房地产开发企业的会计核算

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施工、房地产开发企业财务制度

第一章 总 则

第一条 为了规范施工、房地产开发企业财务行为，有利于企业公平竞争，加强财

务管理和经济核算，根据《企业财务通则》，结合施工、房地产开发企业的特点及其管理

要求，制定本制度。

第二条 本制度适用于中华人民共和国境内的各类施工、房地产开发企业（以下简

称企业），包括全民所有制企业、集体所有制企业、私营企业、外商投资企业等各类经济

性质的企业；有限责任公司、股份有限公司等各类组织形式的企业。

其他行业独立核算的施工、房地产开发企业也适用本制度。

第三条 企业应当在办理工商登记之日起30日内，向主管财政机关提交企业设立

批准证书、营业执照、合同、章程等文件的复制件。

企业发生迁移、合并、分立以及其他变更登记等主要事项，应当在依法办理变更登记

之日起30日内，向主管财政机关提交变更文件的复制件。

第四条 企业应当建立健全财务管理制度，完善内部经济责任制，严格执行国家规

定的各项财务开支范围和标准，如实反映企业财务状况和经营成果，依法计算缴纳国家税

收，并接受主管财政机关的检查监督。

第五条 企业财务管理的基本任务和方法是，做好各项财务收支的计划、控制、核

算、分析和考核工作，依法合理筹集资金，有效利用企业各项资产，努力提高经济效益。

第六条 企业应当做好财务管理基础工作。在生产经营活动中的产量、质量、工时

、设备利用，存货的消耗、收发、领退、转移以及各项财产物资的毁损等，都应当及时做

好完整的原始记录。企业各项财产物资的进出消耗，都应当做到手续齐全，计量准确，完

善原材料、能源等物资的消耗定额和工时定额，定期或者不定期地进行财产清查。

第二章 资金筹集

第七条 企业筹集的资本金，按投资主体分为国家资本金、法人资本金、个人资本

金和外商资本金等。

国家资本金为有权代表国家投资的政府部门或者机构以国有资产投入企业形成的资本

金。

法人资本金为其他法人单位以其依法可以支配的资产投入企业形成的资本金。

个人资本金为社会个人或者本企业内部职工以个人合法财产投入企业形成的资本金。

外商资本金为国外投资者以及我国香港、澳门和台湾地区投资者投入企业形成的资本

金。

第八条 企业应当按照法律、法规和合同、章程的规定，及时筹集资本金。资本金

可以一次或者分期筹集。一次性筹集的，从营业执照签发之日起6个月内筹足；分期筹集

的，最后一期出资应当在营业执照签发之日起3年内缴清，其中，第一次筹集的投资者出

资不得低于15％，并且在营业执照签发之日起3个月内缴清。

投资者未按照投资合同、协议章程的约定履行出资义务的，企业或者其他投资可以依

法追究其违约责任。

第九条 企业在筹集资本金过程中，吸收的投资者的无形资产（不包括土地使用权

）的出资不得超过企业注册资金的20％；因情况特殊，需要超过20％的，应当经有关

部门审查批准，但是最高不得超过30％。法律另有规定的，从其规定。

企业不得吸收投资者的已设立有担保物权及租赁资产的出资。

第十条 企业筹集的资本金，必须聘请中国注册会计师验资并出具验资报告，由企

业据以发给投资者出资证明书。

第十一条 企业筹集的资本金，在生产经营期间内，投资者除依法转让外，不得以

任何方式抽走。法律另有规定的，从其规定。

投资者按照出资比例或者合同、章程的规定，分享企业利润和分担风险及亏损。

第十二条 企业在筹集资本金活动中，投资者实际缴付的出资额超出其资本金的差

额（包括股份有限公司发行股票的溢价净收入），接受捐赠的财产，资产的评估确认价值

或者合同、协议约定价值与原帐面净值的差额，以及资本汇率折算差额等计入资本公积金。

资本公积金按照法定程序，可以转增资本金。

第十三条 企业的负债分为流动负债和长期负债。

流动负债包括短期借款、应付短期债券、应付票据、应交税金、应付购货款、应付分

包工程款、应付工程款、应付工资、应付投资者利润、应付股利和其他应付款，预收工程

款、预收备料款、预收销货款、预收购房定金、预收代建工程款、预提费用，以及从成本

、费用中提取的职工福利费等。

长期负债包括长期借款、长期应付款、应付长期债券等。

发行的长期债券按照债券面值计价，实际收到的价款超过或者低于债券面值的差额，

在债券到期以前分期冲减或者增加利息支出。

第十四条 企业流动负债的应计利息支出，计入财务费用。

企业长期负债的应计利息支出，筹建期间的，计入开办费；生产期间的，计入财务费

用；清算期间的，计入清算损益。其中，与购建固定资产或者无形资产有关的，在资产尚

未交付使用或者虽已交付使用但尚未办理竣工决算以前，计入购建资产的价值。

第十五条 企业应当按期偿还各种负债，如发生因债权人特殊原因确实无法支付的

应付款项，计入营业外收入。

第三章 流动资产

第十六条 流动资产包括现金、各种存款、其他货币资金、短期投资、应收及预付

款项、存货等。

第十七条 其他货币资金包括外埠存款、在途资金等。

第十八条 应收及预付款项包括应收工程款、应收销货款、其他应收款、应收票据

、待摊费用、预付分包工程款、预付分包备料款、预付工程款、预付备料款、预付购货款

等。

应收票据应按照面值计价。贴现应收票据的实得款项与其面值的差额，计入财务费用。

第十九条 企业可以于年度终了，按照年末应收帐款余额的1％计提坏帐准备金，

计入管理费用。

企业发生的坏帐损失，冲减坏帐准备金。收回已核销的坏帐，增加坏帐准备金。

不计提坏帐准备金的企业，发生的坏帐损失，计入管理费用。收回已核销的坏帐，冲

减管理费用。

第二十条 存货包括主要材料、其他材料、周转材料、设备、低值易耗品、机械配

件、在建工程、在产品、产成品、半成品、结构件、商品等。

房地产开发企业临时出租房、周转房视同存货。

第二十一条 存货按实际成本计价。

购入的，按买价加运杂费、采购保管理费和税金等计价。

建设单位供应的，按合同确定价值计价。

自制的，按照制造过程中的各项实际支出计价。

委托外单位加工的，按实际耗用的原材料或者半成品加运杂费和加工费等计价。

投资者投入的，按照评估确认或者合同、协议约定的价值计价。

盘盈的，按照同类存货的实际成本计价；没有同类存货的，按照市价计价。

接受捐赠的，按照发票帐单所列金额加企业负担的运杂费、保险费、税金计价；无发

票帐单的，按同类存货的市价计价。

按照计划成本核算存货的企业，对存货的实际成本与计划成本之间的差异，应当单独

核算。

第二十二条 企业领用或发出的存货，按照实际成本核算的，可以采用先进先出法

、加权平均法、移动平均法、个别计价法、后进先出法等方法确定其实际成本；采用计划

成本核算的，按期结转其应负担的成本差异将计划成本按成本计算期调为实际成本。

第二十三条 企业领用的周转材料、低值易耗品按受益对象，一次或分期摊入工程

成本和管理费用。

房地产开发企业在用出租房、周转房按其耐用年限分期平均摊入成本。

第二十四条 企业对存货应当定期或者不定期盘点，年度终了前必须进行一次全面

的盘点清查。对于盘盈、盘亏、毁损以及报废的存货应当及时查明原因，分别情况及时处

理。

盘盈的存货，冲减管理费用。盘亏、毁损和报废的存货，扣除过失人或者保险公司赔

款和残料价值后，计入采购保管费或管理费用。存货毁损属于非常损失的部分，扣除过失

人或者保险公司赔款和残料价值后，计入营业外支出。

第四章 固定资产

第二十五条 固定资产是指使用期限超过一年的房屋及建筑物、机器、机械、运输

工具以及其他与生产经营有关的设备、器具、工具等。不属于生产经营主要设备的物品，

单位价值在2000元以上，并且使用期限超过两年的，也应当作固定资产。

企业根据实际情况，制定固定资产目录。

第二十六条 固定资产分为以下六类：

一、生产用固定资产。包括生产和行政管理用房屋及建筑物、施工机械、运输设备、

生产设备、仪器及试验设备和其他生产用固定资产；

二、非生产用固定资产。包括职工宿舍、招待所、学校、幼儿园、托儿所、俱乐部、

食堂、医院等单位使用的房屋、设备等固定资产；

三、租出固定资产；

四、未使用固定资产；

五、不需用固定资产；

六、融资租入的固定资产。

第二十七条 固定资产按照下列方法计价：

购入的，按照买价加上支付的运输费、保险费、包装费、安装调试费和缴纳的税金等

计价。

自行建造的，按照建造过程中实际发生的全部支出计价。

在原有固定资产基础上进行改、扩建的，按照固定资产原价加上改、扩建发生的支出

减去改、扩建过程中发生的固定资产变价收入后的余额计价。

投资者投入的，按照评估确认或者合同、协议约定的价值计价。

融资租入的，按照租赁协议或合同确定的价款加运输费、保险费、安装调试费等计价。

接受捐赠的，按照发票帐单所列金额（无发票帐单的，按照同类设备市价）加上由企

业负担的运输费、保险费、税金、安装调试费等计价。

盘盈的，按照同类固定资产的重置完全价值计价。

企业购建固定资产交纳的固定资产投资方向调节税、耕地占用税，计入固定资产价值。

第二十八条 企业为建造固定资产或者对固定资产进行技术改造而发生的尚未交付

使用以前的专项工程支出，按照实际成本计价。

第二十九条 专项工程发生报废或毁损，按照扣除残料价值和过失人或者保险公司

等赔款后的净损失，计入专项工程成本。单项工程报废以及由于非常原因造成的报废或毁

损，其净损失，在筹建期间，计入开办费；在生产经营期间，计入营业外支出。

专项工程交付使用前因试运转发生的支出计入工程成本，发生的营业性收入扣除税金

后冲减工程成本。

第三十条 完工并已交付使用但尚未办理竣工决算的工程，应按照工程全部支出数

估价转入固定资产，并从交付使用次月起计提折旧；办理竣工决算后，按其实际价值调整

原估价入帐的固定资产原值和已计提折旧。

第三十一条 企业计提固定资产折旧一般采用平均年限法和工作量法。技术进步较

快或使用寿命受工作环境影响较大的施工机械和运输设备，经财政部批准，可采用双倍余

额递减法或年数总和法计提折旧。

第三十二条 企业固定资产折旧年限（见附表一）。实行工作量法的其总行驶里程

，总工作小时可按同类固定资产折旧年限换算确定。

企业按照上述规定，有权选择具体折旧方法和折旧年限，在开始实行年度前报主管财

政机关备案。

平均年限法的固定资产折旧率和折旧额的计算公式为：

1－预计净残值率

年折旧率＝－－－－－－－－×100％

折旧年限

月折旧率＝年折旧率÷12

月折旧额＝固定资产原值×月折旧率

净残值率按照固定资产原值的3－5％确定，净残值率低于3％或者高于5％的，由

企业自主确定，报主管财政机关备案。

采用工作量法的固定资产折旧额计算公式为：

（一）按照行驶里程计算折旧的公式：

原值×（1－预计净残率）

单位里程折旧额＝－－－－－－－－－－－－

总行驶里程

（二）按照工作小时计算折旧的公式：

原值×（1－预计净残值率）

每工作小时折旧额＝－－－－－－－－－－－－－

总工作小时

采用双倍余额递减法的固定资产折旧率和折旧额的计算公式为：

2

年折旧率＝－－－－×100％

折旧年限

月折旧率＝年折旧率÷12

月折旧额＝固定资产帐面净值×月折旧率

实行双倍余额递减法的固定资产，应当在其固定资产折旧年限到期前两年内，将固定

资产净值扣除预计净残值后的净额平均摊销。

采用年数总和法的固定资产折旧率和折旧额的计算公式为：

折旧年限－已使用年数

年折旧率＝－－－－－－－－－－－－－－－－×100％

折旧年限×（折旧年限＋1）÷2

月折旧率＝年折旧率÷12

月折旧额＝（固定资产原值－预计净残值）×月折旧率

折旧年限和折旧方法一经确定，不得随意变更。需要变更的，由企业提出申请，并在

变更年度前报主管财政机关批准。

第三十三条 计提折旧的固定资产，包括房屋及建筑物、在用施工机械、运输设备

、生产设备、仪器及试验设备、其他固定资产，季节性停用、修理停用的固定资产，融资

租赁方式租入和经营租赁方式租出的固定资产。

不计提折旧的固定资产，包括除房屋及建筑物以外的未使用、不需用固定资产，经营

租赁方式租入的固定资产，已提足折旧继续使用的固定资产，破产、关停企业的固定资产

等。

提前报废的固定资产，不补提折旧，其净损失计入营业外支出。

第三十四条 企业固定资产折旧，从固定资产投入使用月份的次月起，按月计提。

停止使用的固定资产，从停用月份的次月起，停止计提折旧。提足折旧的逾龄固定资产不

再计提折旧。

企业按规定提取的固定资产折旧，计入成本费用，不得冲减资本金。

第三十五条 企业发生的固定资产修理支出，计入有关费用。修理费用发生不均衡

的、数额较大的，可以采用待摊或者预提的办法。采取预提办法的，实际发生的修理支出

应先冲减预提费用，实际支出数大于预提费用的差额，计入有关费用；小于预提费用的差

额冲减有关费用。

第三十六条 固定资产有偿转让或清理报废的变价收入扣除清理费用后的净收益与

其帐面净值（固定资产原值减累计折旧）的差额，计入营业外收入或营业外支出。

第三十七条 企业对固定资产应每年盘点一次。

盘盈的固定资产，按照原价减去估计累计折旧的净收益，计入营业外收入。盘亏、毁

损、报废的固定资产，按其原值扣除累计折旧、变价收入、过失人或保险公司赔偿以及残

值后的净损失，计入营业外支出。

企业在筹建期间发生的固定资产盘盈、盘亏和清理净损益，以及由于非常原因造成的

固定资产清理净损失，计入开办费。

第五章 无形资产、递延资产和其他资产

第三十八条 无形资产是指企业长期使用但没有实物形态的资产，包括专利权、商

标权、著作权、土地使用权、非专利技术、商誉等。

第三十九条 无形资产按取得时的实际成本计价。

投资者作为资本金或者合作条件投入的，按照评估确认或者合同，协议约定的金额计

价。

购入的，按照实际支付价款计价。

自行开发并且依法申请取得的，按照开发过程中实际支出计价。

接受捐赠的，按照发票帐单所列金额或者同类无形资产市价计价。

除企业合并外，商誉不得作价入帐。

非专利技术和商誉的计价，应当经法定评估机构评估确认。

第四十条 无形资产从开始受益之日起，在有效使用期限内平均摊入管理费用。有

效使用期限按照下列原则确定：

法律和合同或者企业申请书分别规定有法定有效期限和受益年限的，按照两者孰短的

原则确定。

法律没有规定有效期限，企业合同或者企业申请书中规定有受益年限的，按照合同或

者企业申请书规定的受益年限确定。

法律和合同或者企业申请书均未规定法定有效期限或者受益年限的，按照不少于10

年的期限确定。

第四十一条 企业转让无形资产取得的净收入，除国家法律法规另有规定外，计入

其他业务收入。

第四十二条 递延资产包括开办费、以经营租赁方式租入的固定资产改良支出、摊

销期限在1年以上的固定资产修理支出以及其他待摊费用等。

开办费是指企业在筹建期间发生的费用，包括筹建期间人员工资、办公费、培训费、

差旅费、印刷费、注册登记费，以及不计入固定资产和无形资产购建成本的汇兑损益利息

等支出。

下列费用不包括在开办费内：应当由投资者负担的费用支出，为取得各项固定资产、

无形资产所发生的支出，以及筹建期间应当计入资产价值的利息支出、汇兑损益等。

开办费自生产、经营月份的次月起，按不得短于5年的期限分期摊入管理费用。

以经营租赁方式租入的固定资产改良支出，在租赁有效期限内，分期摊入成本或者管

理费用。

第四十三条 其他资产包括临时设施、特准储备物资、银行冻结存款、冻结物资、

涉及诉讼中的财产等。

临时设施是指企业为保证施工和管理的进行而建造的各种简易设施，包括现场临时作

业棚、机具棚、材料库、办公室、休息室、厕所、化灰池、储水池、沥青锅灶等设施；临

时铁路专用线、轻便铁道；临时道路、围墙；临时给排水、供电、供热等管线；临时性简

易周转房，以及现场临时搭建的职工宿舍、食堂、浴室、医务室、理发室、托儿所等临时

性福利设施。

临时设施以建造时发生的实际支出计价，按工程受益期限分期摊入工程成本，报废清

理回收的残值扣除清理费用列作营业外收支。

特准储备物资是指具有专门用途，但是不参加生产经营的经国家批准储备的特种物资。

第六章 对外投资

第四十四条 企业根据国家法律、法规规定，可以采用货币资金、实物、无形资产

等方式向其他单位投资。包括短期投资和长期投资。

企业不得以国家专项储备的物资以及国家规定不得用于对外投资的其他财产向其他单

位投资。

第四十五条 企业的对外投资，按照下列原则确定：

以现金、存款等货币资金方式对外投资的，按照实际支付的金额计价。

以实物、无形资产方式向其它单位投资的，按照评估确认或合同、协议约定的价值计

价。资产评估确认或者合同、协议约定的价值与其帐面净值的差额，计入资本公积金。

企业认购的债券，按照实际支付的价款计价。实际支付款项中含有应计利息的，按照

扣除应计利息后的差额计价。

溢价或者折价购入的长期债券，其实际支付的款项（扣除应计利息）与债券面值的差

额，在债券到期前分期计入投资收益。

企业认购的股票，按实际支付价款计价。实际支付款项中含有已宣告发放但尚未支付

股利的，按照实际支付的价款扣除应收股利后的差额计价。

第四十六条 企业以货币资金、实物、无形资产和股票进行长期投资，对被投资单

位没有控制权的，应当采用成本法核算，并且不因被投资单位净资产的增加或减少而变动

；拥有实际控制权的，应当采用权益法核算，按照被投资单位增加或减少的净资产中所拥

有或者分担的数额，作为企业的投资收益或者投资损失，同时增加或者减少企业的长期投

资，并且在企业从被投资单位实际分得股利或者利润时，相应减少企业的长期投资。

第四十七条 企业对外投资取得的利息、利润和股利，扣除分担的亏损，计入投资

收益，按照国家规定缴纳或者补交所得税。

第四十八条 企业收回的对外投资与长期投资帐户的帐面价值的差额，计入投资收

益或者投资损失。

第七章 成本和费用

第四十九条 企业在工程施工、提供劳务、作业、房地产开发、销售产品等过程中

发生的各项支出，按照国家规定计入成本、费用。

第五十条 施工企业工程成本分为直接成本和间接成本。

直接成本是指施工过程中耗费的构成工程实体或有助于工程形成的各项支出，包括人

工费、材料费、机械使用费和其他直接费。

人工费包括企业从事建筑安装工程施工人员的工资、奖金、职工福利费、工资性质的

津贴、劳动保护费等。

材料费包括施工过程中耗用的构成工程实体的原材料、辅助材料、构配件、零件、半

成品的费用和周转材料的摊销及租赁费用。

机械使用费包括施工过程中使用自有施工机械所发生的机械使用费和租用外单位施工

机械的租赁费，以及施工机械安装、拆卸和进出场费。

其他直接费包括施工过程中发生的材料二次搬运费、临时设施摊销费、生产工具用具

使用费、检验试验费、工程定位复测费、工程点交费、场地清理费等。

间接成本是指企业各施工单位为组织和管理工程施工所发生的全部支出，包括施工单

位管理人员工资、奖金、职工福利费、行政管理用固定资产折旧费及修理费、物料消耗、

低值易耗品摊销、取暖费、水电费、办公费、差旅费、财产保险费、检验试验费、工程保

修费、劳动保护费、排污费及其他费用。

第五十一条 房地产开发企业开发产品成本包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程

费、建筑安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施费以及开发间接费用。

土地征用及拆迁补尝费包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地

下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。

前期工程费包括规划、设计、项目可行性研究、水文、地质、勘察、测绘、“三通一

平”等支出。

建筑安装工程费包括企业以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费和以自营方式

发生的建筑安装工程费。

基础设施费包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环

卫、绿化等工程发生的支出。

公共配套设施费包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。

开发间接费用是指企业所属直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福

利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。

第五十二条 企业内部独立核算的工业生产、运输、物资供销、服务等单位生产、

经营成本的划分，比照有关行业财务制度的规定办理。

第五十三条 企业发生的销售费用、管理费用和财务费用，计入当期损益。

第五十四条 销售费用是指企业在销售产品或者提供劳务等过程中发生的各项费用

，以及专设销售机构的各项费用。包括应由企业负担的运输费、装卸费、包装费、保险费

、维修费、展览费、差旅费、广告费、代销手续费、销售服务费，以及专设销售机构的人

员工资、奖金、福利费、折旧费、修理费、物料消耗以及其他经费。

房地产开发企业销售费用还包括开发产品销售之前改装修复费、看护费、采暖费等。

第五十五条 管理费用是指企业行政管理部门为管理和组织经营活动而发生的各项

费用，包括公司经费、工会经费、职工教育经费、劳动保险费、待业保险费、董事会费、

咨询费、审计费、诉讼费、排污费、绿化费、税金、土地使用费、土地损失补偿费、技术

转让费、技术开发费、无形资产摊销、开办费摊销、业务招待费、坏帐损失，存货盘亏、

毁损和报废（减盘盈）损失，以及其他管理费用。

公司经费包括公司总部管理人员工资、奖金、职工福利费、差旅费、办公费、折旧费

、修理费、物料消耗、低值易耗品摊销以及其他公司经费。

差旅费标准由企业参照当地政府规定的标准，结合企业的具体情况自行确定，并报主

管财政机关备案。

工会经费是指按职工工资总额2％计提拨交给工会的经费。

职工教育经费是指企业为职工学习先进技术和提高文化水平而支付的费用，按照职工

工资总额的1．5％计提。

劳动保险费是指企业支付离退休职工的退休金（包括提取的离退休统筹基金）、价格

补贴、医药费（包括企业支付离退休人员参加医疗保险的费用）、易地安家补助费、职工

退职金、6个月以上病假人员工资、职工死亡丧葬补助费、抚恤费、按规定支付给离休干

部的各项经费。

待业保险费是指企业按照国家规定交纳的待业保险基金。

董事会费是指企业最高权力机构（如董事会）及其成员为执行职能而发生的各项费用

，包括差旅费、会议费等。
http://..com/question/5280425.html?si=3

2. 房地产企业会计核算流程

会计核算流程就是由做凭证开始到编制会计报表这一过程，也叫会计循环。房地产主要是成本费用方面与其他企业不一样，成本一般是指开发成本，一般下设：“土地征用及拆迁补偿费”、“前期工程费”、“建筑安装工程费”、“基础设施建设费”、“配套设施费”和“开发间接费用”等六个成本项目专栏，如果有项目贷款的还可设“项目利息支出”

3. 房地产开发公司如何会计核算

2181 其它应付款 一般来讲，预收的房屋销售款应在预收账款的核算，如果为了会计报表的需要，有可能需要放在此科目。在项目发包的过程中，会要求施工单位交纳一定的工程进度质量保证金也会在此科目核算，亦要用往来核算，建议先整体规划好。二级明细设成存入保证金、合作单位往来、暂收房款定金等，可根据项目具体情况来考虑。 2191 预提费用 在计算银行贷款利息时可能用到，你要想简单的话，可以直接根据银行收贷款利息的单子计入开发间接费用将利息资本化或计入财务费用。 2201 待转资产价值、2211 预计负债、2311 应付债券、2331 专项应付款、2341 递延税款一般不用。 2321 长期应付款 一般房地产公司都会有营业税返还的相关政策，收到财政相应的补贴时，一般放入此科目。 2301 长期借款 核算银行贷款。 3101 实收资本 3103 已归还投资 3111 资本公积3121 盈余公积 3131 本年利润 3141 利润分配与其它无异。 4101 开发成本 开发成本的核算明细一般分为土地及拆迁、前期费用、建安工程、基础设施、配套费用、开发间接费(系4015 转入)，建议在建立核算体系之前与成本控制部门(预算部门)进行沟通，最好做到预算部门的口径与财务部门核算的口径一致，确保后期项目决算、对账工作的顺利进行，不要弄成预算部门和财务部门提出来的数据不一致，这样会令老板非常生气，结果两个部门都会挨骂。 4015 开发间接费用 一般核算项目期间的银行贷款利息及工程现场部门的费用，一般包括工程部门、设计部门、成本控制部门、综合报建部门的费用。 5101 主营业务收入、5102 其他业务收入、5201 投资收益、5203 补贴收入、5301 营业外收入、5401 主营业务成本、5402 主营业务税金及附加、5405 其他业务支出、5501 营业费用、5502 管理费用、5503 财务费用、5601 营业外支出、5701 所得税、5801 以前年度损益调整等损益类科目与其它无异。关于房地产收入的确认，请详细看一下国税发2003-83 号文，讲得很详细。 房地产会计核算是比较简单的，主要是往来的核算比较繁杂，因为在其它应收、应付核算要建立比较好的核算体系可以减少很多的工作量，这一点非常重要。 另外一点收入确认按国税发2003-83 号文确定。 房地产行业的税收比较复杂。需要重点关注，同时房地产行业所涉税种多属地方税，各地的政策亦不完全相同，应多与主管税务机关沟通。关于税的问题，可以请税务代理，一般税务代理和税务机关有长期的沟通，亦有相当的关系，可以节约企业的沟通成本。 一、房地产公司的成本要通过“开发成本”科目核算，开发成本科目每月不需要结转，只有在别墅楼完工交付使用后，才能进行成本的结转。 二、开发成本核算的内容 1、土地征用及拆迁补偿费或批租地价：指因开发房地产而征用土地所发生的各项费用，包括征地费、安置费以及原有建筑物的拆迁补偿费，或采用批租方式取得土地的批租地价。 2、前期工程费：指土地、房屋开发前发生的规划、设计、可行性研究以及水文地质勘察、测绘、场地平整等费用。 3、基础设施费指：土地、房屋开发过程中发生的供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、绿化、环卫设施以及道路等基础设施费用。 4、建筑安装工程费：指土地房屋开发项目在开发过程中按建筑安装工程施工图施工所发生的各项建筑安装工程费和设备费。 5、配套设施费：指在开发小区内发生，可计入土地、房屋开发成本的不能有偿转让的公共配套设施费用，如钢炉房、水塔、居委会、派出所、幼托、消防、自行车棚、公厕等设施支出。 三、你公司前期工程准备，产生了一些支出，比如:勘测费用、文物保证金(确保挖到文物要汇报)、设计费用、人员工资、等等帐务处理： 1、勘测费用、设计费用支出 借：开发成本--前期工程费 贷：银行存款等 2、支付文物保证金(确保挖到文物要汇报) 借：其他应应收款--文物保证金 贷：银行存款等 3、人员工资 (1)支付工资时 借：应付工资 贷：应交税金--个人所得税 贷：现金 (2)月末，工资分配时 借：管理费用--工资(管理部门) 借：销售费用--工资(销售部门) 贷：应付工资 四、成本、收入核算的帐务处理 1、收入的核算 (1)收到首付款、按揭贷款时 借：现金(或银行存款) 贷：预收帐款--预售房款 (2)商品房完工交付使用后 借：预收帐款--预售房款 贷：主营业务收入 (3)同时，结转收入 借：主营业务收入 贷：本年利润 2、成本的核算 (1)商品房开发过程中发生的支出 借：开发成本--土地、前期、基础设施、建安费等 贷：银行存款等 (2)商品房完工交付使用后 借：开发产品 贷：开发成本 (3)结转销售房屋成本 借：主营业务成本 贷：开发产品 (4)同时，结转成本 借：本年利润 贷：主营业务成本 哈哈，这就是房地产行业的一个特殊性啊!是先产生成本，后有收入，与工业企业是不同的，有的房地产项目还牵涉几个会计年度，又不能估计收入，所以在项目未对外出售之前，都是先计入(开发成本的)。 1。发生的费用按照部门分类： 借：开发间接费用 管理费用 贷：现金(银行存款) 2。发生的与项目有关的土地，土地征用费，拆迁费，前期工程费，基础设施费，建筑安装工程费属于直接费用，可直入成本。

4. 房地产开发企业经营全过程的会计核算流程

建议你学习房地产开发企业会计制度,那有祥细的说明: http://law..com/pages/chinalawinfo/0/77/_0.html

5. 房地产开发企业的会计分录

房地产开发企业的主要会计分录:
1、资产类主要会计科目核算：
（1）现金
从银行提取现金
借：现金
贷：银行存款
支取现金或是预支现金
借：其他应收账——XX
成本类或材料类科目
贷：现金

（2）银行存款

（3）应收账款：主要是核算在开发经营过程中，转让和销售开发产品，提供出租房屋和提供劳务，而向购买、接受和租用单位或个人收取的款项。
①出售租赁商品房而应收取的未收到的款项（所附原始单据：购方协议销售发票或出租发票）
借：应收账款——XX公司或个人
贷：主营业务收入
②出让材料而应收取的未收款项
借：应收账款——XX公司
贷：其他业务收入
收回款项时：
借：银行存款
贷：应收账款

（4）坏账准备：确定无法收回的应收账款而计提的坏账损失，主要有两种核算方法：一种直接转销法，二是备抵法
提取坏账准备金
借：管理费用
贷：坏账准备
发生坏账时
借：坏账准备
贷：应收账款
收回已转销的应收账款
借：应收账款
贷：坏账准备
借：银行存款
贷：应收账款

（5）应收票据：指房地产开发企业因转让、销售开发产品而收到的商业汇票。
销售商品房而收到的商业汇票
借：应收票据——XX公司
贷：主营业务收入
商业汇票到期：
若为无息商业汇票（所附单据：销售发票、双方协议）
借：银行存款
贷：应收账款
若为有息商业汇票
借：银行存款
贷：应收票据——XX公司
财务费用

（6）预付账款：是指房地产开发企业按照合同预付给承包单位的工程款和备料款，分别设置“预付承包单位款”和“预付供应单位款”两个明细科目。
①预付给承包单位的工程款和备料款（所附单据：付款申请书、付款单）
借：预付账款——预付承包单位款
贷：银行存款
拔付承包单位抵作备料款的材料
借：预付账款——预付承包单位款
贷：库存材料
企业与承包单位按月或是按季进行工程结算时（所附单据：工程价款结算单）
借：开发成本
贷：应付账款——应付工程款
同时，从应付的工程款中扣回预付的工程款和备料款
借：应付账款——应付工程款
贷：预付账款——预付承包单位款
用银行存款补付余额
借：应付账款——应付工程款
贷：银行存款
②预付给供应商的材料价款
借：预付账款——预付供应单位款
贷：银行存款
材料验收入库，用预付款抵扣应付款
借：应付账款——应付购货款
贷：预付账款——预付供应单位款
用银行存款补付余额
借：应付账款——应付购货款
贷：银行存款

（7）物资采购：主要是核算企业购入各种物资的采购成本。包括购入材料设备的买价、运杂费、流通坏节的税金，月终分配的采购保管费和材料成本差异。
（8）采购保管费：主要核算采购保管人员的工资、福利费、办公费、交通差旅费、折旧费、维修费、低值易耗品摊销、劳动保护费、检验试验费等
（9）材料成本差异：主要用来核算实际成本与计划成本之间的差异。
（10）库存材料：用来核算各种为库存材料的计划成本或实际成本
（11） 库存设备：用来核算企业用于开发工程的各种库存设备的实际成本
①购入设备，支付买价、代垫的运杂费、采保费（所附凭证：代垫费用交付单、销售发票、付款单）
借：物资采购——设备采购
贷：银行存款
计算与分配的采保费（所附凭证：计算的采保费用固定表格）
借：物资采购——设备采购
贷：采购保管费
采购保管费的计算公式如下：
采购保管费的实际分配率=材料实际发生的采保费/本月购入材料实际发生的买价和运杂费
某种物资应分摊的采购保管费=实际买价和运杂费*分配率
材料验收入库（所附单据：入为单、设备管理单）
借：库存设备
贷：物资采购
②订购设备与材料，所发生的买价与动杂费、税款（所附单据：购货发票、提货单、银行单据、运输费单据）
借：预付账款
贷：银行存款
设备到达验收入库
借：物资采购——设备采购
贷：应付账款——应付购货款
冲减预付的设备货款
借：应付账款——应付供货款
贷：预付账款
支付余下应付的设备材料采购款
借：应付账款
贷：银行存款
③设备和材料发出，领用设备进行安装，用作房屋建设（所附凭据：发出材料汇总表、设备出库单）
借：开发成本——房屋开发
贷：库存设备
销售积压设备（所附单据：设备出库单、银行单据、销售发票）
借：银行存款
贷：其他业务收入
结转成本
借：其他业务支出
贷：库存设备

（12）委托加工材料：主要是核算委托外单位加工的各种材料的实际成本。应与加工单位签订加工合同。
发出材料，委托外单位加工
借：委托加工材料
贷：库存材料
材料成本差异
加工完后验收入库
借：委托加工材料
贷：银行存款
借：库存材料——XX材料
贷：委托加工材料

（13）低值易耗品：是指未达到固定资产标准的劳动材料。如：工具、器具、玻璃器皿等
自营工程领用生产工具，一次性摊销计入成本费用
借：开发间接费用
贷：低值易耗品
仓库领用工具一批，用五五摊销法：
借：待摊费用
贷：低值易耗品
借：采购保管费
贷：待摊费用

（14）开发产品：是指企业已经完成全部开发过程并验收合格，可以按照合同的条件移交购货单位，或者可以作为商品对外销售的产品，包括开发完工的建设场地、房屋、配套设施和代建工程等
企业开发的产品，在竣工验收时
借：开发产品
贷：开发成本
对外销售转让的开发产品，月份终了按时结转开发成本
借：主营业务成本
贷：开发产品

（15）分期开发产品：应根据分期销售合同进行结算，可以根据需要设置“分期收款开发产品备查账”。
借：主营业务成本
贷：分期收款开发产品

（16）出租开发产品：是指利用开发完成的土地和房屋，进行商业性出租的一种经营活动。主要是通过收取租金的形式实现的。应下设“出租产品”“出租产品摊销”两个明细科目
出租土地或是房屋时
借：出租开发产品——出租产品
贷：开发产品
租金收入：
借：银行存款或应收账款
贷：主营业务收入

（17）周转房：是指企业用于安置拆迁居民周转使用，下设“在用周转房”和“周转房摊销”两个明细科目
开发的用于安装居于拆迁的周转房，按实际搭建的成本
借：周转房——在用周转房
贷：开发产品——房屋
按月计提的周转房摊销
借：开发成本或开发间接费用
贷：周转房——周转房摊销
其间发生的维修费用，如果金额不大
借：开发成本或开发间接费用
贷：银行存款
如果金额较大的
借：待摊费用或长期待摊费用
贷：银行存款
最后再分次摊入到有关成本费用科目

（18）固定资产
①购入的固定资产（所附原始凭证：运杂费专用发票、现金支出凭单、银行单据、购货发票等）
借：固定资产
贷：银行存款
购入需要安装的固定资产
借：固定资产购建支出
贷：银行存款
支付安装费用
借：固定资产购建支出
贷：银行存款
安装完毕交付使用时
借：固定资产
贷：固定资产购建支出
②自制自建的固定资产（所附单据：移交使用单、工程结算单）
支付的土地征用费及堪设计费
借：固定资产购建支出
贷：银行存款
领用材料时
借：固定资产购建支出
贷：库存材料
分配建筑工人工资和福利费
借：固定资产购建支出
贷：应付工资
应付福利费
完毕建筑交付使用
借：固定资产
贷：固定资产购建支出
③其他单位投资转入的固定资产（所附单据：投资证明、合同）
借：固定资产
贷：实收资本
累计折旧
④改扩建的固定资产（所附单据：扩建通知单）
借：固定资产——未使用固定资产
贷：固定资产——生产生用固定资产
残料变卖时
借：银行存款
贷：固定资产购建支出
支付扩建工程款时
借：固定资产购建支出
贷：银行存款
工程竣工时（所附单据：工程竣工结算单）
借：固定资产——未使用固定资产
贷：固定资产购建支出
交付使用时
借：固定资产——生产用固定资产
贷：固定资产——未使用固定资产

（19）无形资产：企业长期使用而没有实物形态的资产，包括专利权、非专利技术、商标权、土地使用权。
2、负债的主要会计科目的核算
（1）应付账款：因购买材料物资或接受劳务应付给供应单位的款项
支付给承包单位转来的工程价款结算预支单
借：开发成本
贷：应付账款
以预支款抵冲应付款时
借：应付账款
贷：预付账款
补付其余款时
借：应付账款
贷：银行存款

（2）预收账款：按照规定合同或协议向购房单位或个人收取的购房定金。以及代建工程收取的代建工程款
收到预付款时
借：银行存款
贷：预收账款——预收代建工程款
提交工程价款结算单时
借：应收账款
贷；主营业务收入
借：预收账款——预收代建工程款
贷：应收账款
收回全部余款
借：银行存款
贷：应收账款

（3）应付工资
开出现金支票，发放工资
借：现金
贷：银行存款
借：应付工资
贷：现金
结转代扣款项
借：应付工资
贷：其他应收款——代扣水电费
代扣房租
月末分配工资费用
借：开发成本（建安）
开发间接费用（开发项目现场）
销售用费（销售机构）
管理费用（行政管理部门）
采购保管费（采购部门）
管理费用——劳动保险费（长期放假员工）
应付福利费（医务人员）

（4）应付福利费（按工资总额的14%计提）
借：开发成本（建安）
开发间接费用（开发项目现场）
销售用费（销售机构）
管理费用（行政管理部门）
采购保管费（采购部门）
贷：应付福利费
用现金支付福利费时
借：应付福利费
贷：现金

（5）应交税金：核算应向国家交纳的各项税金，主要包括（营业税、城市维护建设税、固定资产调节税、所得税、房产税、车船使用税、土地使用税各种税种）
月末按照实现的经营收入计算应交税金
借：主营业务税金及附加
贷：应交税金——应交营业税
——应交城市维护建设税
月末按照实现的其他业务收入计算出应交纳的税金
借：其他业务支出
贷：应交税金——应交营业税
——应交城市维护建设税
月末如按规定计算当月应交纳的房产税、车船使用税
借：管理费用
贷：应交税金——房产税
——车船使用税
——土地使用税
月末计算的所得税
借：所得税
贷：应交税金——应交所得税
实际交纳的税金
借：应交税金——XX税
贷：银行存款

（6）其他应交款：核算向国家交纳的教育费附加以及其他应交款
月末按规定提取教育附加
借：主营业务税金及附加
贷：其他应交款——教育费附加
3、成本、费用主要会计科目核算
（1） 开发成本：如能确定核算对象的，直接计入“开发成本”，主要包括：
土地征用及拆迁补偿费（土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费）；前期工程费（规划、设计、项目可行性研究、水文、地质、测绘、“三通一平”）；基础设施费（小区道路建设、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化）；建筑安装工程费（支付给承包单位的建筑安装工程费）；公共配套设施费（居委会、派出所、幼儿园、消防、锅炉房、水塔、自行车棚、公共厕所等设施支出），分别设置“土地开发”与“配套设施开发”“房屋开发”设置二级明细。可根据上述六项来设置三级明细科目
①开发土地成本费用：
借：开发成本——土地开发
贷：银行存款
或应付账款——XX公司
分配开发的间接费用
借：开发成本——土地开发
贷：开发间接费用
结转开发土地成本费用
借：开发成本——房屋开发
贷：开发成本——土地开发。
②配套设施开发
计算公式：
某项开发产品预提配套设施开发费=该项开发产品的预算成本（或计划成本）*配套设施预提率
配套设施费预提率=该配套设施预算成本（或计划成本）/应负担该设施开发产品的预算成本（或计划成本）*100%
发生的配套设施费用（自用的建筑场地的开发）
借：开发成本——配套设施开发
贷：开发产品
支付的配套设施开发费用
借：开发成本——配套设施开发
贷：银行存款
同时领用库存设备或是材料开发
借：开发成本——配套设施开发
贷：库存设备或库存材料
分配应负担的开发间接费用
借：开发成本——配套设施开发
贷：开发间接费用
结转配套设施开发成本
借：开发成本——房屋开发
贷：开发成本——配套设施开发
③房屋开发过程中发生的费用（能够分清对象的）
借：开发成本——房屋开发
贷：银行存款
④开发房屋建筑的施工方式主要有“出包”、“自营”两种
出包给外单位进行施工建造（根据提出的已完工程月报或是价款结算单）
借：开发成本——房屋开发
贷：银行存款
或应付账款——应付工程款
自已组织施工的
借：开发成本——房屋开发
贷：银行存款
或应付账款——应付工程款
应付工资
库存材料或设备
⑤代建工程开发成本：是指企业接受其他单位委托，代为开发建设的工程项目
企业发生的各项代建工程费用支出
借：开发成本——代建工程开发
贷：银行存款
或库存材料
或现金
结转开发的间接费用
借：开发成本——代建工程开发
贷：开发间接费用
工程竣工后结转成本
借：开发成本——代建工程
贷：开发成本——代建工程开发
移交委托单位后，根据移交手续
借：主营业务成本——代建工程结算成本
贷：开发成本——代建工程

（2）开发间接费用：所属直接组织和管理开发发生的费用，包括：管理人员的工资、职工福利费用、折旧费用、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销
发生的间接费用时
借：开发间接费用
贷：银行存款
或应付账款
或应付工资
分配开发的间接费用
借：开发成本——房屋开发
贷：开发间接费用
竣工房屋开发成本的结转
借：开发产品——房屋
贷：开发成本——房屋开发

（3）管理费用：是指开发企业的行政管理疗门为管理和组织房地产开发经营活动而发生的各项费用

（4）财务费用：包括开发经营期产的利息净支出、汇兑损益、调剂外汇手续用、金融机构手续费用

（5）销售费用：为销售产品或提供劳务过程中所发生的各项费用。主要包括：产品销售之前的改装修复费、不品看护费、水电费、采暖费；产品销售过程中所发生的广告宣传费、展览费，以及为销售本企业的产品而专设的销售机构的职工工资、福利费、业务费等经常费用
发生的销售费用
借：销售费用
贷：银行存款
或应付账款
4、收入、利润的主要会计科目核算
（1）主营业务收入：包括土地转让收入、商品销售收入、配套设施销售收入、代建工程结算收入、出租房租金收入。
由于营业收入的实现与价款结算时间上的不一致，我们应该分开计算
①在实现营业收入同时收到价款时
借：银行存款
贷：主营业务收入
②营业收入实现前，价款收取后的。
借：应收账款
贷：主营业务收入
③预收价款时，待开发完工后再移交使用的
借：银行存款
贷：预收账款
移交使用时
借：应收账款
贷：主营业务收入
借：预收账款
银行存款
贷：应收账款
④以赊销或分期收款方式销售开发产品时，应以当期收到的金额确认为收入
借：银行存款
贷：主营业务收入

（2）其他业务收入：主要包括售后服务收入、材料转让收入、固定资产出租收入、开形资产转让收入
借：银行存款
或应收账款
贷：其他业务收入

（3）主营业务成本：一般本科目期末无余额
转让或是销售开发产品成本的结转
借：主营业务成本
贷：开发产品
如分期开发产品的，应与收入相配比结转成本
借：主营业务成本
贷：分期收款开发产品

（4）其他业务支出

（5）主营业务税金及附加
计提本月份主营业务应交纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加及土地增值税
借：主营业务税金及附加
贷：借：主营业务税金及附加
贷：应交税金——应交营业税
——应交城市维护建设税
——应交土地增值税
其他应交款——应交教育费附加
月末按照实现的其他业务收入计算出应交纳的税金
借：其他业务支出
贷：应交税金——应交营业税
——应交城市维护建设税
其他应交款——应交教育费附加

6. 房地产开发企业会计账务处理流程有哪些

房地产企业的会计科目及帐务处理

:（介绍一些常用的分录）：

（1）应收账款：主要是核算在开发经营过程中，转让和销售开发产品，提供出租房屋和提供劳务，而向购买、接受和租用单位或个人收取的款项。

①出售租赁商品房而应收取的未收到的款项（所附原始单据：购方协议销售发票或出租发票）

借：应收账款——XX公司或个人

贷：主营业务收入

②出让材料而应收取的未收款项

借：应收账款——XX公司

贷：其他业务收入

收回款项时：

借：银行存款

贷：应收账款

（2）坏账准备：确定无法收回的应收账款而计提的坏账损失，主要有两种核算方法：一种直接转销法，二是备抵法

提取坏账准备金

借：管理费用

贷：坏账准备

发生坏账时

借：坏账准备

贷：应收账款

收回已转销的应收账款

借：应收账款

贷：坏账准备

借：银行存款

贷：应收账款

（5）应收票据：指房地产开发企业因转让、销售开发产品而收到的商业汇票。

销售商品房而收到的商业汇票

借：应收票据——XX公司

贷：主营业务收入

商业汇票到期：

若为无息商业汇票（所附单据：销售发票、双方协议）

借：银行存款

贷：应收账款

若为有息商业汇票

借：银行存款

贷：应收票据——XX公司

财务费用

（3）预付账款：是指房地产开发企业按照合同预付给承包单位的工程款和备料款，分别设置“预付承包单位款”和“预付供应单位款”两个明细科目。

①预付给承包单位的工程款和备料款（所附单据：付款申请书、付款单）

借：预付账款——预付承包单位款

贷：银行存款

拔付承包单位抵作备料款的材料

借：预付账款——预付承包单位款

贷：库存材料

企业与承包单位按月或是按季进行工程结算时（所附单据：工程价款结算单）

借：开发成本

贷：应付账款——应付工程款

同时，从应付的工程款中扣回预付的工程款和备料款

借：应付账款——应付工程款

贷：预付账款——预付承包单位款

用银行存款补付余额

借：应付账款——应付工程款

贷：银行存款

②预付给供应商的材料价款

借：预付账款——预付供应单位款

贷：银行存款

材料验收入库，用预付款抵扣应付款

借：应付账款——应付购货款

贷：预付账款——预付供应单位款

用银行存款补付余额

借：应付账款——应付购货款

贷：银行存款

（4）物资采购：主要是核算企业购入各种物资的采购成本。包括购入材料设备的买价、运杂费、流通坏节的税金，月终分配的采购保管费和材料成本差异。

（5）采购保管费：主要核算采购保管人员的工资、福利费、办公费、交通差旅费、折旧费、维修费、低值易耗品摊销、劳动保护费、检验试验费等

（6）材料成本差异：主要用来核算实际成本与计划成本之间的差异。

（7）库存材料：用来核算各种为库存材料的计划成本或实际成本

（8）库存设备：用来核算企业用于开发工程的各种库存设备的实际成本

①购入设备，支付买价、代垫的运杂费、采保费（所附凭证：代垫费用交付单、销售发票、付款单）

借：物资采购——设备采购

贷：银行存款

计算与分配的采保费（所附凭证：计算的采保费用固定表格）

借：物资采购——设备采购

贷：采购保管费

采购保管费的计算公式如下：

采购保管费的实际分配率=材料实际发生的采保费/本月购入材料实际发生的买价和运杂费

某种物资应分摊的采购保管费=实际买价和运杂费*分配率

材料验收入库（所附单据：入为单、设备管理单）

借：库存设备

贷：物资采购

②订购设备与材料，所发生的买价与动杂费、税款（所附单据：购货发票、提货单、银行单据、运输费单据）

借：预付账款

贷：银行存款

设备到达验收入库

借：物资采购——设备采购

贷：应付账款——应付购货款

冲减预付的设备货款

借：应付账款——应付供货款

贷：预付账款

支付余下应付的设备材料采购款

借：应付账款

贷：银行存款

③设备和材料发出，领用设备进行安装，用作房屋建设（所附凭据：发出材料汇总表、设备出库单）

借：开发成本——房屋开发

贷：库存设备

销售积压设备（所附单据：设备出库单、银行单据、销售发票）

借：银行存款

贷：其他业务收入

结转成本

借：其他业务支出

贷：库存设备

（9）委托加工材料：主要是核算委托外单位加工的各种材料的实际成本。应与加工单位签订加工合同。

发出材料，委托外单位加工

借：委托加工材料

贷：库存材料

材料成本差异

加工完后验收入库

借：委托加工材料

贷：银行存款

借：库存材料——XX材料

贷：委托加工材料

（10）低值易耗品：是指未达到固定资产标准的劳动材料。如：工具、器具、玻璃器皿等

自营工程领用生产工具，一次性摊销计入成本费用

借：开发间接费用

贷：低值易耗品

仓库领用工具一批，用五五摊销法：

借：待摊费用

贷：低值易耗品

借：采购保管费

贷：待摊费用

（11）开发产品：是指企业已经完成全部开发过程并验收合格，可以按照合同的条件移交购货单位，或者可以作为商品对外销售的产品，包括开发完工的建设场地、房屋、配套设施和代建工程等

企业开发的产品，在竣工验收时

借：开发产品

贷：开发成本

对外销售转让的开发产品，月份终了按时结转开发成本

借：主营业务成本

贷：开发产品

（12）分期开发产品：应根据分期销售合同进行结算，可以根据需要设置“分期收款开发产品备查账”。

借：主营业务成本

贷：分期收款开发产品

（13）出租开发产品：是指利用开发完成的土地和房屋，进行商业性出租的一种经营活动。主要是通过收取租金的形式实现的。应下设“出租产品”“出租产品摊销”两个明细科目

出租土地或是房屋时

借：出租开发产品——出租产品

贷：开发产品

租金收入：

借：银行存款或应收账款

贷：主营业务收入

（14）周转房：是指企业用于安置拆迁居民周转使用，下设“在用周转房”和“周转房摊销”两个明细科目

开发的用于安装居于拆迁的周转房，按实际搭建的成本

借：周转房——在用周转房

贷：开发产品——房屋

按月计提的周转房摊销

借：开发成本或开发间接费用

贷：周转房——周转房摊销

其间发生的维修费用，如果金额不大

借：开发成本或开发间接费用

贷：银行存款

如果金额较大的

借：待摊费用或长期待摊费用

贷：银行存款

最后再分次摊入到有关成本费用科目

（18）固定资产

①购入的固定资产（所附原始凭证：运杂费专用发票、现金支出凭单、银行单据、购货发票等）

借：固定资产

贷：银行存款

购入需要安装的固定资产

借：固定资产购建支出

贷：银行存款

支付安装费用

借：固定资产购建支出

贷：银行存款

安装完毕交付使用时

借：固定资产

贷：固定资产购建支出

②自制自建的固定资产（所附单据：移交使用单、工程结算单）

支付的土地征用费及堪设计费

借：固定资产购建支出

贷：银行存款

领用材料时

借：固定资产购建支出

贷：库存材料

分配建筑工人工资和福利费

借：固定资产购建支出

贷：应付工资

应付福利费

完毕建筑交付使用

借：固定资产

贷：固定资产购建支出

③其他单位投资转入的固定资产（所附单据：投资证明、合同）

借：固定资产

贷：实收资本

累计折旧

④改扩建的固定资产（所附单据：扩建通知单）

借：固定资产——未使用固定资产

贷：固定资产——生产生用固定资产

残料变卖时

借：银行存款

贷：固定资产购建支出

支付扩建工程款时

借：固定资产购建支出

贷：银行存款

工程竣工时（所附单据：工程竣工结算单）

借：固定资产——未使用固定资产

贷：固定资产购建支出

交付使用时

借：固定资产——生产用固定资产

贷：固定资产——未使用固定资产

（15）无形资产：企业长期使用而没有实物形态的资产，包括专利权、非专利技术、商标权、土地使用权。

二、负债的主要会计科目的核算

（1）应付账款：因购买材料物资或接受劳务应付给供应单位的款项

支付给承包单位转来的工程价款结算预支单

借：开发成本

贷：应付账款

以预支款抵冲应付款时

借：应付账款

贷：预付账款

补付其余款时

借：应付账款

贷：银行存款

（2）预收账款：按照规定合同或协议向购房单位或个人收取的购房定金。以及代建工程收取的代建工程款

收到预付款时

借：银行存款

贷：预收账款——预收代建工程款

提交工程价款结算单时

借：应收账款

贷；主营业务收入

借：预收账款——预收代建工程款

贷：应收账款

收回全部余款

借：银行存款

贷：应收账款

（3）应付工资

开出现金支票，发放工资

借：现金

贷：银行存款

借：应付职工薪酬

贷：现金

结转代扣款项

借：应付职工薪酬

贷：其他应收款——代扣水电费

（5）应交税金：核算应向国家交纳的各项税金，主要包括（营业税、城市维护建设税、固定资产调节税、所得税、房产税、车船使用税、土地使用税各种税种）

月末按照实现的经营收入计算应交税金

借：主营业务税金及附加

贷：应交税金——应交营业税

——应交城市维护建设税

月末按照实现的其他业务收入计算出应交纳的税金

借：其他业务支出

贷：应交税金——应交营业税

——应交城市维护建设税

月末如按规定计算当月应交纳的房产税、车船使用税

借：管理费用

贷：应交税金——房产税

——车船使用税

——土地使用税

月末计算的所得税

借：所得税

贷：应交税金——应交所得税

实际交纳的税金

借：应交税金——XX税

贷：银行存款

（6）其他应交款：核算向国家交纳的教育费附加以及其他应交款

月末按规定提取教育附加

借：主营业务税金及附加

贷：其他应交款——教育费附加

7. 房地产开发企业账务处理

成立初期，项目尚未进入开发阶段，应当计入开办费

8. 房地产企业完工后的会计核算应该如何处理

房地产企业完工后的会计核算
（一）成本核算过程
1、项目开发过程中发生的土地费用、规划设计、基础设施、建安费等
借：开发成本（按明细核算）
贷：银行存款等
2、开发完工后
借：开发产品
贷：开发成本
（二）未完工预售房屋时
1、收到预售房款
借：现金（或银行存款）
贷：预收账款--商品房
2、月末、按预收款提取税金
借：待摊费用--税金及附加
贷：应交税费--营业税
贷：应交税费--城建税
贷：应交税费--教育费附加
3、缴纳税金时
借：应交税费--营业税
借：应交税费--城建税
借：应交税费--教育费附加
贷：银行存款等
（三）完工交付使用后
1、确认收入
借： 预收账款--商品房
贷：主营业务收入
贷：应交税费---应交增值税
2、结转提取的税金
借：税金及附加
贷：待摊费用--税金及附加
3、结转主营业务收入
借：主营业务收入
贷：本年利润
4、结转税金
借：本年利润
贷：经营税金及附加
5、确认结转商品房成本
借：主营业务成本
贷：开发产品
6、结转主营业务成本
借：本年利润
贷：主营业务成本
扩展阅读：
相关设置科目如下,一般只要是涉及到的可以根据情况是设置.
开发成本(企业进行商业性房地产开发发生的各项购建成本);
开发间接费用(项目部直接为开发产品发生的各项间接费用);
预收账款(企业按照《商品房预售合同》约定预收的款项);
应付账款(企业因接受建筑劳务等应支付的款项);
开发产品(企业完工时库存开发产品的实际成本);
主营业务收入(企业确认的销售开发产品的收入);
主营业务成本(企业确认开发产品收入时应结转的成本).

9. 房地产企业会计核算形式是哪些

所谓投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。新会计准则主要规范三类投资性房地产：已出租的土地使用权，持有并准备增值后转让的土地使用权，已出租的建筑物。并明确指出自用房地产和作为存货的房地产不属于投资性房地产核算的范围。
新企业会计准则对采用公允价值核算投资性房地产做了以下规定。
1．采用公允价值模式计量的，应同时满足两个条件：第一，投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场。第二，企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值做出合理的估计。
2．采用公允价值计量模式，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。
3．已采用公允价值模式计量投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。

企业会计准则第3号——投资性房地产（2006） 财会[2006]3号 2006-2-15 第一章 总则 第一条 为了规范投资性房地产的确认、计量和相关信息的披露，根据《企业会计准则——基本准则》，制定本准则。 第二条 投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。 投资性房地产应当能够单独计量和出售。 第三条 本准则规范下列投资性房地产： （一）已出租的土地使用权。 （二）持有并准备增值后转让的土地使用权。 （三）已出租的建筑物。 第四条 下列各项不属于投资性房地产： （一）自用房地产，即为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产。 （二）作为存货的房地产。 第五条 下列各项适用其他相关会计准则： （一）企业代建的房地产，适用《企业会计准则第15号——建造合同》。 （二）投资性房地产的租金收入和售后租回，适用《企业会计准则第21号——租赁》。 第二章 确认和初始计量 第六条 投资性房地产同时满足下列条件的，才能予以确认： （一）与该投资性房地产有关的经济利益很可能流入企业； （二）该投资性房地产的成本能够可靠地计量。 第七条 投资性房地产应当按照成本进行初始计量。 （一）外购投资性房地产的成本，包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。 （二）自行建造投资性房地产的成本，由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成。 （三）以其他方式取得的投资性房地产的成本，按照相关会计准则的规定确定。 第八条 与投资性房地产有关的后续支出，满足本准则第六条规定的确认条件的，应当计入投资性房地产成本；不满足本准则第六条规定的确认条件的，应当在发生时计入当期损益。 第三章 后续计量 第九条 企业应当在资产负债表日采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，但本准则第十条规定的除外。 采用成本模式计量的建筑物的后续计量，适用《企业会计准则第4号——固定资产》。 采用成本模式计量的土地使用权的后续计量，适用《企业会计准则第6号——无形资产》。 第十条 有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。采用公允价值模式计量的，应当同时满足下列条件： （一）投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场； （二）企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。 第十一条 采用公允价值模式计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。 第十二条 企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更，按照《企业会计准则第28号——会计政策、会计估计变更和差错更正》处理。 已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。 第四章 转换 第十三条企业有确凿证据表明房地产用途发生改变，满足下列条件之一的，应当将投资性房地产转换为其他资产或者将其他资产转换为投资性房地产： （一）投资性房地产开始自用。 （二）作为存货的房地产，改为出租。 （三）自用土地使用权停止自用，用于赚取租金或资本增值。 （四）自用建筑物停止自用，改为出租。 第十四条在成本模式下，应当将房地产转换前的账面价值作为转换后的入账价值。 第十五条 采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时，应当以其转换当日的公允价值作为自用房地产的账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益。 第十六条 自用房地产或存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，投资性房地产按照转换当日的公允价值计价，转换当日的公允价值小于原账面价值的，其差额计入当期损益；转换当日的公允价值大于原账面价值的，其差额计入所有者权益。 第五章 处置 第十七条 当投资性房地产被处置，或者永久退出使用且预计不能从其处置中取得经济利益时，应当终止确认该项投资性房地产。 第十八条 企业出售、转让、报废投资性房地产或者发生投资性房地产毁损，应当将处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计入当期损益。 第六章 披露 第十九条 企业应当在附注中披露与投资性房地产有关的下列信息： （一）投资性房地产的种类、金额和计量模式。 （二）采用成本模式的，投资性房地产的折旧或摊销，以及减值准备的计提情况。 （三）采用公允价值模式的，公允价值的确定依据和方法，以及公允价值变动对损益的影响。 （四）房地产转换情况、理由，以及对损益或所有者权益的影响。 （五）当期处置的投资性房地产及其对损益的影响。
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