房地產會計什麼是可售面積
A. 房地產可售面積怎樣計算、哪位高手教教
可售面積現在來說應該是多種理解。
開發商無贈送面積的：
第一，就是可用面積，也就是產權面積減去公攤面積。以北京為例，現在就是在售可用面積。
第二，產權面積。包含公攤，大部分城市在用這個模式。
開發商贈送面積的：
以上兩者加上贈送的面積。
說明一點，其實說到可售面積這東西比較難扯，現在的商業上講的一點永恆的——羊毛出在羊身上！
B. 建築面積單位成本與可售面積單位成本分別是什麼意思二者什麼關系
這個問題實質首先是建築面積與可售面積的關系。從形式上看，可售面積應包括商品房的套內面積和分推面積，不可售面積一般包括人防面積、非營利性的社會公共事業設施（包括物業辦公場所、變電站、熱力站、水廠、居委會、派出所、托兒所、幼兒園、學校、醫院、郵電通信、自行車棚、公共廁所等），以及其他不得在業主購買面積范圍內分推的設施面積等，兩者合計應當等於建築面積。 從實質上看，可售面積與不可售面積的劃分標準是其產權的歸屬。一是將來產權歸業主所有的面積一般就作為可售面積，如商品房的套內面積、分攤面積。如產權歸業主所有的停車位等；二是產權歸開發商所有的面積也應作為可售面積，如開發商轉為自用的開發產品即屬於可售面積中的未售面積；三是將來需要向其他方面移交產權的設施面積一般作為不可售面積，如配套設施中的學校需要向教育部門移交產權，醫院需要向衛生部門移交產權，人防設施需要向人防治理部門移交產權等。 確定開發產品面積的方法。一是總建築面積可以通過審核項目的立項批文和建築規劃許可證獲得。二是可售面積和不可售面積應通過建築規劃許可證和房屋土地測繪技術報告書獲得。
C. 容積率面積，建築面積，可售面積這三者應該怎麼算有什麼區別我是在房地產上班的。
容積率：項目用地范圍內總建築面積與項目總用地面積的比值。 計算公式： 容積率=總建築面積÷總用地面積 當建築物層高超過8米，在計算容積率時該層建築面積加倍計算。 容積率越低，居民的舒適度越高，反之則舒適度越低。 所謂「容積率」，是指一個小區的總建築面積與用地面積的比率。對於發展商來說，容積率決定地價成本在房屋中占的比例，而對於住戶來說，容積率直接涉及到居住的舒適度。綠化率也是如此。綠化率較高，容積率較低，建築密度一般也就較低，發展商可用於回收資金的面積就越少，而住戶就越舒服。這兩個比率決定了這個項目是從人的居住需求角度，還是從純粹賺錢的角度來設計一個社區。一個良好的居住小區，高層住宅容積率應不超過5，多層住宅應不超過3，綠化率應不低於30%。但由於受土地成本的限制，並不是所有項目都能做得到。 一、容積率的內涵及其特性 容積率是指在城市規劃區的某一宗地內，房屋的總建築面積與宗地面積的比值，分為實際容積率和規劃容積率兩種。通常所說的容積率是指規劃容積率，即宗地內規劃允許總建築面積與宗地面積的比值。容積率的大小反映了土地利用強度及其利用效益的高低，也反映了地價水平的差異。因此，容積率是城市區劃管理中所採用的一項重要指標，也是從微觀上影響地價最重要的因素。容積率具有如下特性： (一)容積率表達的是具體「宗地」內單位土地面積上允許的建築容量。宗地是地籍管理的基本單元，是地球表面一塊有確定邊界、有確定權屬的土地，其面積不包括公用的道路、公共綠地、大型市政及公共設施用地等。容積率只有在指「宗地」容積率的情況下，才能反映土地的具體利用強度，宗地間才具有可比性。 (二)容積率(R)、建築密度(C)與層數(H)之間有一定關系。建築密度是指在具體「宗地」內建築物基底面積與宗地面積之比。當宗地內各房屋的層數相同，且對單個房屋來說各層建築面積相等時，三者之間的關系可表示為：R＝C·H，此種情況下，建築層數與容積率成正比例關系。 (三)容積率可以更加准確地衡量地價水平。人們購買土地使用權的目的是為了對土地進行開發，建設房屋。 房屋的單方開發成本＝房屋單方造價＋樓面地價＋稅＋費 樓面地價＝宗地總價／宗地內允許總建築面積＝土地單價／容積率 因此，樓面地價比單位地價更能准確地反映地價的高低。 (四)容積率存在客觀上的最合理值。在一般情況下，提高容積率可以提高土地的利用效益，但建築容量的增大，會帶來建築環境的劣化，降低使用的舒適度。為做到經濟效益、社會效益與環境效益相協調，城市規劃中的容積率存在客觀上的最合理值。 二、容積率對地價的影響規律 影響地價的因素很多，雖然各因素影響地價的途徑各不相同，但其作用機制可抽象概括為兩個方面：一是通過影響土地收益來影響地價，二是通過影響土地供求關系影響地價。收益機制很大程度上決定了土地供給的經濟剩餘量，市場供求關系使地價相對經濟剩餘量產生波動，決定了土地供給的經濟剩餘量的分配，使地價的變化趨於復雜化。容積率對地價的影響規律，同時受收益機制和市場供求關系的作用，總體說來，區位條件愈優越，地價水平愈高，供求矛盾愈突出，土地規劃控制愈嚴格，容積率對地價的影響程度愈大。具體表現在以下幾個方面： (—)遵循「報酬遞增遞減規律」。在一定的技術經濟條件下，土地純收益會隨著土地投資的增加而出現由遞增到遞減的特點。作為城市建設用地，容積率對地價影響的報酬遞增遞減規律表現在：在建築密度一定時，容積率的增加，主要引起房屋層數的增多，隨房屋層數的增多，開始時由於基礎工程費及地基處理費的分攤，單方造價降低；當層數達到一定值時，就需要加固基礎、增加電梯、加強抗震等，單方造價由下降轉為上升，而單方售價則由於建築容量的增大造成的建築環境質量下降而呈遞減趨勢。當單方售價等於單方造價時，土地收益達到最大，土地價格也達到最高，此時的容積率為最經濟容積率。若繼續增大容積率會因單方售價低於單方造價而使土地投資收益開始下降，地價也隨之開始下降。如(圖一)，MC為單方造價，MR為單方售價，某一容積率L時的地價是該容積率下的總收益(DCGF面積)減掉投資者資本、勞力的正常利潤，剩餘部分即為地價。當容積率等於M時，單方造價等於單方售價，土地開發的邊際收益為0，總收益(DCNF面積)達到最大，地價達到最高，M為最佳容積率。超過這個容積率，地價開始向反方向變化，隨容積率提高而下降。 (二)容積率對地價的作用程度與城市規模成正相關關系。首先，城市規模大，土地集約化利用程度高，地價總體水平高，樓面地價占房屋單方開發成本比例高，通過降低樓面地價來降低房屋單方開發成本效果明顯，而小城市土地集約化利用程度低，地價總體水平低，房屋開發單方成本主要受房屋單方造價影響，通過降低樓面地價降低房屋開發單方成本效果不明顯，而且房屋層數達到一定數值後若繼續增加層數會增加單方工程造價；另外，大城市有比較系統的城市規劃資料，土地開發受規劃控制比較嚴，而小城市規劃控制一般不嚴格，容積率的確定往往具有隨意性，許多地方沒有容積率這個指標限制，或有，但控制不嚴，而且有的地方政府為樹城市形象，往往鼓勵建築物向空中發展，愈高愈好，容積率在這些小城鎮缺乏實際操作意義。所以，城市規模愈大，容積率對地價的影響愈明顯，地價隨容積率的變化幅度愈大。 (三)容積率對同一城市不同區位地價的作用程度不同。城市中心區位條件優越，土地利用集約程度、土地利用效益、土地需求量、土地稀缺程度、規劃控製程度均高於其它區域，特別是城市邊緣區，投資者的激烈競爭使地價隨容積率變化的幅度保持或接近土地收益機製作用下的地價隨容積率的變化規律；而在其他地區則隨著土地利用收益、土地需求量及其稀缺程度降低，容積率對地價的作用程度隨之下降。因此，容積率對地價的影響程度在同一城市表現為從中心向外圍逐漸減弱。 (四)容積率對不同類型用地地價的作用程度不同。商業用地對區位條件反應最敏感，只能布局在少量區位條件優越的沿路區域，土地稀缺程度、供求矛盾比住宅、工業用地突出，容易形成賣方市場，眾多用地者的競爭促使容積率增加產生的經濟剩餘主要以地價形式表現出來，歸土地所有者所有；住宅用地對區位條件反應的敏感程度比商業用途弱，但比工業用地強；工業用地一般分布在城市外圍，不但受區位條件影響最不敏感，而且受工藝流程的制約，在很多情況下沒有容積率的限制。因此，在同一城市中，容積率對不同類型地價的影響程度由強到弱依次為商業、住宅、工業用地。 所謂計容面積，就是計算容積率面積，一般情況下： 1.計容建築面積=小區內所有計算容積率的建築面積之和。計算容積率面積= 規劃條件容積率X規劃建築用地面積注:規劃建築用地面積應等於或小於總地圖用地面積,建成後項目容積率也只能等於或小於規劃條件容積率 2.總建築面積=地上建築面積+地下建築面積 3.地上建築面積= 計容積率地上建築面積+不計容積率地上建築面積一般情況下可以出售的總建築面積指的就是計容積率地上建築面積,還包括可以申報產權的部份地下建築面積(車庫或停車位) 4.計容建築面積=地上建築面積-不計容積率的建築面積（底層架空綠化公共服務空間）+特殊多倍計容積率的面積（層高超高建築）註：計算容積率面積時注意不計算容積率的區域即可，下列項目不應計算面積： 1 建築物通道（騎樓、過街樓的底層）。 2 建築物內的設備管道夾層。 3 建築物內分隔的單層房間，舞台及後台懸掛幕布、布景的天橋、挑台等。 4 屋頂水箱、花架、涼棚、露台、露天游泳池。 5 建築物內的操作平台、上料平台、安裝箱和罐體的平台。 6 勒腳、附牆柱、垛、台階、牆面抹灰、裝飾面、鑲貼塊料面層、裝飾性幕牆、空調機外機擱板（箱）、飄窗、構件、配件、寬度在2.10m及以內的雨篷以及與建築物內不相連通的裝飾性陽台、挑廊。 7 無永久性頂蓋的架空走廊、室外樓梯和用於檢修、消防等的室外鋼樓梯、爬梯。 8 自動扶梯、自動人行道． 9 獨立煙囪、煙道、地溝、油（水）罐、氣櫃、水塔、貯油（水）池、貯倉、棧橋、地下人防通道、地鐵隧道。 建築面積是建築物水平投影面積乘以樓層數,包括牆體水平投影面積,樓梯間等公用面積,屋內面積,電梯井面積,垃圾道面積...而可銷售面積僅僅是套內面積,買房子都是一套為一個整體來銷售,所以每套房子都是可銷售面積,除此均不是可銷售面積.
D. 房地產開發中，有些建築面積雖然規劃上計算容積率，但是屬於不可售面積。 這句話可對舉例
你好，房地產開發商在開發樓盤時候，例如配套設施幼兒園，小區配套鍋爐房、會所等都屬於佔用容積率，並非可售面積！
E. 房地產的可售面積與建築面積有什麼區別
總建築面積 ：指在建設用地范圍內單棟或多棟建築物地面以上及地面以下各層建築面積之總和。
可售建築面積：可售面積就是取得了《商品房預售許可證》、可以進行預售和銷售的商品房面積。是經過批准預售的面積，包括已經預售和正在預售的商品房面積。
可售面積比總建築面積小一點的原因：
因為倉庫、機動車庫、非機動車庫、車道、供暖鍋爐房、用於人防工程的地下室、單獨具備使用功能的獨立使用空間、售房單位自營自用的房屋，以及為多幢房屋服務的警衛室、管理（包括物業管理）用房不計入公用建築面積。 不可以分攤，但是計入總的建築面積之內。
F. 什麼是 結轉可售面積
就是除公共分攤面積（比如樓道，公共環境，停車場）外的，再比如陽台，屬於結轉可售面積。
可售總成本是指應歸屬於可售房地產的土地使用費，拆遷補償費，七通一平、勘察設計等開發前期費用；建築安裝費；基礎設施費，公用設備，綠化、道路等配套設施費以及企業為直接開發建設工程而發生的其他間接費用。可售面積不能去除物管面積，因為物管面積實際上也是已經售了的，全部算在公共面積上面已經全部分攤給全體業主了。
H. 想問一下大俠們，房地產可售面積包括回遷面積嗎
這個估計是不可以的吧。不過還得看你簽訂的合同是怎麼樣的。
I. 請問房地產中建築面積，銷售面積和可銷售面積的概念、區別是什麼
建築面積=使用+公攤
銷售面積=所有建築面積包括商服停車之類的
可銷售面積=所有建築面積，不包括停車場之類的
J. 請問房地產開發公司財務報表上的銷售面積與結算面積有什麼不同銷售收入按那個面積計算
銷售面積是指房屋銷售中在房屋未建成前「預測」（也就是圖紙上預測）的面積。
結算面積是房子竣工以後，測繪部門做的實地測量面積，也可稱實測面積。
國家規定實測面積不能超過銷售面積的正負3%，否則就是開發商違約，要進行相應的賠償。
結算面積是在封頂竣工後進行，所以銷售收入通常是按照銷售面積計算的。