营改增后的房地产企业会计处理
1. 谁有营改增后房地产会计帐务处理流程
有的，分录，手工帐，房产会计账务处理流程，都是营改增后的课程，需要吗
一、开发阶段,归集开发成本
1、购置土地、支付拆迁补偿费、市政配套费契税等
借:开发成本(按XX项目、成本对象进行明细核算)——土地征用及拆迁补偿费
贷:银行存款等科目
2、发生开发成本
借:开发成本(XX项目、成本对象) ——前期工程费/基础设施费/建筑安装工程费/公共配套设施
/借款费用(或列开发间接费用,借款费用不能抵进项)
借:开发间接费用
借:应交税费—应交增值税(进项税金)
贷:银行存款等科目
说明:如能分清成本对象则直接计入该成本对象的开发成本：
借:开发成本—XX项目(对象) ——XX
贷:银行存款(应付账款)
不能分清成本对象的,其支出应先归集至开发间接费用,再在各成本对象之间按一定标准分配。成本分配的一般方法:占地面积法、建筑面积法、直接成本法、预算造价法。其中土地成本——按占地面积法【国税发【2009】31号】建议:建筑面积。
二、预售阶段,取得预售收入
1、未完工收到预收款
借:银行存款等 贷:预收账款—XX项目
2、次月预交增值税【预售收入/(1+11%) X3%预缴】,次月缴纳时:
借:应交税费—未交增值税 贷:银行存款
3、次月按预缴的增值税,预缴城建税、教育费附加、地方教育费附加及缴纳土地增值税等税费
借:应交税费—城、教、土增税等 贷:银行存款
三、完工销售阶段,确认收入、成本
1、完工分配开发间接费用
借:开发成本——各项目、成本对象贷:开发间接费用
2、完工结转开发产品
借:开发产品——各项目
借:固定资产或投资性房地产(转作出租或自用)
贷:开发成本——各明细
3、交房并符合确认收入条件
借:预收账款等
贷:主营业务收入——XX项目(房号)
贷:应交税费—应交增值税(销项税额)
备注:主营业务收入为不含税的全部价款和价外费用,按11%税率计算销项税金。2019年税率调整为10%。
4、同时,结转交房部分所对应的成本:
借:主营业务成本
贷:开发产品——各项目(房号或附房号明细)
5、扣减收入对应的土地价款
当期允许扣除的土地价款=(当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积)×支付的土地价款
营改增抵减的销项税额=按上述公式计算的当期可以扣减的土地价款/(1+11%)*11%
借:应交税费——应交增值税(营改增抵减的销项税额)
贷:主营业务成本——XX项目
月末,计算尚未缴纳的增值税=(全部销项税额-营改增抵减的销项税额)-全部进项税额=a
借:应交税费——应交增值税(转出未交增值税)a
贷:应交税费——未交增值税a
次月,申报缴纳增值税:
借:应交税费——未交增值税a
贷:银行存款a
结转当期已售面积所对应的税金及附加:
借:营业税金及附加
贷:应交税费--城、教、土增税等
3. 房地产企业营改增会计分录怎么做
房地产开发企业会计核算处理
根据《财政部关于印发〈增值税会计处理规定〉的通知》(财会〔2016〕22号)规定,发生相关成本费用允许扣减销售额即增值税差额纳税(房地产行业为差额纳税)的,房地产企业按照规定土地价款等允许抵扣的税额,冲减房地产企业主营业务成本,即在会计核算,按规定土地成本销项抵减的税额不冲减收入,直接冲减成本,会计分录如下:
借:应交税费-应交增值税(销项税额抵减)
贷:主营业务成本
4. 房地产开发企业营改增后预缴增值税,计提和缴纳的会计分录
房地产预缴增值税根据预收款计算申报，银行支付入库增值税会计分录。
借：应交税费—应交增值税—已交税金
贷：银行存款
5. 营改增房地产会计人员该怎样正确进行会计处理
营改增”可能对房地产开发企业产生的影响如下：
1. 税收负担与经营成本的影响：房地产开发企业在开发建设、转让销售及持有自营阶段，均涉及营业税纳税问题，主要体现在： a. 开发建设阶段：提供建筑业应税劳务（营业额包括应税劳务及工程所用材料、设备及其他物资和动力价款在内，不含甲方供材）,按照营业税率3%计征 b. 转让及销售阶段：转让无形资产（土地使用权），销售不动产（商品房及其他建筑物与构筑物、其他地上附着物），均按照转让及销售的全部收入减去土地使用权或不动产的受让或购置原价后的余额为营业额以5%税率计征营业税 c. 持有自营阶段：出租房地产，按租赁服务业以5%税率计征营业税 结合税制改革试点方案的要求，可以看出，如果对建筑业及房地产业进行“营改增”税制改革，那么它对房地产开发企业的影响是系统性的。首先，税率的直接变化（由3%∕5%营业税税率变为11%∕17%增值税税率），税率均大幅上升，虽然增值税可以抵扣相应进项税额，但是由于房地产开发企业的业务特殊性与复杂性，在实际操作中很多项目往往难以抵扣，并且建筑施工企业作为房地产开发企业的直接上游企业，其受“营改增”税制改革的影响必然会波及甚至转嫁至房地产开发企业，进而造成对房地产开发企业的税收负担与经营成本的一系列影响。当然，还要考虑成本税金的变化对企业所得税的纳税影响，由于上述影响是系统性的，其对房地产开发企业总的税收负担与经营成本的具体影响是加重还是减轻取决于税制改革对房地产及相关行业的具体改革措施（特别是适用税率与抵扣机制的设计），并且因各房地产开发企业的具体业务类型及经营方式与税务筹划措施而有所不同。依据现今的房地产开发企业行业生态总体来看，“营改增”税制改革对现行房地产开发企业总的税收负担与经营成本的普遍影响可能是 “不减反增”。
2. 财务管理与会计处理的影响 “营改增”税制改革对房地产开发企业宏观财务管理与具体会计处理的影响是显而易见的。一方面，企业出于合理降低税收负担与经营成本的考虑，会要求自身财会人员加强宏观财务管理，甚至要求财会人员加强与内部采购销售决策与具体执行人员的联动沟通，达到合理降低税负与经营成本的目的，这一点将在第四部分房地产开发企业的相关对策中进一步阐述。另一方面，“营改增”改革也会对房地产开发企业的具体会计处理、发票管理产生直接影响，主要是上述1中企业3阶段业务的具体涉税处理转变问题，以及原涉及营业税的兼营行为、视同销售与混合销售行为的转变处理问题。
3. 企业融资与现金流的影响 由于房地产开发企业的业务特殊性与复杂性，要求企业必须有良好的融资能力与充足的现金流来维持企业的正常运转。实务中，房地产开发企业多采用预售制，营业税在确认预售收入的当期就要缴纳，占用流动资金，转让无形资产、销售不动产营业税税率为5%。营业税构成房地产企业不可忽视的现金流出。而改征增值税后，一般房地产项目建设、材料等先购入，多数时间，进项税额大于销项税额，因而开发之初较长的时间内无税可缴，减少企业流动资金的占用，扩大企业现金流。
6. 请问房地产营改增如何处理账务
还没开始对房地产行业开始改革 今年估计对通信业和建筑安装行业 如果外包不影响
7. 营改增后房地产企业的土地出让金的账务处理怎么算
Ø出让方式取得土地使用权时
Dr. 开发成本
Cr. 银行存款… [土地出让金合同总价、契税……]
销售自行开发房地产业务增值税计税销售额=（全部价款和价外费用-按规定支付的土地价款）÷（1+11%）
出让方式取得土地使用权价款抵减的销项税额=[按规定支付的土地价款÷(1+11%)]×11%，在销售计算销项税额时逐步处理；
建立备查簿（项目、可售建筑面积、土地出让金、按规定支付的土地价款、可抵减销项税额）
Ø 产权移交确认销售收入的同时，当期房产销售相关的土地价款可抵减销项税额冲减营业成本
Dr. 应交税费——应交增值税（销项税额抵减） [按规定计算出的可转入本期抵减金额]
主营业务成本（红字）
复核和登记备查簿（销售和未售建筑面积，本期、累计、尚待扣除的土地价款，本期、累计、尚可抵减销项税额）
当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×按规定支付的土地价款。
(7)营改增后的房地产企业会计处理扩展阅读：
土地出让金(land transaction fees) 是指各级政府土地管理部门将土地使用权出让给土地使用者，按规定向受让人收取的土地出让的全部价款（指土地出让的交易总额），或土地使用期满；
土地使用者需要续期而向土地管理部门缴纳的续期土地出让价款，或原通过行政划拨获得土地使用权的土地使用者，将土地使用权有偿转让、出租、抵押、作价入股和投资，按规定补交的土地出让价款。2018年上半年，地方政府获得的土地出让金26941亿元，同比增长43%。
土地出让金不是简单的地价。对于住宅等项目，采用招标、拍卖、挂牌等的方式，可通过市场定价，土地出让金就是地价。可是对于经济适用房、廉租房、配套房等项目，以及开发园区等工业项目，往往不是依靠完全的市场调节，土地出让金就带有税费的性质，是定价。
土地出让金，顾名思义，它是一个与土地和土地使用权相联系的新范畴，是一个土地财政问题。土地出让金，在社会主义宏观调控中具有双重功能：
一是调节土地的利用，改进和调整产业结构，包括一二三产业结构、各业内部结构等，制约或促进经济发展；
二是土地出让金的分配，作为调整市场经济关系的经济杠杆，调控在国家、土地所有者和土地使用者之间合理分配土地收益，调节市场竞争关系等。
土地出让金，实际上就是土地所有者出让土地使用权若干年限的地租之总和。现行的土地出让金的实质，可概括为它是一个既有累计若干年的地租性质，又有一次性收取的似税非税性质的矛盾复合体。土地出让金具有地租而非税性质。
税收是国家作为管理者对纳税人为国家缴纳的经济义务，具有强制性、无偿性和固定性。土地出让金，将累计若干年地租总和，采取一次性收取，则又似有税收的非租性质。土地出让金自身就是这样一个内在矛盾的复合体。也就是说，土地出让金，似租非租，似税非税。
8. 营改增房地产预收房款怎么会计处理
营改增后，房地产企业预收房款的税会处理
营业税时期，房地产企业在预收房款时，即达到营业税纳税义务时间，在不动产所在地申报缴纳营业税。营改增后，房地产企业预收房款，未达到增值税纳税义务时间，只是需要在不动产所在地预缴增值税。但如果对预收款开具了发票，则达到了纳税义务发生时间，需要在机构所在地申报增值税，当然现在很多地方政策对预收房款要求不开发票不申报等，这个要注意账务处理是不同的。最终确认收入时，还需要计提增值税，如何即反应业务实质，又帐表相符，账务核算又简便易行，就此笔者谈谈自己的观点。以一般纳税人房地产企业选择一般计税方式为例：
1、预收房款111万元，并开具发票
借：银行存款111
贷：预收账款——已开票111
2、在不动产所在地预缴增值税
借：应缴税费——未交增值税3（111÷1.11×3%）
贷：银行存款3
文件依据：（国家税务总局2016年第18号）
应预缴税款=预收款÷（1+适用税率或征收率）×3%
适用一般计税方法计税的，按照11%的适用税率计算；适用简易计税方法计税的，按照5%的征收率计算。
3、在机构所在地申报
借：其他应收款——预缴税款11（111÷1.11×11%）
贷：应缴税费——应交增值税（销项税额）11
文件依据：财税2016年36号文件规定，纳税义务发生时间，先开具发票的，为开具发票的当天。开具了发票，应在机构所在地申报增值税。
说明：对于房地产企业预收款，现在很多地方政策，一般要求不开具发票，或者开具零税率发票，或者只预缴税款不申报，这些情况下，就不需做以上分录，后续也不需冲销上述分录。而是待达到纳税义务一并申报时账务处理。本文主要涉及在预收房款开具发票申报时对重复计税的账务处理。
说明，这里的“其他应收款”科目，是笔者个人的建议。原因是如果冲减预收账款，则将预收账款冲成不含税价，一是不好对账，二是非常容易混乱，这也是在实践中的经验教训。当然也可选择适合自己企业的处理方式。
4、取得进项税2万元。
借：应缴税费——应交增值税（进项税额）2
贷：应付账款等2
5、转出未交增值税
借：应缴税费——应交增值税（转出未交增值税）9（11-2）
贷：应缴税费——未交增值税9
说明：房地产企业在预收房款开具发票时，即达到了增值税纳税义务时间，笔者认为此时即可计算扣除预收房款对应的土地款，为行文简便，土地扣除放在后面一起处理，结果是一致的，特此说明。
6、缴纳增值税
借：应缴税费——未交增值税6（9-3）
贷：银行存款6
共应缴纳增值税=11-2=9万元；预缴了3万元，补缴了6万元，合计缴纳9万元，核对相符。
7、实现收入，假设房款为333万元。
借：应收账款333万
贷：主营业务收入300
贷：应缴税费——应交增值税（销项税额）33
借：预收账款——已开票111
贷：应收账款111
说明：预收账款和应收账款互相冲销，是笔者个人的建议，主要是因为之后需要冲销因预收房款重复计提的增值税，按照预收账款的余额可以有一个核对的关系。
8、土地款差额扣除
计算的可以差额扣除的土地款为33.3万元。
借：应缴税费——应交增值税（营改增抵减的销项税额）3.3（33.3÷1.11×11%）
贷：主营业务成本——土地成本3.3
9、冲销重复计提的增值税
借：其他应收款——预缴税款-11
贷：应缴税费——应交增值税（销项税额）-11
可借鉴以下公式：
应冲销的税额=（预收账款期末余额-预收账款期初余额）÷1.11×11%=（0-111）÷1.11×11%=-11
如果预收账款（已开票）期末余额大于期初余额，说明应补提增值税。
说明：虽然收入为300万元，销项税额为33万元，但开具发票只能开具222万元（333-111），销项税额为22万元。因之前已经开具了111万元的发票。申报表中的销项税额为22万元，账务上的销项税额也是22万元，帐表相符。
10、转出未交增值税
借：应缴税费——应交增值税（转出未交增值税）18.7（33-11-3.3）
贷：应缴税费——未交增值税18.7
缴纳增值税：
借：应缴税费——未交增值税18.7
贷：银行存款18.7
统算：应纳增值税=销项税33-进项税2-土地扣除3.3=27.7万元；
预缴增值税3+补缴增值税6+缴纳增值税18.7=27.7万元
核对相符。