新會計准則土地使用稅財務處理

1. 房產稅，土地使用稅，新會計准則有新規定嗎

財政部、國家稅務總局下發的《關於房產稅城鎮土地使用稅有關問題的通知》（財稅〔2008〕152號），對房產稅、城鎮土地使用稅進行了重新調整。對比新舊規定，新規中明確了更多細節。

按房產原值計征房產稅有規定

財政部、國家稅務總局《關於房產稅若干具體問題的解釋和暫行規定》（財稅地字〔1986〕008號）第十五條規定，房產原值是指納稅人按照會計制度規定，在賬簿固定資產科目中記載的房屋原價。對納稅人未按會計制度規定記載的，在計征房產稅時，應按規定調整房產原值，對房產原值明顯不合理的，應重新予以評估。財政部、國家稅務總局《關於房產稅和車船使用稅幾個業務問題的解釋與規定》（財稅地字〔1987〕3號）進一步明確，房產原值是指納稅人按照會計制度規定，在賬簿「固定資產」科目中記載的房屋原價。因此，凡按會計制度規定在賬簿中記載有房屋原價的，即應以房屋原價按規定減除一定比例後作為房產余值計征房產稅。沒有記載房屋原價的，按照上述原則，並參照同類房屋，確定房產原值，計征房產稅。

財稅〔2008〕152號文件明確，從2009年1月1日起，對依照房產原值計稅的房產，不論是否記載在「固定資產」科目中，均應按照房屋原價計算繳納房產稅。房屋原價應根據國家有關會計制度規定進行核算。對納稅人未按國家會計制度規定核算並記載的，應按規定予以調整或重新評估。財稅地字〔1986〕第008號第十五條同時廢止。

如何界定計入房產原值的房產和附屬設備

對於房產概念的界定，財稅〔2008〕152號文件並無新規定。可比照的文件有以下幾個：財稅地字〔1987〕3號文件中明確規定，房產是以房屋形態表現的財產，房屋是指有屋面和圍護結構（有牆或兩邊有柱），能夠遮風避雨，可供人們在其中生產、工作、學習、娛樂、居住或儲藏物資的場所。獨立於房屋之外的建築物，如圍牆、煙囪、水塔、變電塔、油池油櫃、酒窖菜窖、酒精池、糖蜜池、室外游泳池、玻璃暖房、磚瓦石灰窯以及各種油氣罐等，不屬於房產。房產原值應包括與房屋不可分割的各種附屬設備或一般不單獨計算價值的配套設施。主要有：暖氣、衛生、通風、照明、煤氣等設備；各種管線，如蒸氣、壓縮空氣、石油、給水排水等管道及電力、電信、電纜導線；電梯、升降機、過道、曬台等。屬於房屋附屬設備的水管、下水道、暖氣管、煤氣管等從最近的探視井或三通管算起。電燈網、照明線從進線盒聯接管算起。

《國家稅務總局關於進一步明確房屋附屬設備和配套設施計征房產稅有關問題的通知》（國稅發〔2005〕173號），規定從2006年1月1日開始，為了維持和增加房屋的使用功能或使房屋滿足設計要求，凡以房屋為載體，不可隨意移動的附屬設備和配套設施，如給排水、採暖、消防、中央空調、電氣及智能化樓宇設備等，無論在會計核算中是否單獨記賬與核算，都應計入房產原值，計征房產稅。對於更換房屋附屬設備和配套設施的，在將其價值計入房產原值時，可扣減原來相應設備和設施的價值；對附屬設備和配套設施中易損壞、需要經常更換的零配件，更新後不再計入房產原值。

與此同時，《財政部、國家稅務總局關於具備房屋功能的地下建築徵收房產稅的通知》（財稅〔2005〕181號）規定，自2006年1月1日起，凡在房產稅徵收范圍內的具備房屋功能的地下建築，包括與地上房屋相連的地下建築以及完全建在地面以下的建築、地下人防設施等，均應當依照有關規定徵收房產稅。上述具備房屋功能的地下建築是指有屋面和維護結構，能夠遮風避雨，可供人們在其中生產、經營、工作、學習、娛樂、居住或儲藏物資的場所。

名勝古跡內索道公司經營用地征土地使用稅

財稅〔2008〕152號文件對於索道公司經營用地應否繳納城鎮土地使用稅的問題進行了明確，規定公園、名勝古跡內的索道公司經營用地，應按規定繳納城鎮土地使用稅。

房產權屬發生變化，納稅義務截止時間明確

《國家稅務總局關於房產稅城鎮土地使用稅有關政策規定的通知》（國稅發〔2003〕89號）只就「關於確定房產稅、城鎮土地使用稅納稅義務發生時間問題」進行了明確，規定購置新建商品房，自房屋交付使用次月起計征房產稅和城鎮土地使用稅；購置存量房，自辦理房屋權屬轉移、變更登記手續，房地產權屬登記機關簽發房屋權屬證書次月起計征房產稅和城鎮土地使用稅；出租、出借房產，自交付出租、出借房產次月起計征房產稅和城鎮土地使用稅；房地產開發企業自用、出租、出借本企業建造的商品房，自房屋使用或交付次月起計征房產稅和城鎮土地使用稅。但對於納稅人因房產、土地的實物或權利狀態發生變化而依法終止房產稅、城鎮土地使用稅納稅義務的截止時間問題，卻一直未加以規范。

財稅〔2008〕152號文件明確，納稅人因房產、土地的實物或權利狀態發生變化而依法終止房產稅、城鎮土地使用稅納稅義務的，其應納稅款的計算應截止到房產、土地的實物或權利狀態發生變化的當月末。即納稅人因房產、土地的實物或權利狀態發生變化的次月起才免徵相應的房產稅、城鎮土地使用稅。

提醒注意的是，《財政部、國家稅務總局關於房產稅、城鎮土地使用稅有關政策的通知》（財稅〔2006〕186號）規定，從2007年1月1日起，以出讓或轉讓方式有償取得土地使用權的，應由受讓方從合同約定交付土地時間的次月起繳納城鎮土地使用稅。合同未約定交付土地時間的，由受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮土地使用稅。國家稅務總局《關於房產稅、城鎮土地使用稅有關政策規定的通知》（國稅發〔2003〕89號）第二條第四款中有關房地產開發企業城鎮土地使用稅納稅義務發生時間的規定同時廢止。

2. 最新小企業會計准則，「印花稅、房產稅、土地使用稅」到底怎麼處理

最新的小企業會計制度，所有的稅費（所有的稅費，除了所得稅外）全是計入了營業稅金及附加。印花稅、房產稅、土地使用稅以前是計入管理費用的，現在全部計入營業稅金及附加。
以前計入管理費用，雖然不影響利潤，但是還是調整過來的，因為現在利潤表中，營業稅金及附加都有明細分列的。

3. 土地使用稅退款賬務如何處理

答，按《企業會計制度》規定，本期發現的影響損益的非重大前期差錯，應當直接計入本期凈損益，其他相關項目也應當作為本期數一並調整；本期發現的影響損益重大前期差錯，應當將其對損益的影響數調整發現當期的期初留存收益，會計報表其他相關項目的期初數也應一並調整。按企業會計准則規定，企業應當採用追溯重述法更正重要的前期差錯（即對前期差錯應視同該項前期差錯從未發生過，從而對財務報表相關項目進行重新列示和披露），但確定前期差錯累積影響數不切實可行的除外。對於影響損益的不重要差錯，應直接計入本期與上期相同的凈損益項目。按上述規定，如果企業確定所發生事項屬於非重大事項，則借記「銀行存款」，貸記「管理費用」；如果認為屬於重大差錯，借記「銀行存款」，貸記「以前年度損益調整」，計算調整所影響的所得稅金額（假定所屬年度為盈利），借記「以前年度損益調整」，貸記「應交稅金—— —應交所得稅」，將「以前年度損益調整」科目余額，轉入「未分配利潤」，並調整所影響的未分配利潤項目。借記「盈餘公積」，貸記「利潤分配—— —未分配利潤」，還應調整「應交稅金」、「未分配利潤」及「盈餘公積」等項目所影響年份報表數以及發現年度的報表期初數

4. 房產稅，土地使用稅，新會計准則有新規定嗎 –

新會計准則沒有規定，只是核算中原來計入管理費用，現在計入稅金及附加科目核算。

5. 土地使用稅如何賬務處理

計提時：

借：管理費用——土地使用稅

貸：應交稅金——應交土地使用稅

繳納時：

借：應交稅金——應交土地使用稅

貸：銀行存款

(5)新會計准則土地使用稅財務處理擴展閱讀：

應交稅金科目使用說明：

一、本科目核算小企業應交納的各種稅金，如增值稅、消費稅、營業稅、所得稅、資源稅、土地增值稅、城市維護建設稅、房產稅、土地使用稅、車船使用稅、個人所得稅等。

小企業交納的印花稅、耕地佔用稅以及其他不需要預計應交數目的稅金，不在本科目核算。

二、本科目應當設置以下明細科目：

(一) 應交增值稅小企業應在「應交增值稅」明細賬內，設置「進項稅額」、「已交稅金」、「減免稅款」、「出口抵減內銷產品應納稅額」、「轉出未交增值稅」。

「銷項稅額」、「出口退稅」、「進項稅額轉出」、「轉出多交增值稅」等專欄，並按規定進行核算。

小規模納稅人只需設置「應交增值稅」明細科目，不需要在「應交增值稅」明細科目中設置上述專欄。

本規定中以下各項除特別註明外，均指作為增值稅一般納稅人的小企業的情況：

1、國內采購的物資，應按專用發票上註明的增值稅額，借記本科目(應交增值稅—進項稅額)，按專用發票上記載的應當計入采購成本的金額，借記「材料」、「庫存商品」等科目，按應付或實際支付的金額，貸記「應付賬款」、「應付票據」、「銀行存款」等科目。購入物資發生的退貨，作相反會計分錄。

2、接受投資轉入的物資，按專用發票上註明的增值稅額，借記本科目(應交增值稅—進項稅額)，按投資各方確定的價值，借記「材料」等科目，按其在注冊資本終所佔有的份額，貸記「實收資本」科目，按其差額，貸記「資本公積」科目。

3、接受應稅勞務，按專用發票上註明的增值稅額，借記本科目(應交增值稅—進項稅額)，按專用發票上記載的應當計入加工、修理修配等物資成本的金額，借記「生產成本」、「委託加工物資」等科目，按應付或實際支付的金額，貸記「應付賬款」、「銀行存款」等科目。

4、進口物資，按海關提供的完稅憑證上註明的增值稅，借記本科目(應交增值稅—進項稅額)，按進口物資應計入采購成本的金額，借記「材料」、「庫存商品」等科目，按應付或實際支付的金額，貸記「應付賬款」、「銀行存款」等科目。

5、購進免稅農業產品，按購入農業產品的買價和規定的扣除率計算的進項稅額，借記本科目(應交增值稅—進項稅額)，按買價減去按規定計算的進項稅額後的差額，借記「材料」、「庫存商品」等科目，按應付或實際支付的價款，貸記「應付賬款」、「銀行存款」等科目。

6、小規模納稅人和購入物資及接受勞務直接用於非應稅項目，或直接用於免稅項目以及直接用於集體福利和個人消費的，其專用發票上註明的增值稅額，計入購入物資及接受勞務的成本，不通過本科目(應交增值稅—進項稅額)核算。

7、銷售物資或提供應稅勞務(包括將自產、委託加工或購買的貨物分配給股東等)，按實現的營業收入和按規定收取的增值稅額，借記「應收賬款」、「應收票據」、 「銀行存款」。

「應付利潤」等科目，按專用發票上註明的增值稅額，貸記本科目(應交增值稅—銷項稅額)，按實現的營業收入，貸記「主營業務收入」等科目。發生的銷售退回，作相反會計分錄。

8、有出口物資的企業，其出口退稅按以下規定處理：

(1) 實行「免、抵、退」辦法的生產性小企業，按規定計算的當期出口物資不予免徵、抵扣和退稅的稅額，計入出口物資成本，借記「主營業務成本」科目。

貸記本科目 (應交增值稅—進項稅額轉出)。按規定計算的當期應予抵扣的稅額，借記本科目(應交增值稅—出口抵減內銷產品應納稅額)，貸記本科目(應交增值稅—出口退稅)。

因應抵扣的稅額大於應納稅額而未全部抵扣，按規定應予退回的稅款，借記「應收賬款」科目，貸記本科目(應交增值稅—出口退稅);收到退回的稅款，借記「銀行存款」科目，貸記「應收賬款」科目。

(2) 未實行「免、抵、退」辦法的小企業，物資出口銷售時，按當期出口物資應收的款項及按規定計算的應收出口退稅的合計金額，借記「應收賬款」等科目，按規定計算的不予退回的稅金，借記「主營業務成本」科目，按當期出口物資實現的營業收入。

貸記「主營業務收入」科目，按規定計算的增值稅，貸記本科目(應交增值稅 —銷項稅額)。收到退回的稅款，借記「銀行存款」科目，貸記「應收賬款」科目。

9、企業將自產或委託加工的貨物用於非應稅項目、作為投資、集體福利消費、贈送他人等，應視同銷售物資計算應交增值稅，借記「在建工程」、「長期股權投資」、「應付福利費」、「營業外支出」等科目，貸記本科目(應交增值稅—銷項稅額)。

10、隨同商品出售單獨計價的包裝物，按規定收取的增值稅，借記「應收賬款」等科目，貸記本科目(應交增值稅—銷項稅額)。

11、購進的物資、在產品、產成品發生非正常損失，以及購進物資改變用途等原因，其進項稅額應相應轉入有關科目，借記「管理費用」、「在建工程」、「應付福利費」等科目，貸記本科目(應交增值稅—進項稅額轉出)。

12、本月上交本月的應交增值稅，借記本科目(應交增值稅—已交稅金)，貸記「銀行存款」科目。

13、月度終了，將本月應交未交或多交的增值稅額自本科目(應交增值稅—轉出未交增值稅或轉出多交增值稅)轉入本科目(未交增值稅)。結轉後，本科目(應交增值稅)明細科目的期末借方余額，反映尚未抵扣的增值稅。

6. 一直沒入賬也沒交納土地使用稅，現在會計上怎麼處理

《企業會計准則第3號——投資性房地產》第三條規定，本准則規范下列投資性房地產：「(一）已出租的土地使用權。(二） 持有並准備增值後轉讓的土地使用權。(三） 已出租的建築物。」第四條規定，下列各項不屬於投資性房地產：「(一）自用房地產，即為生產商品、提供勞務或者經營管理而持有的房地產。(二）作為存貨的房地產。」同時，根據《企業會計准則一會計科目和主要賬務處理》規定，除了與投資性房地產相關的房產稅、土地使用稅在「營業稅金及附加」科目核算外，其他土地的土地使用稅均在「管理費用」科目核算。問題所述未開發土地如果屬於已出租的或持有並准備增值後轉讓的土地使用 權，計提土地使用稅時，記入「營業稅金與附加」科目，否則計人「管理費用」科目。

7. 新會計准則中城鎮土地使用稅應怎麼做分錄

1、計提時:
借:管理費用-地方四稅
貸:應繳稅金-城鎮土地使用稅
2、繳納稅款時:
借:應繳稅金-城鎮土地使用稅
貸:銀行存款
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8. 未開發土地繳納的土地使用稅如何進行會計處理

【問題】未開發土地繳納的土地使用稅與已開發土地繳納的土地使用稅， 會計處理是否一致？【解答】《企業會計准則第3號投資性房地產 》第三條規定，本准則規范下列投資性房地產： （一）已出租的土地使用權。 （二）持有並准備增值後轉讓的土地使用權。 （三）已出租的建築物。 第四條規定，下列各項不屬於投資性房地產： （一）自用房地產，即為生產商品、提供勞務或者經營管理而持有的房地產。 （二）作為存貨的房地產。 同時，根據《 企業會計准則會計科目和主要賬務處理 》規定，除了與投資性房地產相關的房產稅、土地使用稅在營業稅金及附加科目核算外，其他土地的土地使用稅均在管理費用科目核算。

9. 【土地使用稅怎麼交】房地產開發項目的土地使用稅如何賬務處理

問：房地產企業因項目開發支付的土地使用稅是計入當期費用還是計入開發成本中? 答：《國家稅務總局關於印發〈房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法〉的通知》(稅發[2009]31號)第二十七條規定，開發產品計稅成本支出的內容如下： (一)土地徵用費及拆遷補償費。指為取得土地開發使用權(或開發權)而發生的各項費用，主要包括土地買價或出讓金、大市政配套費、契稅、耕地佔用稅、土地使用費、土地閑置費、土地變更用途和超面積補交的地價及相關稅費、拆遷補償支出、安置及動遷支出、回遷房建造支出、農作物補償費、危房補償費等。 (六)開發間接費。指企業為直接組織和管理開發項目所發生的，且不能將其歸屬於特定成本對象的成本費用性支出。主要包括管理人員工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、工程管理費、周轉房攤銷以及項目營銷設施建造費等。 根據上述規定，開發產品計稅成本支出中不含土地使用稅。 《企業會計准則應用指南—附錄(會計科目和主要賬務處理)》(2006)規定： 6602 管理費用 一、本科目核算企業為組織和管理企業生產經營所發生的管理費用，包括企業在籌建期間內發生的開辦費、董事會和行政管理部門在企業的經營管理中發生的或者應由企業統一負擔的公司經費(包括行政管理部門職工工資及福利費、物料消耗、低值易耗品攤銷、辦公費和差旅費等)、工會經費、董事會費(包括董事會成員津貼、會議費和差旅費等)、聘請中介機構費、咨詢費(含顧問費)、訴訟費、業務招待費、房產稅、車船使用稅、土地使用稅、印花稅、技術轉讓費、礦產資源補償費、研究費用、排污費等。 三、管理費用的主要賬務處理。 按規定計算確定的應交礦產資源補償費、房產稅、車船使用稅、土地使用稅、印花稅，借記本科目，貸記「應交稅費」科目。 因此，企業的土地使用稅在「管理費用」科目中列支。 綜上所述，房地產企業因項目開發支付的土地使用稅，賬務處理應計入當期費用;企業所得稅而言，不能計入開發產品的計稅成本。