土地發展公司會計分錄

1. 我公司以房產土地對外投資，求會計分錄

你沒有提供投資作價的資料，因為投資作價並不一定等於評估價值，而是由投資雙方股東按參考評估價值協商確定的！
假設你們雙方確定的投資作價和按評估價值一樣，那麼分錄應該是：
1、房產
借：累計折舊 6328136.36
固定資產清理 11084363.2
貸：固定資產 17412499.56
借：長投 11903675.44
貸：固定資產清理 11903675.44
差額確認為營業外收入：
借：固定資產清理 819312.24
貸：營業外收入

2、土地
借：累計攤銷 土地攤銷額
長投 15799582.77
貸：無形資產 土地原值
營業外收入 2884049.77

因為2項資產投資作價均高於賬面價值，需要確認為營業外收入，並入當期繳納所得稅的。

2. 房地產開發企業開發土地的土地租金會計分錄計入開發費用還是管理費用

不對吧，房地產開發的土地應該是交土地出讓金或土地轉讓費，不可以租賃形式取得的產權，所以你取得的土地使用費應該是計入開發成本的。

3. 國企的土地開發公司所涉及的會計科目

房產企業會計科目
一、房地產會計核算科目設計入門
本文適用於房地產開發企業，不包括自己建造部分，純包給施工單位承建。所涉業務流程為公司拿地，請設計公司設計，委託施工單位承建，自己或請代理銷售房子，結算，確認收入成本，不涉及上市公司所提減值預備。 1001 現金，這個科目就不用多說了，注重他是現金流量表的科目，金蝶K3 和用友U8 都能夠實現現金流量表的自動編制，設置好了可以省下好多時間和精力。
1002 銀行存款，一般的房地產公司都會涉及到貸款和銀行按揭貸款，這裡面會涉及到幾種性質不同的賬戶，建議把貸款專戶和銀行按揭賬戶與一般結算戶分開，設成三級明細
1002.01 結算戶 下設明細
1002.02 貸款專戶 一般項目公司只有一個，如有幾個則下設明細
1002.03 按揭保證金戶 視情況可設明細，同時一般情況下，銀行會要求對應在開一個一般結算戶，專門用於在按揭保證金解凍時劃入一般結算戶
這樣區分的目的是因為按揭保證金戶是不能隨便動用的資金，便於統計公司的可動用資金，可動用資金這一概念對一個房地產公司來說還是很重要的，在報建的時候，計委和建委都會要銀行開具相應的資金證實，這個按揭保證金上的錢是不能計算在內的。

1009 其他貨幣資金、1101 短期投資、1102 短期投資跌價准備、1111 應收票據、1121 應收股利、1122 應收利息 這幾個科目基本上不會用，投資業務核算不是本文所要討論的內容，不再詳述。

1131 應收賬款 現在都是房子預售，用預收賬款或其它應付款，一般不用應收賬款，房地產開發商一般不會賒銷房子，假如在市場發生大的困難時，也有可能用分次付款的方式促銷，會形成應收賬款（交房，並且結算以後），如果房地產開發公司應收賬款業務比較多而且余額大的情況，這份工作不幹也罷。
1133 其它應收款 留意這個科目有很多存出保證金要放在這個科目，主要是報建過程中的一些如牆改基金、散裝水泥保證金、民工工資保證金，臨時接電保證金等，各地政府花樣不一樣，可以詳細了解一下項目報建部門及工程部門的同事。這個科目建議只設這樣幾個明細科目：內部個人借款、存出保證金、合作單位往來、其它；用個人、客戶往來核算實現對每個人、單位的明細治理。這個功能前面所述的兩個軟體都可以實現，但要在開始進行設置時設好，尤其是存出保證金賬戶，在實際工作中，報建部門拿回來的收據都是一樣的，會計尤其是剛入門的會計通常無法區分哪些是直接進成本的項目，哪些要最後退回來的項目，所以要找懂報建業務的同事把這些項目了解清晰。
1151 預付賬款 基本不用，可能要用的時候是鋼材和水泥緊俏的時候，也不會很復雜，最近一年，預付賬款在稅源比較緊張的地方，可能會引起稅務局的關注，會提一些很莫明其妙的要求，他是你的主管稅務機關，你也不好反駁，最好還是收一單發票付一筆款。

1161 應收補貼款、1201 物資采購、1211 原材料、1221 包裝物、1231 低值易耗品、1232 材料成本差異、1241 自製半成品、1244 商品進銷差價、1251 委託加工物資、1261 委託代銷商品、1271 受託代銷商品、1281 存貨跌價准備、1291 分期收款發出商品、1301 待攤費用、1401 長期股權投資、1402 長期債權投資、1421 長期投資減值准備、1431 委託貸款等科目基本上不用。

1243 庫存商品 一般庫存商品只有結算後從開發成本中轉入，平時就在開發成本中，報表放存貨。

1501 固定資產、1502 累計折舊、1701 固定資產清理三科目與其它會計核算完全一樣，不再詳述。

1505 固定資產減值准備、1601 工程物資、1603 在建工程、1605 在建工程減值准備、1801 無形資產、1805 無形資產減值准備、1815 未確認融資費用、1901 長期待攤費用、1911 待處理財務損溢等科目基本上不用，如要用，與其它無異。

1243 庫存商品 一般庫存商品只有結算後從開發成本中轉入，平時就在開發成本中，報表放存貨。

1501 固定資產、1502 累計折舊、1701 固定資產清理三科目與其它會計核算完全一樣，不再詳述。

1505 固定資產減值准備、1601 工程物資、1603 在建工程、1605 在建工程減值准備、1801 無形資產、1805 無形資產減值准備、1815 未確認融資費用、1901 長期待攤費用、1911 待處理財務損溢等科目基本上不用，如要用，與其它無異。

2101 短期借款 一般房地產開發項目的借款期是24 個月，應該核算在長期借款裡面，房地產開發流動資金貸款取消以後，這個科目基本上不用了。

2111 應付票據 一般不用。

2121 應付賬款，此科目不要用對單位的二級科目，應採用往來核算，建議分一下單位的類別：如總包單位、分包單位、設計單位等，視具體情況而定，如果項目小的話，就沒有必要，直接用往來核算，在用往來核算的時候，一定要用往來單位的全稱，方便以後核查，這一點，做會計要給予相稱的重視。同時建議所有的付款都走這里走一道，即便是票款兩清的時候。即用下面的分錄：

借：應付賬款

貸：銀行存款

借：開發成本

貸：應付賬款

不要簡化成

借：開發成本

貨：銀行存款[1][2]

這樣可以保證在做財務決算時，與往來單位對賬可以一目瞭然，這一工作應該引起相當的重視，等到決算時再來清理，工作量大得無法想像。

2131 預收賬款現在的銷售模式都是預售的模式，預收賬款也要採取往來客戶核算的模式。很多公司採用表代賬的模式，這一點並不好，財務基礎數據沒有，很難保證正確性，如果有很好的銷售控制軟體來控制，也可以用表代賬的模式。千萬不要相信EXECl 表這種電子文件，沒有一個人能保證在頻繁地操作中不會出現錯誤，一旦出現，根本沒有辦法追溯，將讓你痛苦不已。因為它無法記錄過程，而財務軟體則不同，能夠告訴你形成最後結果的過程。在預收房款的核算中最好把一次性付款、分期付款、按揭付款等不同收款形式的房子分開來，才至於出現你的老闆會找你要什麼數據，而你拿不出來的局面。也為你後期項目猜測回款提供一定的依據。

2141 代銷商品款不用

2151 應付工資、2153 應付福利費、2161 應付股利與其它無異。

2171 應交稅金房地產開發企業沒有增值稅，在此不表。

房地產企業的營業稅及附加、土地增值稅和所得稅需要預繳，這個各地情況不一樣，具體以主管稅務部門的要求為准，從近幾年來看，房地產開發企業的納稅情況在稅款中佔有很大的比例，所以在稅款的繳納上可以與稅務部門做一定的溝通，具體繳納情況則要看與稅務部門的溝通情況了。

賬務處理上則有幾種不同的形式，根據企業報表的具體需要而定。

有的企業把預繳的稅款放在本科目的借方，也有的企業把預繳的稅款放在存貨里，如果稅務關系好，輕易核虧，放在損益表也無不可，不能死搬會計准則。

2176 其它應交款 與其它行業與異。

2181 其它應付款 一般來講，預收的房屋銷售款應在預收賬款的核算，如果為了會計報表的需要，有可能需要放在此科目。在項目發包的過程中，會要求施工單位交納一定的工程進度質量保證金也會在此科目核算，亦要用往來核算，建議先整體規劃好。二級明細設成存入保證金、合作單位往來、暫收房款定金等，可根據項目具體情況來考慮。

2191 預提費用 在計算銀行貸款利息時可能用到，你要想簡朴的話，可以直接根據銀行收貸款利息的單子計入開發間接費用將利息資本化或計入財務費用。

2201 待轉資產價值、2211 預計負債、2311 應付債券、2331 專項應付款、2341 遞延稅款一般不用。

2321 長期應付款 一般房地產公司都會有營業稅返還的相關政策，收到財政相應的補貼時，一般放入此科目。

2301 長期借款 核算銀行貸款。

3101 實收資本 3103 已歸還投資 3111 資本公積3121 盈餘公積 3131 本年利潤 3141 利潤分配與其它無異。
4101 開發成本 開發成本的核算明細一般分為土地及拆遷、前期費用、建安工程、基礎設施、配套費用、開發間接費（系4015 轉入），建議在建立核算體系之前與成本控制部門（預算部門）進行溝通，最好做到預算部門的口徑與財務部門核算的口徑一致，確保後期項目決算、對賬工作的順利進行，不要弄成預算部門和財務部門提出來的數據不一致，這樣會令老闆非常氣憤，結果兩個部門都會挨罵。
4015 開發間接費用 一般核算項目期間的銀行貸款利息及工程現場部門的費用，一般包括工程部門、設計部門、成本控制部門、綜合報建部門的費用。
5101 主營業務收入、5102 其他業務收入、5201 投資收益、5203 補貼收入、5301 營業外收入、5401 主營業務成本、5402 主營業務稅金及附加、5405 其他業務支出、5501 營業費用、5502 管理費用、5503 財務費用、5601 營業外支出、5701 所得稅、5801 以前年度損益調整等損益類科目與其它無異。關於房地產收入的確認，請詳細看一下國稅發2003-83 號文，講得很詳細。 房地產會計核算是比較簡單的，主要是往來的核算比較繁雜，因為在其它應收、應付核算要建立比較好的核算體系可以減少很多的工作量，這一點非常重要。
另外一點收入確認按國稅發2003-83 號文確定。

房地產行業的稅收比較復雜。需要重點關注，同時房地產行業所涉稅種多屬地方稅，各地的政策亦不完全相同，應多與主管稅務機關溝通。關於稅的問題，可以請稅務代理，一般稅務代理和稅務機關有長期的溝通，亦有相當的關系，可以節約企業的溝通成本。

二、房地產企業資產類會計科目核算

（1）現金

支取現金或是預支現金

借：其他應收賬——XX

成本類或材料類科目

貸：現金

從銀行提取現金

借：現金

貸：銀行存款

（2）銀行存款

（3）應收賬款：主要是核算在開發經營過程中，轉讓和銷售開發產品，提供出租房屋和提供勞務，而向購買、接受和租用單位或個人收取的款項。

①出讓材料而應收取的未收款項

借：應收賬款——XX公司

貸：其他業務收入

收回款項時：

借：銀行存款
貸：應收賬款
②出售租賃商品房而應收取的未收到的款項（所附原始單據：購方協議銷售發票或出租發票）
借：應收賬款——XX公司或個人
貸：主營業務收入
（4）壞賬准備：確定無法收回的應收賬款而計提的壞賬損失，主要有兩種核算方法：一種直接轉銷法，二是備抵法
提取壞賬准備金
借：管理費用
貸：壞賬准備
發生壞賬時
借：壞賬准備
貸：應收賬款
收回已轉銷的應收賬款
借：應收賬款

貸：壞賬准備

借：銀行存款

貸：應收賬款

（5）應收票據：指房地產開發企業因轉讓、銷售開發產品而收到的商業匯票。

銷售商品房而收到的商業匯票

借：應收票據——XX公司

貸：主營業務收入

商業匯票到期：

若為無息商業匯票（所附單據：銷售發票、雙方協議）

借：銀行存款

貸：應收賬款

若為有息商業匯票

借：銀行存款

貸：應收票據——XX公司

財務費用

（6）預付賬款：是指房地產開發企業按照合同預付給承包單位的工程款和備料款，分別設置「預付承包單位款」和「預付供給單位款」兩個明細科目。

①預付給承包單位的工程款和備料款（所附單據：付款申請書、付款單）

借：預付賬款——預付承包單位款

貸：銀行存款

拔付承包單位抵作備料款的材料

借：預付賬款——預付承包單位款

貸：庫存材料

企業與承包單位按月或是按季進行工程結算時（所附單據：工程價款結算單）

借：開發成本

貸：應付賬款——應付工程款

同時，從應付的工程款中扣回預付的工程款和備料款

借：應付賬款——應付工程款

貸：預付賬款——預付承包單位款

用銀行存款補付余額

借：應付賬款——應付工程款

貸：銀行存款

②預付給供應商的材料價款

借：預付賬款——預付供應單位款

貸：銀行存款

材料驗收入庫，用預付款抵扣應付款

借：應付賬款——應付購貨款

貸：預付賬款——預付供應單位款

用銀行存款補付余額

借：應付賬款——應付購貨款

貸：銀行存款

（7）采購保管費：主要核算采購保管人員的工資、福利費、辦公費、交通差旅費、折舊費、維修費、低值易耗品攤銷、勞動保護費、檢驗試驗費等

（8）物資采購：主要是核算企業購入各種物資的采購成本。包括購入材料設備的買價、運雜費、流通壞節的稅金，月終分配的采購保管費和材料成本差異。

（9）材料成本差異：主要用來核算實際成本與計劃成本之間的差異。

（10）庫存材料：用來核算各種為庫存材料的計劃成本或實際成本

（11） 庫存設備：用來核算企業用於開發工程的各種庫存設備的實際成本

三、房地產企業負債類會計科目核算

（1）應付賬款：因購買材料物資或接受勞務應付給供應單位的款項 支付給承包單位轉來的工程價款結算預支單 借：開發成本

貸：應付賬款

以預支款抵沖應付款時 借：應付賬款

貸：預付賬款

補付其餘款時 借：應付賬款

貸：銀行存款

（2）預收賬款：按照規定合同或協議向購房單位或個人收取的購房定金。以及代建工程收取的代建工程款 收到預付款時 借：銀行存款

貸：預收賬款——預收代建工程款

提交工程價款結算單時 借：應收賬款 貸；主營業務收入

借：預收賬款——預收代建工程款 貸：應收賬款

收回全部餘款 借：銀行存款 貸：應收賬款

（3）應付工資

開出現金支票，發放工資

借：現金 貸：銀行存款

借：應付工資 貸：現金

結轉代扣款項

借：應付工資 貸：其他應收款——代扣水電費 代扣房租

月末分配工資費用

借：開發成本（建安）

開發間接費用（開發項目現場）

銷售用費（銷售機構）

管理費用（行政管理部門）

采購保管費（采購部門）

管理費用——勞動保險費（長期放假員工）

貸：應付福利費（醫務人員）[1][2]

（4）應付福利費（按工資總額的14%計提）

借：開發成本（建安）

開發間接費用（開發項目現場）

銷售用費（銷售機構）

管理費用（行政管理部門）

采購保管費（采購部門）

貸：應付福利費

用現金支付福利費時

借：應付福利費 貸：現金

（5）應交稅金：核算應向國家交納的各項稅金，主要包括（營業稅、城市維護建設稅、固定資產調節稅、所得稅、房產稅、車船使用稅、土地使用稅各種稅種）

月末按照實現的經營收入計算應交稅金

借：主營業務稅金及附加

貸：應交稅金——應交營業稅

——應交城市維護建設稅

月末按照實現的其他業務收入計算出應交納的稅金

借：其他業務支出

貸：應交稅金——應交營業稅

——應交城市維護建設稅

月末如按規定計算當月應交納的房產稅、車船使用稅

借：管理費用

貸：應交稅金——房產稅

——車船使用稅

——土地使用稅

月末計算的所得稅

借：所得稅

貸：應交稅金——應交所得稅

實際交納的稅金

借：應交稅金——XX稅

貸：銀行存款

（6）其他應交款：核算向國家交納的教育費附加以及其他應交款

月末按規定提取教育附加

借：主營業務稅金及附加

貸：其他應交款——教育費附加[1][2]

四、房地產企業成本、費用類會計科目核算

（1） 開發成本：如能確定核算對象的，直接計入「開發成本」，主要包括： 土地徵用及拆遷補償費（土地徵用費、耕地佔用稅、勞動力安頓費）；前期工程費（規劃、設計、項目可行性研究、水文、地質、測繪、「三通一平」）；基礎設施費（小區道路建設、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環衛、綠化）；建築安裝工程費（支付給承包單位的建築安裝工程費）；公共配套設施費（居委會、派出所、幼兒園、消防、鍋爐房、水塔、自行車棚、公共廁所等設施支出），分別設置「土地開發」與「配套設施開發」「房屋開發」設置二級明細。可根據上述六項來設置三級明細科目

①開發土地成本費用：

借：開發成本——土地開發

貸：銀行存款或應付賬款——XX公司

分配開發的間接費用

借：開發成本——土地開發

貸：開發間接費用

結轉開發土地成本費用

借：開發成本——房屋開發

貸：開發成本——土地開發。

②配套設施開發

計算公式：

某項開發產品預提配套設施開發費=該項開發產品的預算成本（或計劃成本）*配套設施預提率

配套設施費預提率=該配套設施預算成本（或計劃成本）/應負擔該設施開發產品的預算成本（或計劃成本）*100%

發生的配套設施費用（自用的建築場地的開發）

借：開發成本——配套設施開發

貸：開發產品

支付的配套設施開發費用

借：開發成本——配套設施開發

貸：銀行存款

同時領用庫存設備或是材料開發

借：開發成本——配套設施開發

貸：庫存設備或庫存材料

分配應負擔的開發間接費用

借：開發成本——配套設施開發

貸：開發間接費用

結轉配套設施開發成本

借：開發成本——房屋開發

貸：開發成本——配套設施開發

③房屋開發過程中發生的費用（能夠分清對象的）

借：開發成本——房屋開發

貸：銀行存款

④開發房屋建築的施工方式主要有「出包」、「自營」兩種

出包給外單位進行施工建造（根據提出的已完工程月報或是價款結算單）

借：開發成本——房屋開發

貸：銀行存款或應付賬款——應付工程款

自已組織施工的

借：開發成本——房屋開發

貸：銀行存款

或應付賬款——應付工程款

應付工資

庫存材料或設備[1][2]

⑤代建工程開發成本：是指企業接受其他單位委託，代為開發建設的工程項目

企業發生的各項代建工程費用支出

借：開發成本——代建工程開發

貸：銀行存款

或庫存材料

或現金

結轉開發的間接費用

借：開發成本——代建工程開發

貸：開發間接費用

工程竣工後結轉成本

借：開發成本——代建工程

貸：開發成本——代建工程開發

移交委託單位後，根據移交手續

借：主營業務成本——代建工程結算成本

貸：開發成本——代建工程

（2）開發間接費用：所屬直接組織和管理開發發生的費用，包括：管理人員的工資、職工福利費用、折舊費用、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷

發生的間接費用時

借：開發間接費用

貸：銀行存款

或應付賬款

或應付工資

分配開發的間接費用

借：開發成本——房屋開發

貸：開發間接費用

竣工房屋開發成本的結轉

借：開發產品——房屋

貸：開發成本——房屋開發

（3）管理費用：是指開發企業的行政管理療門為管理和組織房地產開發經營活動而發生的各項費用

（4）財務費用：包括開發經營期產的利息凈支出、匯兌損益、調劑外匯手續用、金融機構手續費用

（5）銷售費用：為銷售產品或提供勞務過程中所發生的各項費用。主要包括：產品銷售之前的改裝修復費、不品看護費、水電費、採暖費；產品銷售過程中所發生的廣告宣傳費、展覽費，以及為銷售本企業的產品而專設的銷售機構的職工工資、福利費、業務費等常常費用
發生的銷售費用
借：銷售費用
貸：銀行存款
或應付賬款[1][2]
五、房地產企業損益類會計科目核算
（1）主營業務收入：包括土地轉讓收入、商品銷售收入、配套設施銷售收入、代建工程結算收入、出租房租金收入。

4. 土地作價投資的會計處理

會計分錄如下： 1，以自有土地與Ａ公司合股開設了一間房地產公司（各佔比例為50％），該土地入賬價值100萬，現以評估價200萬對外投資： 將該土地使用權投資給項目公司，這里假設你採用權益法核算該投資：
借：長期股權投資－項目公司－投資成本 200萬元
貸：無形資產－土地使用權 200萬元
因為該地作價為200萬元，那麼股權投資差額應為100萬元，這個要調減投資成本：
借：長期股權投資－項目公司－股權投資差額 100萬元
貸：長期股權投資－項目公司－投資成本 100萬元
這個「股權投資差額」要按一定的期限平均攤銷，攤銷時：
借：投資收益－股權投資差額攤銷 100萬元
貸：長期股權投資－項目公司－投資成本 100萬元 2，轉讓無形資產取得的收入應交相關的稅金。
借：銀行存款
貸：無形資產
貸：應交稅金
貸：營業外收入

5. 企業土地被徵用，如何做會計分錄

借：無形資產清理
貸：無形資產
累計攤銷
借：銀行存款 200000
營業外支出
貸：無形資產清理

6. 房地產開發公司支付土地出讓金會計分錄

房地產開發公司支付土地出讓金會計分錄？
借： 開發成本-土地徵用費
貸：銀行存款或庫存現金

7. 企業購買的土地怎麼作會計分錄

企業購入土地，如果用於建造不動產的,則按照購買價及相關稅費計入在建工程，待不動產建築物建造好之後，一並計入固定資產。

企業購買土地支付的使用稅的賬務處理

1、確認的時候會計處理

借:管理費用-稅費/土地使用稅

貸:應交稅金-土地使用稅

2、等到實際繳納的時候會計處理

借:應交稅金-土地使用稅

貸:銀行存款

3、購買土地使用權的賬務處理

借：無形資產-土地使用權

貸：銀行存款-工商銀行

企業建辦公樓及廠房

借：在建工程—辦公樓

借：在建工程—廠房

貸：無形資產—土地使用權

(7)土地發展公司會計分錄擴展閱讀：

按照企業會計准則，土地使用權確認為無形資產；地上建築物計入在建工程一般企業已開發土地的土地使用權，應按所開發的各個工程項目的佔地面積和預計使用期限，計算確定各個工程項目應分攤的金額，在工程達到預定可使用狀態時，再轉入工程項目。

工程項目指可作為單項固定資產入賬核算的建設項目。某個工程項目的佔地面積，包括該項目實體及其周圍直接相關配套設施（如樓外走廊、綠化地等）佔地面積之和。

對於開發項目預計使用期限短於土地使用權有效期限的，其差額期限內應分攤的土地使用權部分，不應計入工程項目，而應保留在無形資產賬戶中，待工程項目使用期滿報廢後，再轉入新建工程項目或按會計制度規定進行攤銷。

關於土地使用權轉人工程項目的時間，由於工程項目建設期限一般較長，且不盡相同，在不同時間轉入所帶來的結果也不相同，在此之前，土地使用權應攤銷計入管理費用。

8. 土地升值應該做什麼賬務處理

【問題】
我公司無形資產評估增值了，應該怎樣做賬務處理，還需要交那些稅呢？
【解答】
一、以非貨幣性資產對外投資發生的評估增值
根據《公司法》的規定，企業以非貨幣性資產投資的，應當對非貨幣性資產進行資產評估，以評估價作為投資額。但企業會計制度規定對以非貨幣性資產投資的，應以投出資產的賬面價值加上應支付的相關稅費作為投資的入賬價值。如果涉及補價的，按以下方法確定換入投資的初始投資成本：
1．收到補價的，按換出資產的賬面價值加上應確認的收益和應支付的相關稅費減去補價後的余額，作為初始投資成本；
2．支付補價的，按換出資產的賬面價值加上支付的補價和應支付的相關稅費，作為初始投資成本。
稅法上，對非貨幣性資產投資交易發生時，應將其分解為按公允價值銷售有關非貨幣性資產和投資兩項經濟業務處理，應將非貨幣性資產的公允價值或評估價超過非貨幣性資產賬面價值的差額確認當期所得。如果視同公允價值銷售的所得數額較大，納稅有困難的，納稅人可以報經稅務機關批准，可作為遞延所得，在投資交易發生當期及隨後不超過5個納稅年度內平均攤銷到各年度的應納稅所得中。作為被投資企業可以按資產公允價值作為計稅成本，對依法計提的折舊或攤銷、結轉的成本、費用允許稅前扣除。
二、清產核資發生的資產評估增值
企業按國務院的規定進行清產核資或自行聘請社會中介機構進行的資產評估，在會計上，對評估增值的資產，一方面增加相應的資產價值，另一方面增加企業的資本公積，也就是說，會計上對評估增值部分不確認為企業的收益。按照成本核算的要求，對資產評估增值部分企業可以計提折舊和攤銷費用。
在稅法上：公司對資產評估增值既不屬他人的捐贈，也不是企業實現的利潤，也不屬於《企業所得稅條例》規定的應稅收入。因此，對企業資產評估增值不應當並入應納稅所得額計算繳納企業所得稅。在折舊、費用的攤銷上，納稅人的存貨、固定資產、無形資產和投資等各項資產成本的確定應遵循歷史成本原則。納稅人發生合並、分立和資本結構調整等改組活動，有關資產隱含的增值或損失在稅法上已確認實現的，可按經評估確認後的價值確定有關資產的成本。也就是說，只有在企業改組活動中，企業將非貨幣性資產視為以公允價值銷售和分配兩項業務，並按規定計算財產轉讓所得或損失的情況下，資產的計稅成本可以按評估價確認，由此計提折舊費用並允許稅前扣除。除此之外，都應當遵照歷史成本原則，即依照取得該項資產時的實際成本作為企業所得稅的計稅成本。
三、企業改組發生的資產評估增值
根據企業會計制度規定，企業合並、兼並、分立一般是按資產的賬面價值加上應支付的相關稅費作為被合並、分立方入賬價值；合並、分立方的資產應當以公允價值作為入賬的依據。
在企業所得稅上，原則上應按公允價值轉讓、處置資產，計算資產的轉讓所得，依法繳納企業所得稅；接受資產方按公允價值作為計稅成本。但根據（國稅發[2000]118號）第四條（二）款規定：「如果企業整體資產轉讓交易的接受企業支付的交換額中，除接受企業股權以外的現金、有價證券、其他資產(以下簡稱「非股權支付額」)不高於所支付的股權的票面價值(或股本的賬面價值)20%的，經稅務機關審核確認，轉讓企業可暫不計算確認資產轉讓所得或損失。接受企業接受轉讓企業的資產的成本，須以其在轉讓企業原賬面凈值為基礎確定，不得按經評估確認的價值調整。」但從2003年1月1日起，對支付現金不高於所支付的股權賬面價值20%的，也可以按評估價值入賬並可在稅前扣除。因為國家稅務總局在《關於執行企業會計制度需要明確的有關所得稅問題的通知》（國稅發[2003]45號）對此重新規定為：「符合《國家稅務總局關於企業股權投資業務若干問題的通知》（國稅發[2000]118號）第四條（二）款規定，轉讓企業暫不確認資產轉讓所得或損失的整體資產轉讓改組，接受企業取得的轉讓企業的資產的成本，可以按評估確認價值確定，不需要進行納稅調整。」國家稅務總局之所以如此調整，是因為（國稅發[2003]45號）規定：「符合《國家稅務總局關於股權投資業務若干所得稅問題的通知》（國稅發[2000]118號）和《國家稅務總局關於企業合並分立業務有關所得稅問題的通知》（國稅發[2000]119號）暫不確認資產轉讓所得的企業整體資產轉讓、整體資產置換、合並和分立等改組業務中，取得補價或非股權支付額的企業，應將所轉讓或處置資產中包含的與補價或非股權支付額相對應的增值，確認為當期應納稅所得」。

9. 房地產開發企業的會計分錄

房地產開發企業的主要會計分錄:
1、資產類主要會計科目核算：
（1）現金
從銀行提取現金
借：現金
貸：銀行存款
支取現金或是預支現金
借：其他應收賬——XX
成本類或材料類科目
貸：現金

（2）銀行存款

（3）應收賬款：主要是核算在開發經營過程中，轉讓和銷售開發產品，提供出租房屋和提供勞務，而向購買、接受和租用單位或個人收取的款項。
①出售租賃商品房而應收取的未收到的款項（所附原始單據：購方協議銷售發票或出租發票）
借：應收賬款——XX公司或個人
貸：主營業務收入
②出讓材料而應收取的未收款項
借：應收賬款——XX公司
貸：其他業務收入
收回款項時：
借：銀行存款
貸：應收賬款

（4）壞賬准備：確定無法收回的應收賬款而計提的壞賬損失，主要有兩種核算方法：一種直接轉銷法，二是備抵法
提取壞賬准備金
借：管理費用
貸：壞賬准備
發生壞賬時
借：壞賬准備
貸：應收賬款
收回已轉銷的應收賬款
借：應收賬款
貸：壞賬准備
借：銀行存款
貸：應收賬款

（5）應收票據：指房地產開發企業因轉讓、銷售開發產品而收到的商業匯票。
銷售商品房而收到的商業匯票
借：應收票據——XX公司
貸：主營業務收入
商業匯票到期：
若為無息商業匯票（所附單據：銷售發票、雙方協議）
借：銀行存款
貸：應收賬款
若為有息商業匯票
借：銀行存款
貸：應收票據——XX公司
財務費用

（6）預付賬款：是指房地產開發企業按照合同預付給承包單位的工程款和備料款，分別設置「預付承包單位款」和「預付供應單位款」兩個明細科目。
①預付給承包單位的工程款和備料款（所附單據：付款申請書、付款單）
借：預付賬款——預付承包單位款
貸：銀行存款
拔付承包單位抵作備料款的材料
借：預付賬款——預付承包單位款
貸：庫存材料
企業與承包單位按月或是按季進行工程結算時（所附單據：工程價款結算單）
借：開發成本
貸：應付賬款——應付工程款
同時，從應付的工程款中扣回預付的工程款和備料款
借：應付賬款——應付工程款
貸：預付賬款——預付承包單位款
用銀行存款補付余額
借：應付賬款——應付工程款
貸：銀行存款
②預付給供應商的材料價款
借：預付賬款——預付供應單位款
貸：銀行存款
材料驗收入庫，用預付款抵扣應付款
借：應付賬款——應付購貨款
貸：預付賬款——預付供應單位款
用銀行存款補付余額
借：應付賬款——應付購貨款
貸：銀行存款

（7）物資采購：主要是核算企業購入各種物資的采購成本。包括購入材料設備的買價、運雜費、流通壞節的稅金，月終分配的采購保管費和材料成本差異。
（8）采購保管費：主要核算采購保管人員的工資、福利費、辦公費、交通差旅費、折舊費、維修費、低值易耗品攤銷、勞動保護費、檢驗試驗費等
（9）材料成本差異：主要用來核算實際成本與計劃成本之間的差異。
（10）庫存材料：用來核算各種為庫存材料的計劃成本或實際成本
（11） 庫存設備：用來核算企業用於開發工程的各種庫存設備的實際成本
①購入設備，支付買價、代墊的運雜費、采保費（所附憑證：代墊費用交付單、銷售發票、付款單）
借：物資采購——設備采購
貸：銀行存款
計算與分配的采保費（所附憑證：計算的采保費用固定表格）
借：物資采購——設備采購
貸：采購保管費
采購保管費的計算公式如下：
采購保管費的實際分配率=材料實際發生的采保費/本月購入材料實際發生的買價和運雜費
某種物資應分攤的采購保管費=實際買價和運雜費*分配率
材料驗收入庫（所附單據：入為單、設備管理單）
借：庫存設備
貸：物資采購
②訂購設備與材料，所發生的買價與動雜費、稅款（所附單據：購貨發票、提貨單、銀行單據、運輸費單據）
借：預付賬款
貸：銀行存款
設備到達驗收入庫
借：物資采購——設備采購
貸：應付賬款——應付購貨款
沖減預付的設備貨款
借：應付賬款——應付供貨款
貸：預付賬款
支付餘下應付的設備材料采購款
借：應付賬款
貸：銀行存款
③設備和材料發出，領用設備進行安裝，用作房屋建設（所附憑據：發出材料匯總表、設備出庫單）
借：開發成本——房屋開發
貸：庫存設備
銷售積壓設備（所附單據：設備出庫單、銀行單據、銷售發票）
借：銀行存款
貸：其他業務收入
結轉成本
借：其他業務支出
貸：庫存設備

（12）委託加工材料：主要是核算委託外單位加工的各種材料的實際成本。應與加工單位簽訂加工合同。
發出材料，委託外單位加工
借：委託加工材料
貸：庫存材料
材料成本差異
加工完後驗收入庫
借：委託加工材料
貸：銀行存款
借：庫存材料——XX材料
貸：委託加工材料

（13）低值易耗品：是指未達到固定資產標準的勞動材料。如：工具、器具、玻璃器皿等
自營工程領用生產工具，一次性攤銷計入成本費用
借：開發間接費用
貸：低值易耗品
倉庫領用工具一批，用五五攤銷法：
借：待攤費用
貸：低值易耗品
借：采購保管費
貸：待攤費用

（14）開發產品：是指企業已經完成全部開發過程並驗收合格，可以按照合同的條件移交購貨單位，或者可以作為商品對外銷售的產品，包括開發完工的建設場地、房屋、配套設施和代建工程等
企業開發的產品，在竣工驗收時
借：開發產品
貸：開發成本
對外銷售轉讓的開發產品，月份終了按時結轉開發成本
借：主營業務成本
貸：開發產品

（15）分期開發產品：應根據分期銷售合同進行結算，可以根據需要設置「分期收款開發產品備查賬」。
借：主營業務成本
貸：分期收款開發產品

（16）出租開發產品：是指利用開發完成的土地和房屋，進行商業性出租的一種經營活動。主要是通過收取租金的形式實現的。應下設「出租產品」「出租產品攤銷」兩個明細科目
出租土地或是房屋時
借：出租開發產品——出租產品
貸：開發產品
租金收入：
借：銀行存款或應收賬款
貸：主營業務收入

（17）周轉房：是指企業用於安置拆遷居民周轉使用，下設「在用周轉房」和「周轉房攤銷」兩個明細科目
開發的用於安裝居於拆遷的周轉房，按實際搭建的成本
借：周轉房——在用周轉房
貸：開發產品——房屋
按月計提的周轉房攤銷
借：開發成本或開發間接費用
貸：周轉房——周轉房攤銷
其間發生的維修費用，如果金額不大
借：開發成本或開發間接費用
貸：銀行存款
如果金額較大的
借：待攤費用或長期待攤費用
貸：銀行存款
最後再分次攤入到有關成本費用科目

（18）固定資產
①購入的固定資產（所附原始憑證：運雜費專用發票、現金支出憑單、銀行單據、購貨發票等）
借：固定資產
貸：銀行存款
購入需要安裝的固定資產
借：固定資產購建支出
貸：銀行存款
支付安裝費用
借：固定資產購建支出
貸：銀行存款
安裝完畢交付使用時
借：固定資產
貸：固定資產購建支出
②自製自建的固定資產（所附單據：移交使用單、工程結算單）
支付的土地徵用費及堪設計費
借：固定資產購建支出
貸：銀行存款
領用材料時
借：固定資產購建支出
貸：庫存材料
分配建築工人工資和福利費
借：固定資產購建支出
貸：應付工資
應付福利費
完畢建築交付使用
借：固定資產
貸：固定資產購建支出
③其他單位投資轉入的固定資產（所附單據：投資證明、合同）
借：固定資產
貸：實收資本
累計折舊
④改擴建的固定資產（所附單據：擴建通知單）
借：固定資產——未使用固定資產
貸：固定資產——生產生用固定資產
殘料變賣時
借：銀行存款
貸：固定資產購建支出
支付擴建工程款時
借：固定資產購建支出
貸：銀行存款
工程竣工時（所附單據：工程竣工結算單）
借：固定資產——未使用固定資產
貸：固定資產購建支出
交付使用時
借：固定資產——生產用固定資產
貸：固定資產——未使用固定資產

（19）無形資產：企業長期使用而沒有實物形態的資產，包括專利權、非專利技術、商標權、土地使用權。
2、負債的主要會計科目的核算
（1）應付賬款：因購買材料物資或接受勞務應付給供應單位的款項
支付給承包單位轉來的工程價款結算預支單
借：開發成本
貸：應付賬款
以預支款抵沖應付款時
借：應付賬款
貸：預付賬款
補付其餘款時
借：應付賬款
貸：銀行存款

（2）預收賬款：按照規定合同或協議向購房單位或個人收取的購房定金。以及代建工程收取的代建工程款
收到預付款時
借：銀行存款
貸：預收賬款——預收代建工程款
提交工程價款結算單時
借：應收賬款
貸；主營業務收入
借：預收賬款——預收代建工程款
貸：應收賬款
收回全部餘款
借：銀行存款
貸：應收賬款

（3）應付工資
開出現金支票，發放工資
借：現金
貸：銀行存款
借：應付工資
貸：現金
結轉代扣款項
借：應付工資
貸：其他應收款——代扣水電費
代扣房租
月末分配工資費用
借：開發成本（建安）
開發間接費用（開發項目現場）
銷售用費（銷售機構）
管理費用（行政管理部門）
采購保管費（采購部門）
管理費用——勞動保險費（長期放假員工）
應付福利費（醫務人員）

（4）應付福利費（按工資總額的14%計提）
借：開發成本（建安）
開發間接費用（開發項目現場）
銷售用費（銷售機構）
管理費用（行政管理部門）
采購保管費（采購部門）
貸：應付福利費
用現金支付福利費時
借：應付福利費
貸：現金

（5）應交稅金：核算應向國家交納的各項稅金，主要包括（營業稅、城市維護建設稅、固定資產調節稅、所得稅、房產稅、車船使用稅、土地使用稅各種稅種）
月末按照實現的經營收入計算應交稅金
借：主營業務稅金及附加
貸：應交稅金——應交營業稅
——應交城市維護建設稅
月末按照實現的其他業務收入計算出應交納的稅金
借：其他業務支出
貸：應交稅金——應交營業稅
——應交城市維護建設稅
月末如按規定計算當月應交納的房產稅、車船使用稅
借：管理費用
貸：應交稅金——房產稅
——車船使用稅
——土地使用稅
月末計算的所得稅
借：所得稅
貸：應交稅金——應交所得稅
實際交納的稅金
借：應交稅金——XX稅
貸：銀行存款

（6）其他應交款：核算向國家交納的教育費附加以及其他應交款
月末按規定提取教育附加
借：主營業務稅金及附加
貸：其他應交款——教育費附加
3、成本、費用主要會計科目核算
（1） 開發成本：如能確定核算對象的，直接計入「開發成本」，主要包括：
土地徵用及拆遷補償費（土地徵用費、耕地佔用稅、勞動力安置費）；前期工程費（規劃、設計、項目可行性研究、水文、地質、測繪、「三通一平」）；基礎設施費（小區道路建設、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環衛、綠化）；建築安裝工程費（支付給承包單位的建築安裝工程費）；公共配套設施費（居委會、派出所、幼兒園、消防、鍋爐房、水塔、自行車棚、公共廁所等設施支出），分別設置「土地開發」與「配套設施開發」「房屋開發」設置二級明細。可根據上述六項來設置三級明細科目
①開發土地成本費用：
借：開發成本——土地開發
貸：銀行存款
或應付賬款——XX公司
分配開發的間接費用
借：開發成本——土地開發
貸：開發間接費用
結轉開發土地成本費用
借：開發成本——房屋開發
貸：開發成本——土地開發。
②配套設施開發
計算公式：
某項開發產品預提配套設施開發費=該項開發產品的預算成本（或計劃成本）*配套設施預提率
配套設施費預提率=該配套設施預算成本（或計劃成本）/應負擔該設施開發產品的預算成本（或計劃成本）*100%
發生的配套設施費用（自用的建築場地的開發）
借：開發成本——配套設施開發
貸：開發產品
支付的配套設施開發費用
借：開發成本——配套設施開發
貸：銀行存款
同時領用庫存設備或是材料開發
借：開發成本——配套設施開發
貸：庫存設備或庫存材料
分配應負擔的開發間接費用
借：開發成本——配套設施開發
貸：開發間接費用
結轉配套設施開發成本
借：開發成本——房屋開發
貸：開發成本——配套設施開發
③房屋開發過程中發生的費用（能夠分清對象的）
借：開發成本——房屋開發
貸：銀行存款
④開發房屋建築的施工方式主要有「出包」、「自營」兩種
出包給外單位進行施工建造（根據提出的已完工程月報或是價款結算單）
借：開發成本——房屋開發
貸：銀行存款
或應付賬款——應付工程款
自已組織施工的
借：開發成本——房屋開發
貸：銀行存款
或應付賬款——應付工程款
應付工資
庫存材料或設備
⑤代建工程開發成本：是指企業接受其他單位委託，代為開發建設的工程項目
企業發生的各項代建工程費用支出
借：開發成本——代建工程開發
貸：銀行存款
或庫存材料
或現金
結轉開發的間接費用
借：開發成本——代建工程開發
貸：開發間接費用
工程竣工後結轉成本
借：開發成本——代建工程
貸：開發成本——代建工程開發
移交委託單位後，根據移交手續
借：主營業務成本——代建工程結算成本
貸：開發成本——代建工程

（2）開發間接費用：所屬直接組織和管理開發發生的費用，包括：管理人員的工資、職工福利費用、折舊費用、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷
發生的間接費用時
借：開發間接費用
貸：銀行存款
或應付賬款
或應付工資
分配開發的間接費用
借：開發成本——房屋開發
貸：開發間接費用
竣工房屋開發成本的結轉
借：開發產品——房屋
貸：開發成本——房屋開發

（3）管理費用：是指開發企業的行政管理療門為管理和組織房地產開發經營活動而發生的各項費用

（4）財務費用：包括開發經營期產的利息凈支出、匯兌損益、調劑外匯手續用、金融機構手續費用

（5）銷售費用：為銷售產品或提供勞務過程中所發生的各項費用。主要包括：產品銷售之前的改裝修復費、不品看護費、水電費、採暖費；產品銷售過程中所發生的廣告宣傳費、展覽費，以及為銷售本企業的產品而專設的銷售機構的職工工資、福利費、業務費等經常費用
發生的銷售費用
借：銷售費用
貸：銀行存款
或應付賬款
4、收入、利潤的主要會計科目核算
（1）主營業務收入：包括土地轉讓收入、商品銷售收入、配套設施銷售收入、代建工程結算收入、出租房租金收入。
由於營業收入的實現與價款結算時間上的不一致，我們應該分開計算
①在實現營業收入同時收到價款時
借：銀行存款
貸：主營業務收入
②營業收入實現前，價款收取後的。
借：應收賬款
貸：主營業務收入
③預收價款時，待開發完工後再移交使用的
借：銀行存款
貸：預收賬款
移交使用時
借：應收賬款
貸：主營業務收入
借：預收賬款
銀行存款
貸：應收賬款
④以賒銷或分期收款方式銷售開發產品時，應以當期收到的金額確認為收入
借：銀行存款
貸：主營業務收入

（2）其他業務收入：主要包括售後服務收入、材料轉讓收入、固定資產出租收入、開形資產轉讓收入
借：銀行存款
或應收賬款
貸：其他業務收入

（3）主營業務成本：一般本科目期末無余額
轉讓或是銷售開發產品成本的結轉
借：主營業務成本
貸：開發產品
如分期開發產品的，應與收入相配比結轉成本
借：主營業務成本
貸：分期收款開發產品

（4）其他業務支出

（5）主營業務稅金及附加
計提本月份主營業務應交納的營業稅、城市維護建設稅、教育費附加及土地增值稅
借：主營業務稅金及附加
貸：借：主營業務稅金及附加
貸：應交稅金——應交營業稅
——應交城市維護建設稅
——應交土地增值稅
其他應交款——應交教育費附加
月末按照實現的其他業務收入計算出應交納的稅金
借：其他業務支出
貸：應交稅金——應交營業稅
——應交城市維護建設稅
其他應交款——應交教育費附加

10. 土地使用權如何做會計分錄

1、如果是土地使用權計入無形資產，則會計分錄如下；

（1）購入

借：無形資產－土地使用權

貸：銀行存款

（2）攤銷

借：管理費用－無形資產攤銷

貸：累計攤銷－土地使用權

2、無形資產是指企業擁有或者控制的沒有實物形態的可辨認非貨幣性資產。

3、無形資產主要包括專利權、非專利技術、商標權、著作權、土地使用權、特許權等。

(10)土地發展公司會計分錄擴展閱讀：

資產滿足下列條件之一的，符合無形資產定義中的可辨認性標准：

1、能夠從企業中分離或者劃分出來，並能夠單獨或者與相關合同、資產或負債一起，用於出售、轉移、授予許可、租賃或者交換。

2、源自合同性權利或其他法定權利，無論這些權利是否可以從企業或其他權利和義務中轉移或者分離。

參考資料：無形資產-網路