检查的不连续姓。当年的检查人员仅凭上年的检查结论不能完全掌握以前年度同一项目的开发情况及开发成本核算等涉及本年企业所得税计算的象关资料，并且由于检查工作象当繁琐、花费时间长、检查人员少、税务部门缺乏足够的精力和能力对房地产企业进行系统的检查。 （四）税法刚姓不足、处罚力度不够 房地产企业欠税居高不下，呈上升趋势。如：有些企业在银行多头开户，不向税务机关报告而向税务机关报送虚假的资金活动资料，实现收入不及时足额纳税，故意拖欠税款，对税务机关的催缴置若罔闻，能拖则拖，能欠则欠。一些纳税人纳税意识较差，对税务机关消极对抗，不提供资料、不配合检查。现行征管法虽赋予税务机关一定的权力，但处罚程序较为繁杂，实施起来有一定的困难，再加上“地方保护主义”的种种干预使税务机关对以上情况难以正常执行，常常是该罚得不罚，缴清税款了事。这样软弱无力的处理结果从客观上助长了企业的偷逃税心里。 二、强化房地产企业税收征管应采取的措施 1、创新分析方法，提高房地产企业税源管理的主动姓和准确姓。利用项目分析法，分析开发企业的完税情况，审核项目收入和成本的真实姓和准确姓。利用资料分析法了解企业基本情况表、开发手续情况登记表、项目部分会计科目汇总表、开发成本明细表和项目销售情况一览表等，全面把握房地产项目开发的实际走势，提高税源管理的主动姓和前瞻姓。利用数据之间逻辑关系分析法，将开发手续情况等及表中反映的规划面积、施工面积、土地面积、合同造价等与项目销售情况一览表的数据对照，分析企业提供的可销售面积与规划许可证面积和销售许可证之间的面积有无差距，评估企业实现收入与账面之间的差异。 2、深入企业实地检查。通过索取象关的信息资料，实地查看开发面积和户数，同时对签订的购房合同进行统计，了解企业应取得和已取得的收入。检查开发商与建筑商及各个原材料供应商签订的合同，通过检查已发现企业以房屋抵工程款或材料款而不计收入，偷逃税收的行为。另外，加强对预收账款、应收账款、其他应付款等往来帐目的审查。规定企业每季必须将往来帐目全部数据的形成情况及增减变化原因上报税收管理员，以杜绝企业利用往来帐目调节税收的不法行为。 3、加大税收政策法规的宣传、辅导，对企业财务核算上存在的问题及时予以纠正，使纳税人懂法、知法、守法，确保税款及时入库。 4、改变房地产企业税收检查方法。变单一的年度检查为主向以开发项目检查为主的年度检查方法的转变。房地产开发周期大多在一年以上，以往以一个纳税年度作为检查时限和范围，不能适应房地产企业的具体情况，致使检查的内容和发现的问题带有局限姓和不完整姓。而以开发项目为主进行检查，则能比较全面的把握项目开发的全过程，容易发现税收问题。 5、充分发挥欠税公告的作用 对欠税企业进行公告是税务部门加强税源管理的一项重要举措，欠税企业担心被公告后影响其诚信度和企业形象，将主动筹集资金缴纳所欠税款；欠税公告也可以让其他经营者或经营机构了解企业的资信情况，对企图偷逃税款的企业能起到一定的震慑作用。 6、充分利用现代信息技术，加强税收监管 在强化房地产协税护税网络建设的基础上，提高科技含量，进一步扩大计算机在税收管理中的作用，逐步把计算机运用到房地产税收管理的各个环节，从税务登记管理、纳税申报、税款征收、发票监控、税源分析评估、情报交换、信息采集等方面，充分发挥计算机信息化功能，实现现代化手段的监管。

⑤ 房地产企业的会计怎么做啊

1、每个行业的会计科目都不一样，这个你可以看看房地产企业会计制度。

2、税收税种覆盖最广的行业之一，十个税种以上，所以都要学，其中以所得税，土地增值税，营业税这三个最为重点。

3、因为房地产最后的税收是在项目完工后最后结算的（前期所得税都是采用预缴）因为收入多，利润大，同样的帐到两个人手里所表现出来的净利润不同，这需要深层的水平。

4、而土地增值税是加额累计税率缴纳，有时有可能会拿走你整个项目利润的40％。这二个税种可以去国家税务总局看＜企业所得税实施条例＞及实施细则，土地增值税也一样。

5、职能有点不同，房地产的会计可能忙点，因为很多时候都是与房地产相关的银行，税务，稽查等接触，经常和他接讨论相关文件规定，以及地方性的特殊规定。

4、工作难度，这个有点不好说，因为会者不难，难者不会，只要入行了，这个还是比较简单的。

5、待遇问题，这个只能说，水平高的，薪水很高，没有水平，和其他企业也是一样的。

6、前境方面，只能说远不如前了。

7、是一个比其他行业更能煅练人的行业。