房地產企業會計與稅收

Ⅰ 房地產開發企業會計實務和稅收 及政府部門的相關操作流程

購地時交：耕地佔用稅25元/平方米（非耕地不交）
印花稅：土地成交價的萬分之五
契稅： 土地成交價的4%

房地產會計屬於比較難的一個，因為其周期比較長，成本核算比較麻煩，不知道是否對你有參考。
1、開發成本。這科目相當於工業企業的生成成本科目，但有所區別，房地產企業在經營過程中，能按項目分開的費用就放在開發成本科目，在實際操作中，你需要在這科目下面先按土地、樓號開設「商品性土地」、「XX公寓樓」等相關的二級別科目，然後在二級科目下面分別設「建築工程費」、「基礎設施費」、「配套設施費」、「開發間接費」等三級科目。
2、開發產品。這科目相當於工業企業的產成品科目，用法和產產品科目是一樣的，但也還是有區別的，這區別在後面給你分析。
3、銷售成本（主營業務成本）。這科目和工業會計是一樣的。
4、銷售收入（主營業務收入）。這科目和工業會計也是一樣，不過就是歸集時間不一樣。
5、開發間接費用。這科目是類似工業會計的製造費用。
對房地產企業來說，這幾個科目比較常用，我就先給你說下這幾個科目的具體使用。
房地產企業都是征地或拍下一塊地，然後對這地進行三通一平，然後起樓，起好了才能賣商品房。
征地的費用、三通一平的費用因為都是針對一整塊地來說，所以都直接作為「開發成本－土地成本」，也可以作為「開發間接費用」，都一樣的，一般為了區分，都計「開發成本－土地成本」（具體原因後面會說到），不管是用哪個科目，後面都要進行分配，分配方法是按各樓佔地面積來分配，就是把總費用×各樓的佔地面積÷∑（各樓的佔地面積），得到的數計到「開發成本－XX樓商品土地成本」。
然後在起樓的時候，相關的費用由於能分得比較清楚，這時候各棟樓的費用就分別計到「開發成本－XX樓建築工程費」、「開發成本－XX樓基礎設施費」。
對於配套設施，比如水、電、道路等，也是針對整個土地來說的，所以先計「開發成本－配套設施費」，然後根據各棟樓的佔地面積分配到「開發成本－XX樓配套設施費」中去。
對於開發過程中的借款利息等不能明確屬於哪棟樓的費用，一般計到「開發間接費用」，然後也根據各棟樓的佔地面積分配到「開發成本－XX樓開發間接費」中去，因為「開發間接費用」要用來核算這些內容，所以一般就不用來核算購買費用這內容了。
等開發成本歸集好了以後，就按樓號把「開發成本」的內容全部結轉到「開發產品」科目。
「開發產品」科目的內容也是不能直接轉到銷售成本的，只有等商品房銷售完成後才能轉到銷售成本，而且也不能全部轉到銷售成本的，只能是按比例轉，公式是：開發產品×已售面積÷可售面積，其中已售面積是指賣出去的商品房建築面積，可售面積是商品房的總面積，一般是針對一棟樓來計算的。
對於房地產企業來說，收到錢不一定就是實現了銷售，因為還有一個是否完工的問題，在商品房沒有完工前，取得的收入都是預售收入，只有完工以後才是銷售收入，對於預售收入，可以掛在「預收賬款」，等實現了完工以後才轉到「銷售收入」。
對於房地產企業產品的完工界定有三個標准：一是竣工證明已報房地產管理部門備案的開發產品（成本對象）；二是已開始投入使用的開發產品（成本對象）；三是已取得了初始產權登記證明的開發產品（成本對象），只要有這三條件之一的就視同完工產品。
稅收：營業稅：收入*5%
城建稅、堤防費、地方教育費附加、教育費附加3%：分別是營業稅的5%、2%、2%、3%
土地增值稅：140平方米以下預征1.5%;140平方米以上預征3%
土地增值稅清算時：
有關土地增值稅的扣除項目:
計算土地增值稅的公式為：應納土地增值稅＝增值額×稅率。
公式中的「增值額」為納稅人轉讓房地產所取得的收入減除扣除項目金額後的余額。
上述「扣除項目」，具體為：
（1）取得土地使用權所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權所支付的地價款和按國家統一規定交納的有關費用。
（ (2）開發土地和新建房及配套設施（以下簡稱房地產開發）的成本，是指納稅人房地產開發項目實際發生的成本（以下簡稱房地產開發成本），包括土地徵用及拆遷補償費、前期工程費、建築安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發間接費用。
土地徵用及拆遷補償費，包括土地徵用費、耕地佔用稅、勞動力安置費及有關地上、地下附著物拆遷補償的凈支出、安置動遷用房支出等。
前期工程費，包括規劃、設計、項目可行性研究和水文、地質、勘察、測繪、「三通一平」等支出。
建築安裝工程費，是指以出包方式支付給承包單位的建築安裝工程費，以自營方式發生的建築安裝工程費。
基礎設施費，包括開發小區內道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環衛、綠化等工程發生的支出。
公共配套設施費，包括不能有償轉讓的開發小區內公共配套設施發生的支出。
開發間接費用，是指直接組織、管理開發項目發生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷等。
（3）開發土地和新建房及配套設施的費用（以下簡稱房地產開發費用），是指與房地產開發項目有關的銷售費用、管理費用、財務費用。
財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤並提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發費用，按第（1）、（2）項規定計算的金額之和的5%以內計算扣除。
凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發費用按第（1）、（2）項規定計算的金額之和的10%以內計算扣除。
上述計算扣除的具體比例，由各省、自治區、直轄市人民政府規定。
（4）舊房及建築物的評估價格，是指在轉讓已使用的房屋及建築物時，由政府批准設立的房地產評估機構評定的重置成本價乘以成新度折扣率後的價格。評估價格須經當地稅務機關確認。
納稅人轉讓舊房及建築物，凡不能取得評估價格，但能提供購房發票的，經當地稅務部門確認，《條例》第六條第（一）、（三）項規定的扣除項目的金額，可按發票所載金額並從購買年度起至轉讓年度止每年加計5%計算。對納稅人購房時繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，准予作為「與轉讓房地產有關的稅金」予以扣除，但不作為加計5%的基數。
對於轉讓舊房及建築物，既沒有評估價格，又不能提供購房發票的，地方稅務機關可以根據《中華人民共和國稅收徵收管理法》（以下簡稱《稅收征管法》）第35條的規定，實行核定徵收。
（5）與轉讓房地產有關的稅金，是指在轉讓房地產時繳納的營業稅、城市維護建設稅、印花稅。因轉讓房地產交納的教育費附加，也可視同稅金予以扣除。
（6）對從事房地產開發的納稅人可按第（1）、（2）項規定計算的金額之和，加計20%的扣除。
另外，納稅人成片受讓土地使用權後，分期分批開發、轉讓房地產的，其扣除項目金額的確定，可按轉讓土地使用權的面積占總面積的比例計算分攤，或按建築面積計算分攤，也可按稅務機關確認的其他方式計算分攤。
土地增值稅是以轉讓房地產取得的收入，減除法定扣除項目金額後的增值額作為計稅依據，並按照四級超率累進稅率進行徵收。
（1）增值額未超過扣除項目金額50%部分，稅率為30%；
（2）增值額超過扣除項目金額50%，未超過扣除項目金額100%的部分，稅率為40%；
（3）增值額超過扣除項目金額100%，未超過扣除項目金額200%的部分，稅率為50%；
（4）增值額超過扣除項目金額200%的部分，稅率為60%。

Ⅱ <房地產開發企業會計與納稅實務>

這個好像是在中華.會計網校的稅務論壇里頭有看過，剛才看了一下沒找著，你可以去找找

Ⅲ 房地產企業會計核算和稅務處理大全

房地產企業會計核算和稅務處理大全
如：會計分錄，會計科目、會計報表、要繳納哪些稅，怎樣少納稅。 內容好多，先發給您一部分吧：房地產會計全套賬務處理和涉及稅目 一、房地產涉及的稅種：
房地產開發企業主要涉及的稅種有營業稅、城建稅、教育費附加、土地增值稅、房產稅、土地使用稅、印花稅、契稅和企業所得稅及代扣的個人所得稅等。
1、營業稅：稅率5%。
2、城市維護建設稅
計稅依據是按實際繳納的增值稅稅額計算繳納。稅率分別為7%（城區）、5%（郊區）、1%（農村）。 計算公式:
應納稅額=營業稅×稅率。
3、教育費附加
計稅依據是按實際繳納增值稅的稅額計算繳納,附加稅率為3%。 計算公式:
應交教育費附加額=營業稅×3%。
4、印花稅：
（1）財產租賃合同、倉儲保管合同、財產保險合同，適用稅率為千分之一；
（2）加工承攬合同、建設工程勘察設計合同、貨運運輸合同、產權轉移書據，稅率為萬分之五；
（3）購銷合同、建築安裝工程承包合同、技術合同，稅率為萬分之三； （4）借款合同，稅率為萬分之零點五；
（5）對記錄資金的帳薄，按「實收資本」和「資金公積」總額的萬分之五貼 花；
（6）營業帳薄、權利、許可證照，按件定額貼花五元。
5、個人所得稅：
工資、薪金不含稅收入適用稅率表
級數應納稅所得額(不含稅) 稅率(%) 速算扣除數(元)
1 不超過500元的部分 5 0
2 超過500元至2000元的部分 10 25
3 超過2000元至5000元的部分 15 125
4 超過5000元至20000元的部分 20 375
5 超過20000元至40000元的部分 25 1375
6 超過40000元至60000元的部分 30 3375
7 超過60000元至80000元的部分 35 6375
8 超過80000元至100000元的部分 40 10375
9 超過100000元的部分 45 15375
計算公式：
應納個人所得稅稅額=應納稅所得額×適用稅率-速算扣除數 應納稅額=工資薪金收2000-「三險一金」
6、所得稅
（1）所得稅的徵收方式有兩種：查帳徵收和核定徵收。
（2）如果屬於核定徵收的，按收入計算繳納所得稅。
計算公式： 應交所得稅=收入總額*稅務核定固定比例*所得稅稅率
（3）如果屬於查帳徵收的，按利潤計算繳納所得稅。
計算公式： 應交所得稅=利潤總額*所得稅稅率
（4）所得稅稅率：
一般企業所得稅的稅率為25%,
符合條件的小型微利企業，減按20%的稅率徵收企業所得稅。
國家需要重點扶持的高新技術企業，減按15％的稅率徵收企業所得稅。
7、房產稅
依照房產余值計算繳納的，稅率為1.2％；依照房產租金收入計算繳納的，稅率為12％。
8、土地使用稅：土地使用稅每平方米年稅額如下：
（1）大城市1.5元至30元； （2）中等城市1.2元至24元； （3）小城市0.9元至18元；
（4）縣城、建制鎮、工礦區0.6元至12元。
9、土地增值稅
土地增值稅按照納稅人轉讓房地產所取得的增值額和規定的適用稅率計算徵收，納稅人轉讓房地產所取得的收入減除《條例》規定的扣除項目金額後的余額，為增值額。房地產轉讓收入包括貨幣收入、實物收入和其他與轉讓房地產有關的經濟收益，計算增值額的扣除項目金額包括：
（1）取得土地使用權所支付的金額； （2）開發土地的成本、費用； （3）新建房及配套設施的成本、費用、或者舊房及建築物的評估價格； （4）與轉讓房地產有關的稅金；
（5）財政部規定的其他扣除項目。稅率：土地增值稅實行四級超率累進稅率，即：增值額未超過扣除項目金額50％的部分，稅率30％。增值額超過扣除項目金額50％，未超過扣除項目金額100％的部分，稅率40％。增值額超過扣除項目金額100％，未超過扣除項目金額200％的部分，稅率50％。增值額超過扣除項目金額200％的部分，稅率為60％。
二、房地產企業的賬務處理
提供一份房地產企業會計制度。
房地產企業涉及的稅費共有11種（11稅1費）
稅：營業稅、增值稅、土地增值稅、房產稅、城鎮土地使用稅、契稅、耕地佔用稅 企業所得稅、個人所得稅、印花稅、城市維護建設稅。 費：教育費附加
一、營業稅
1.轉讓不動產
銷售房屋要按銷售不動產繳納營業稅，贈送的空調、傢具視同銷售繳納增值稅。若房屋包括空調等附屬設施，則空調包括在房款內，不需要單獨計繳增值稅。
2.房屋租賃（出租） 屬於服務業——租賃業
3.房地產銷售公司買斷商品房出售
超過買斷價格外的收入作為手續費收入，按「營業稅--服務業」 繳納營業稅
4.單位將不動產或土地使用權無償贈與他人 視同銷售不動產
5.銷售不動產時連同不動產所佔土地使用權一並轉讓的行為 比照銷售不動產徵收營業稅
6.納稅人自建後銷售房屋
自建自用的房屋不納稅；如納稅人將自建的房屋對外銷售，其自建行為應按建築業繳納營業稅，再按銷售不動產徵收營業稅。
二、增值稅
銷售房屋的同時贈送空調、傢具要視同銷售繳納增值稅。
三、土地增值稅 （一）一般規定
1.出售——征 包括三種情況：
（1）出售國有土地使用權；
（2）取得國有土地使用權後進行房屋開發建造後出售； （3）存量房地產買賣
其中對於（2）新建房地產轉讓（出售）的扣除項目： ①取得土地使用權所支付的金額； ②房地產開發成本 ③房地產開發費用 ④與轉讓房地產有關的稅金 ⑤財政部規定的其他扣除項目
對於（3）對於存量房地產轉讓的扣除項目 ①房屋及建築物的評估價格。
評估價格＝重置成本價×成新度折扣率
②取得土地使用權所支付的地價款和按國家統一規定繳納的有關費用。 ③轉讓環節繳納的稅金。
2.房地產抵押
（1）抵押期——不征；
（2）抵押期滿償還債務本息——不征；
（3）抵押期滿，不能償還債務，而以房地產抵債——征。
3.房地產交換
單位之間換房，有收入的，征；
4.將開發的產品用於職工福利等
房地產開發企業將開發的產品用於職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣資產等，發生所有權轉移時應視同銷售房地產。（房地產清算）
5.合作建房
建成後自用——不征
建成後轉讓——征。
6.企業兼並轉讓房地產——暫免。
7.納稅人建造普通標准住宅出售
增值額未超過扣除項目金額之和百分之二十的，免徵土地增值稅。
8.將開發的部分房地產轉為企業自用或用於出租等商業用途
房地產開發企業將開發的部分房地產轉為企業自用或用於出租等商業用途時，如果產權未產生轉移——不徵收（清算時不扣除相應的成本和費用）
（二）房地產企業土地增值稅清算
1.土地增值稅的清算單位
對於分期開發的項目，以分期項目為單位清算。開發項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的。應分別計算增值額。
2.土地增值稅的清算條件
（1）房地產開發項目全部竣工、完成銷售的； （2）整體轉讓未竣工決算房地產開發項目的； （3）直接轉讓土地使用權的。
3.土地增值稅的扣除項目
①扣除取得土地使用權所支付的金額、房地產開發成本、費用及與轉讓房地產有關稅金，須提供合法有效憑證；不能提供合法有效憑證的，不予扣除。 ②清算所附送的憑證或資料不符合清算要求或不實的，地方稅務機關可核定開發成本的單位面積金額標准，並據以計算扣除。
③房地產開發企業開發建造的與清算項目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場（庫）、物業管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學校、幼兒園、托兒所、醫院、郵電通信等公共設施：
A.建成後產權屬於全體業主所有的；
B.建成後無償移交給政府、公用事業單位用於非營利性社會公共事業的； C.建成後有償轉讓的，應計算收入，並准予扣除成本、費用。
④房地產開發企業銷售已裝修的房屋，其裝修費用可以計入房地產開發成本。房地產開發企業的預提費用，不得扣除。
⑤屬於多個房地產項目共同的成本費用，應按清算項目可售建築面積所佔比例等合理方法，計算清算項目的扣除金額。 四、房產稅
1.地產開發企業建造的商品房，在出售前，不徵收房產稅；但對出售前房地產開發企業已使用或出租、出借的商品房應按規定徵收房產稅。
2.在基建工地為基建工地服務的各種工棚、材料棚、休息棚和辦公室、食堂、茶爐房、汽車房等臨時性房屋，在施工期間，一律免徵房產稅。但工程結束後，施工企業將這種臨時性房屋交還或估價轉讓給基建單位的，應從基建單位接收的次月起，照章納稅。
五、城鎮土地使用稅
1.城鎮土地使用稅對擁有土地使用權的單位和個人以實際佔用的土地面積為計稅依據。 2.房地產開發公司建造商品房的用地，原則上應按規定計征城鎮土地使用稅。但在商品房出售之前納稅確有困難的，其用地是否給予緩征或減征、免徵照顧，可由地方稅務局結合具體情況確定。
六、契稅（承受方）
1.企業公司制改造
非公司制企業，整體改建為有限責任公司（含國有獨資公司）或股份有限公司，或者有限責任公司整體改建為股份有限公司的，對改建後的公司承受原企業土地、房屋權屬，免徵契稅。
非公司制國有獨資企業或國有獨資有限責任公司，以其部分資產與他人組建新公司，且所佔股份超過50%的，對新設公司承受該國有獨資企業（公司）的土地、房屋權屬，免徵契稅。
2.企業股權重組——不征
3.企業合並——免徵
合並後的企業承受原合並各方的土地、房屋權屬，免徵契稅。
4.企業分立——不征
企業依照法律規定、合同約定分設為兩個或兩個以上投資主體相同的企業，對派生方、新設方承受原企業土地、房屋權屬，不徵收契稅。
5.企業出售
買受人妥善安置原企業30%以上職工的，對其承受所購企業的土地、房屋權屬，減半徵收契稅；全部安置原企業職工的，免徵契稅。
6.企業關閉、破產
債權人承受關閉、破產企業土地、房屋權屬以抵償債務的，免徵契稅；對非債權人承受關閉、破產企業土地、房屋權屬，凡妥善安置原企業30%以上職工的，減半徵收契稅；全部安置原企業職工的，免徵契稅。
7.房屋的附屬設施
對於涉及土地使用權和房屋所有權轉移變動的，徵收契稅，不涉及的，不征。
七、企業所得稅
（一）預繳企業所得稅
房地產開發企業按當年實際利潤據實分季（或月）預繳企業所得稅的，對開發、建造的住宅、商業用房以及其他建築物、附著物、配套設施等開發產品，在未完工前採取預售方式銷售取得的預售收入，按照規定的預計利潤率分季（或月）計算出預計利潤額，計入利潤總額預繳，開發產品完工、結算計稅成本後按照實際利潤再行調整。 （二）預計利潤率
1.非經濟適用房開發項目：
（1）位於省、市、縣城區和郊區的不得低於20%；
（2）位於地級市、地區、盟、州城區及郊區的不得低於15%；
（3）位於省、其他地區的，不得低於10%。 2.經濟適用房開發項目，不得低於3%。
八、個人所得稅
1.職工（高管）工薪（取得的一次性的獎金）
2.企業和單位對營銷業績突出人員以培訓班、研討會、工作考察等名義組織旅遊活動，通過免收差旅費、旅遊費對個人實行的營銷業績獎勵（包括實物、有價證券等），應根據所發生費用全額計入營銷人員應稅所得（按勞動報酬所得），依法徵收個人所得稅，並由提供費用的企業和單位代扣代繳。
九、印花稅
1.財產（房屋）租賃合同——1‰。
2.產權轉移書據。包括土地使用權出讓合同、土地使用權轉讓合同、商品房銷售合同等權力轉移合同。
3.營業賬簿稅目中記載資金的賬簿的計稅依據為「實收資本」與「資本公積」兩項的合計金額
其他賬簿——每件5元。
4.領受房屋產權證、工商營業執照、土地使用證——每件5元。
十、城市維護建設稅
以營業稅、增值稅（贈送空調需要視為同銷售征增值稅）等為基數
十一、耕地佔用稅
佔用耕地建房或從事非生產建設，按佔用面積征稅。
十二、教育費附加 同城市維護建設稅

Ⅳ 房地產會計賬務處理全套程序和稅務處理

房地產會計全套賬務處理和涉及稅目一、房地產涉及的稅種：
房地產開發企業主要涉及的稅種有營業稅、城建稅、教育費附加、土地增值稅、房產稅、土地使用稅、印花稅、契稅和企業所得稅及代扣的個人所得稅等。
1、營業稅：稅率5%。
2、城市維護建設稅
計稅依據是按實際繳納的增值稅稅額計算繳納。稅率分別為7%（城區）、5%（郊區）、1%（農村）。 計算公式: 應納稅額=營業稅×稅率。
3、教育費附加 計稅依據是按實際繳納增值稅的稅額計算繳納,附加稅率為3%。 計算公式: 應交教育費附加額=營業稅×3%。
4、印花稅： （1）財產租賃合同、倉儲保管合同、財產保險合同，適用稅率為千分之一；
（2）加工承攬合同、建設工程勘察設計合同、貨運運輸合同、產權轉移書據， 稅率為萬分之五；
（3）購銷合同、建築安裝工程承包合同、技術合同，稅率為萬分之三； （4）借款合同，稅率為萬分之零點五；
（5）對記錄資金的帳薄，按「實收資本」和「資金公積」總額的萬分之五貼 花； （6）營業帳薄、權利、許可證照，按件定額貼花五元。
5、個人所得稅： 工資、薪金不含稅收入適用稅率表 級數 應納稅所得額(不含稅) 稅率(%) 速算扣除數(元) 1
不超過500元的部分 5 0 2 超過500元至2000元的部分 10 25 3 超過2000元至5000元的部分 15 125 4
超過5000元至20000元的部分 20 375 5 超過20000元至40000元的部分 25 1375 6
超過40000元至60000元的部分 30 3375 7 超過60000元至80000元的部分 35 6375 8
超過80000元至100000元的部分 40 10375 9 超過100000元的部分 45 15375 計算公式：
應納個人所得稅稅額=應納稅所得額×適用稅率-速算扣除數 應納稅額=工資薪金收入-2000-「三險一金」 6、所得稅
（1）所得稅的徵收方式有兩種：查帳徵收和核定徵收。 （2）如果屬於核定徵收的，按收入計算繳納所得稅。 計算公式：
應交所得稅=收入總額*稅務核定固定比例*所得稅稅率 （3）如果屬於查帳徵收的，按利潤計算繳納所得稅。 計算公式：
應交所得稅=利潤總額*所得稅稅率 （4）所得稅稅率： 一般企業所得稅的稅率為25%,
符合條件的小型微利企業，減按20%的稅率徵收企業所得稅。 國家需要重點扶持的高新技術企業，減按15％的稅率徵收企業所得稅。 7、房產稅
依照房產余值計算繳納的，稅率為1.2％；依照房產租金收入計算繳納的，稅率為12％。 8、土地使用稅：土地使用稅每平方米年稅額如下：
（1）大城市1.5元至30元； （2）中等城市1.2元至24元； （3）小城市0.9元至18元；
（4）縣城、建制鎮、工礦區0.6元至12元。 9、土地增值稅
土地增值稅按照納稅人轉讓房地產所取得的增值額和規定的適用稅率計算徵收，納稅人轉讓房地產所取得的收入減除《條例》規定的扣除項目金額後的余額，為增值額。房地產轉讓收入包括貨幣收入、實物收入和其他與轉讓房地產有關的經濟收益，計算增值額的扣除項目金額包括：
（1）取得土地使用權所支付的金額； （2）開發土地的成本、費用； （3）新建房及配套設施的成本、費用、或者舊房及建築物的評估價格；
（4）與轉讓房地產有關的稅金；
（5）財政部規定的其他扣除項目。稅率：土地增值稅實行四級超率累進稅率，即：增值額未超過扣除項目金額50％的部分，稅率30％。增值額超過扣除項目金額50％，未超過扣除項目金額100％的部分，稅率40％。增值額超過扣除項目金額100％，未超過扣除項目金額200％的部分，稅率50％。增值額超過扣除項目金額200％的部分，稅率為60％。
二、房地產企業的賬務處理 給你提供一份房地產企業會計制度。附件：房地產開發企業會計制度.doc房地產企業涉及的稅費共有11種（11稅1費）
稅：營業稅、增值稅、土地增值稅、房產稅、城鎮土地使用稅、契稅、耕地佔用稅 企業所得稅、個人所得稅、印花稅、城市維護建設稅。
費：教育費附加 一、營業稅 1.轉讓不動產
銷售房屋要按銷售不動產繳納營業稅，贈送的空調、傢具視同銷售繳納增值稅。若房屋包括空調等附屬設施，則空調包括在房款內，不需要單獨計繳增值稅。
2.房屋租賃（出租） 屬於服務業——租賃業 3.房地產銷售公司買斷商品房出售
超過買斷價格外的收入作為手續費收入，按「營業稅--服務業」 繳納營業稅 4.單位將不動產或土地使用權無償贈與他人
視同銷售不動產 5.銷售不動產時連同不動產所佔土地使用權一並轉讓的行為 比照銷售不動產徵收營業稅
6.納稅人自建後銷售房屋 自建自用的房屋不納稅；如納稅人將自建的房屋對外銷售，其自建行為應按建築業繳納營業稅，再按銷售不動產徵收營業稅。
二、增值稅 銷售房屋的同時贈送空調、傢具要視同銷售繳納增值稅。 三、土地增值稅 （一）一般規定
1.出售——征 包括三種情況： （1）出售國有土地使用權； （2）取得國有土地使用權後進行房屋開發建造後出售；
（3）存量房地產買賣 其中對於（2）新建房地產轉讓（出售）的扣除項目： ①取得土地使用權所支付的金額；
②房地產開發成本 ③房地產開發費用 ④與轉讓房地產有關的稅金 ⑤財政部規定的其他扣除項目
對於（3）對於存量房地產轉讓的扣除項目 ①房屋及建築物的評估價格。 評估價格＝重置成本價×成新度折扣率
②取得土地使用權所支付的地價款和按國家統一規定繳納的有關費用。 ③轉讓環節繳納的稅金。 2.房地產抵押
（1）抵押期——不征； （2）抵押期滿償還債務本息——不征； （3）抵押期滿，不能償還債務，而以房地產抵債——征。
3.房地產交換 單位之間換房，有收入的，征； 4.將開發的產品用於職工福利等
房地產開發企業將開發的產品用於職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣資產等，發生所有權轉移時應視同銷售房地產。（房地產清算）
5.合作建房 建成後自用——不征； 建成後轉讓——征。 6.企業兼並轉讓房地產——暫免。
7.納稅人建造普通標准住宅出售 增值額未超過扣除項目金額之和百分之二十的，免徵土地增值稅。
8.將開發的部分房地產轉為企業自用或用於出租等商業用途
房地產開發企業將開發的部分房地產轉為企業自用或用於出租等商業用途時，如果產權未產生轉移——不徵收（清算時不扣除相應的成本和費用）
（二）房地產企業土地增值稅清算 1.土地增值稅的清算單位
對於分期開發的項目，以分期項目為單位清算。開發項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的。應分別計算增值額。 2.土地增值稅的清算條件
（1）房地產開發項目全部竣工、完成銷售的； （2）整體轉讓未竣工決算房地產開發項目的； （3）直接轉讓土地使用權的。
3.土地增值稅的扣除項目
①扣除取得土地使用權所支付的金額、房地產開發成本、費用及與轉讓房地產有關稅金，須提供合法有效憑證；不能提供合法有效憑證的，不予扣除。
②清算所附送的憑證或資料不符合清算要求或不實的，地方稅務機關可核定開發成本的單位面積金額標准，並據以計算扣除。
③房地產開發企業開發建造的與清算項目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場（庫）、物業管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學校、幼兒園、托兒所、醫院、郵電通信等公共設施：
A.建成後產權屬於全體業主所有的； B.建成後無償移交給政府、公用事業單位用於非營利性社會公共事業的；
C.建成後有償轉讓的，應計算收入，並准予扣除成本、費用。
④房地產開發企業銷售已裝修的房屋，其裝修費用可以計入房地產開發成本。房地產開發企業的預提費用，不得扣除。
⑤屬於多個房地產項目共同的成本費用，應按清算項目可售建築面積所佔比例等合理方法，計算清算項目的扣除金額。 四、房產稅
1.地產開發企業建造的商品房，在出售前，不徵收房產稅；但對出售前房地產開發企業已使用或出租、出借的商品房應按規定徵收房產稅。
2.在基建工地為基建工地服務的各種工棚、材料棚、休息棚和辦公室、食堂、茶爐房、汽車房等臨時性房屋，在施工期間，一律免徵房產稅。但工程結束後，施工企業將這種臨時性房屋交還或估價轉讓給基建單位的，應從基建單位接收的次月起，照章納稅。
五、城鎮土地使用稅 1.城鎮土地使用稅對擁有土地使用權的單位和個人以實際佔用的土地面積為計稅依據。
2.房地產開發公司建造商品房的用地，原則上應按規定計征城鎮土地使用稅。但在商品房出售之前納稅確有困難的，其用地是否給予緩征或減征、免徵照顧，可由地方稅務局結合具體情況確定。
六、契稅（承受方） 1.企業公司制改造
非公司制企業，整體改建為有限責任公司（含國有獨資公司）或股份有限公司，或者有限責任公司整體改建為股份有限公司的，對改建後的公司承受原企業土地、房屋權屬，免徵契稅。
非公司制國有獨資企業或國有獨資有限責任公司，以其部分資產與他人組建新公司，且所佔股份超過50%的，對新設公司承受該國有獨資企業（公司）的土地、房屋權屬，免徵契稅。
2.企業股權重組——不征 3.企業合並——免徵 合並後的企業承受原合並各方的土地、房屋權屬，免徵契稅。
4.企業分立——不征
企業依照法律規定、合同約定分設為兩個或兩個以上投資主體相同的企業，對派生方、新設方承受原企業土地、房屋權屬，不徵收契稅。 5.企業出售
買受人妥善安置原企業30%以上職工的，對其承受所購企業的土地、房屋權屬，減半徵收契稅；全部安置原企業職工的，免徵契稅。
6.企業關閉、破產
債權人承受關閉、破產企業土地、房屋權屬以抵償債務的，免徵契稅；對非債權人承受關閉、破產企業土地、房屋權屬，凡妥善安置原企業30%以上職工的，減半徵收契稅；全部安置原企業職工的，免徵契稅。
7.房屋的附屬設施 對於涉及土地使用權和房屋所有權轉移變動的，徵收契稅，不涉及的，不征。 七、企業所得稅
（一）預繳企業所得稅
房地產開發企業按當年實際利潤據實分季（或月）預繳企業所得稅的，對開發、建造的住宅、商業用房以及其他建築物、附著物、配套設施等開發產品，在未完工前採取預售方式銷售取得的預售收入，按照規定的預計利潤率分季（或月）計算出預計利潤額，計入利潤總額預繳，開發產品完工、結算計稅成本後按照實際利潤再行調整。
（二）預計利潤率 1.非經濟適用房開發項目： （1）位於省、市、縣城區和郊區的不得低於20%；
（2）位於地級市、地區、盟、州城區及郊區的不得低於15%； （3）位於省、其他地區的，不得低於10%。
2.經濟適用房開發項目，不得低於3%。 八、個人所得稅 1.職工（高管）工薪（取得的一次性的獎金）
2.企業和單位對營銷業績突出人員以培訓班、研討會、工作考察等名義組織旅遊活動，通過免收差旅費、旅遊費對個人實行的營銷業績獎勵（包括實物、有價證券等），應根據所發生費用全額計入營銷人員應稅所得（按勞動報酬所得），依法徵收個人所得稅，並由提供費用的企業和單位代扣代繳。
九、印花稅 1.財產（房屋）租賃合同——1‰。
2.產權轉移書據。包括土地使用權出讓合同、土地使用權轉讓合同、商品房銷售合同等權力轉移合同。
3.營業賬簿稅目中記載資金的賬簿的計稅依據為「實收資本」與「資本公積」兩項的合計金額 其他賬簿——每件5元。
4.領受房屋產權證、工商營業執照、土地使用證——每件5元。
十、城市維護建設稅
以營業稅、增值稅（贈送空調需要視力同銷售征增值稅）等為基數
十一、耕地佔用稅 佔用耕地建房或從事非生產建設，按佔用面積征稅。
十二、教育費附加 同城市維護建設稅

Ⅳ 房地產企業會計稅務涉及哪些東西

房企業會計，大體流程如下：
1、涉及的會計科目：其他的科目和一般的企業都差不多，主要的重點科目是：開發成本，開發費用，預收帳款（房款），以後就是主營業務收入。預付帳款（供應商）以後就是主營業務成本。長期借款（一般都需要貸款）短期借款
2、涉及的稅種及稅率。營業稅，城建稅，教育附加，土地增值稅，土地使用稅，房產稅，所得稅。印花稅。
3、基本核算方法（流程）。
房地產企業開發項目的發生的所有開發費用都在「開發成本」下核算。
開發成本下一般設置以下明細科目：土地徵用及拆遷補償費、前期工程費、建築安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費以及開發間接費用這幾個明細核算跟商品房開發有關的所有費用支出。
還有開發費用取得的借款在其他應付款按單位明細核算，取得的銀行貸款在長短期借款里核算，借款和銀行貸款的利息支出計入開發間接費中。
一般房地產投入資本達到總投資的一定比例就可以預售商品房了，而預售的房款在預收賬款里核算。在客戶用預收款發票換正規的商品房銷售發票的時候，把從預收賬款中的收入結轉計入銷售收入，同時把比例從開發成本中結轉銷售成本，還有把應交稅金中借方預繳的稅金一並結轉到銷售稅金及附加。
房開企業是按預收賬款和銷售收入預繳所有的稅金（營業稅，城建稅，教育費附加，地方教育費附，印花稅、土地增值稅和企業所得稅）的，等整個開發項目完成以後，在做土地值稅和企業所得稅的項目匯算清繳的。

Ⅵ 房地產企業銷售收入確認會計和稅法區別

房地產企業預售和收入業務的會計處理
根據《企業會計准則》規定，房地產企業預售業務的會計處理為：當企業收到預售款項時，由於不符合收入的確認原則，不確認收入，而是作為負債計入預收賬款，待房屋交給購買方時，再確認收入。
房地產企業預售和收入業務的稅務處理
《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》（國稅發[2009]31號）對房地產企業的收入處理進一步作出比較明確的規定。國稅發[2009]31號文件不再有預售收入的表述、該文第六條規定，企業通過正式簽訂《房地產銷售合同》或《房地產預售合同》所取得的收入，應確認為銷售收入的實現。第九條規定「開發產品完工後，企業應及時結算其計稅成本並計算此前銷售收入的實際毛利額，同時將其實際毛利額與其對應的預計毛利額之間的差額，計入當年度企業本項目與其他項目合並計算的應納稅所得額」表述的也是此前銷售收入的實際毛利額。

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房地產會計實務
一、開發產品成本的內容
為了加強開發產品成本的管理，降低開發過程耗費的活勞動和物化勞動，提高企業經濟效益，必須正確核算開發產品的成本，在各個開發環節控制各項費用支出。
要核算開發產品的成本，必須明確開發產品成本的種類和內容。開發產品成本是指房地產開發企業在開發過程中所發生的各項費用支出。開發產品成本按其用途，可分為如下四類：
1．土地開發成本指房地產開發企業開發土地（即建設場地）所發生的各項費用支出。
2．房屋開發成本指房地產開發企業開發各種房屋（包括商品房、出租房、周轉房、代建房等）所發生的各項費用支出。
3． 配套設施開發成本指房地產開發企業開發能有償轉讓的大配套設施及不能有償轉讓、不能直接計入開發產品成本的公共配套設施所發生的各項費用支出。
4．代建工程開發成本指房地產開發企業接受委託單位的委託，代為開發除土地、房屋以外其他工程如市政工程等所發生的各項費用支出。
以上四類開發產品成本，在核算上將其費用分為如下六個成本項目：
1．土地徵用及拆遷補償費或批租地價指因開發房地產而徵用土地所發生的各項費用，包括征地費、安置費以及原有建築物的拆遷補償費，或採用批租方式取得土地的批租地價。
2．前期工程費指土地、房屋開發前發生的規劃、設計、可行性研究以及水文地質勘察、測繪、場地平整等費用。
3．基礎設施費指土地、房屋開發過程中發生的供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、綠化、環衛設施以及道路等基礎設施費用。
4．建築安裝工程費指土地房屋開發項目在開發過程中按建築安裝工程施工圖施工所發生的各項建築安裝工程費和設備費。
5.配套設施費指在開發小區內發生，可計入土地、房屋開發成本的不能有償轉讓的公共配套設施費用，如鋼爐房、水塔、居委會、派出所、幼托、消防、自行車棚、公廁等設施支出。
6.開發間接費指房地產開發企業內部獨立核算單位及開發現場為開發房地產而發生的各項間接費用，包括現場管理機構人員工資、福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷等。
從上可以看出：構成房地產開發企業產品的開發成本，相當於工業產品的製造成本和建築安裝工程的施工成本。如要計算房地產開發企業產品的完全成本，還要計算開發企業（公司本部）行政管理部門為組織和管理開發經營活動而發生的管理費用、財務費用，以及為銷售、出租、轉讓開發產品而發生的銷售費用。管理費用、財務費用和銷售費用，也叫期間費用。它們絕大部分都是經營期間的費用開支，與開發工程量的關系並不十分密切，如果將期間費用計入開發產品成本，在開發產品開發和銷售、出租、轉讓不同步的情況下，就會增加開發產品的成本，特別是在開發房地產滯銷時期，將滯銷期間發生的管理費用、財務費用和銷售費用計入當期開發產品成本，就會使企業造成大量的潛虧，不能及時反映企業的經營狀況。同時，將期間費用計入開發產品成本，不但要增加核算的工作量，也不利於正確考核企業開發單位的成本水平和成本管理責任。因此，現行會計制度中規定將期間費用計入當期損益，不再計入開發產品成本，也就是說，房地產開發企業開發產品只計算開發成本，不計算完全成本。
二、發包開發工程的核算
房地產開發企業的基礎設施和建築安裝等工程的施工，如不採用自營方式，可以採用發包方式。
對發包的基礎設施和建築安裝工程，一般採用招標、議標方式，通過工程公開招標或邀請施工企業議標，將工程發包給施工企業的，按工程標價進行結算。開發企業要根據工程承包合同條例的規定，同承包工程的施工企業簽訂工程承包合同。承包合同是發包開發企業和承包施工企業為了完成承發包工程，根據批準的設計文件和中標標函內容所簽訂，明確雙方相互權利、義務關系的協議。
它一般應具備以下主要內容：
（l）工程名稱和地點；
（2）工程范圍和內容；
（3）開、竣工日期；
（4）工程質量、保修期及保修條件；
（5）工程造價；
（6）工程價款的支付、結算及交工驗收辦法；
（7）設計文件和技術資料提供日期；
（8）材料、設備的供應和進場期限；
（9）雙方相互協作事項和違約責任等。
開發企業應將承包合同副本送開戶銀行作為結算工程價款的依據。
（一）、工程價款結算的辦法
開發企業與施工企業在工程承包合同中規定的工程價款的結算，應根據國家有關工程價款結算辦法，結合當地的有關規定具體確定。從目前各個地區所採用的工程價款結算辦法來看，歸納起來，主要有如下三種。
1．按月結算就是按照每月實際完成的分部分項工程進行結算。因為建築安裝工程等雖具有個體性的特點，但不同的工程，都是由一定的分部分項工程構成的。每一個分部分項工程，都有一定的施工內容、質量標准和統一的計量單位，並在短期內可以完成。國家為了管理工程造價而制訂的工程預算定額和地區預算造價，都是以分部分項工程為基礎的。因此，根據經驗收合格的各月份的已完分部分項工程的工程數量和預算單價等計算的工程造價，就是各該月份應結算和支付的工程款。如果招標出包工程，工程標價與工程造價不同時，應按工程標價占工程預算造價的百分比進行調整計算。在具體做法上，各個地區也不盡相同，目前一般都實行月中預付、月終結算，即在月中按照當月施工計劃所列的工作量一半預付，月末（實際為下月初）按照各工程當月實際完成工作量（即預算造價或調整計算後的工程標價）扣除月中預付款後進行結算。
2．分段結算就是將一個單位工程按形象進度劃分為幾個階段（部位），如基礎、結構、裝飾、竣工等；按照完成階段，分段驗收結算工程價款。分段結算也可按月預付工程款，即在月中按照當月施工計劃工作量預付，於工程階段完成驗收後按分段工程預算造價或調整計算後的工程標價扣除預付款後進行結算。
3．竣工一次結算開發項目或單項工程施工工期在12個月以內，或者工程承包合同價值較小的，可以實行工程價款每月月中預支、竣工後一次結算。即在工程開工後，每月按當月施工計劃所列工作量預付工程款，於工程竣工驗收後按工程承包合同價值扣除預付工程款後進行結算。
不論採用何種結算辦法，施工期間結算的工程價款一般都不得超過承包工程合同價值的95％。結算雙方可以在5％的幅度內協商確認尾款比例，並在工程承包合同中訂明。尾款應專戶存入銀行，候工程竣工驗收後清算。但如承包施工企業已向開發企業出具履約保函或有其他保證的，可以不留工程尾款。
又由承包施工企業儲備工程施工所需主要建築材料、結構件時，發包開發企業可根據承包施工企業的要求，在簽訂工程承包合同後按年度發包工程總值的一定比例向承包施工企業預付備料款，干後期以抵充工程價款的形式陸續扣回。
在實際工作中，預付備料款的額度和扣回辦法，在各個地區並不完全相同，當材料儲備天數為4個月、材料費比重占工程造價75％的情況下，預付備料款的額度應為當年工程價值的25％。在累計已完工程價值達到當年發包工程價值的50％時，就可將超過發包工程價值50％部分的工程價款的50％，抵作預付備料款扣回。這樣，到工程完工，扣回相當於發包工程價值25％（50％X50％）的全部預付備料款。不過隨著生產資料的開放，施工所需的建築材料、結構件，一般均可從當地市場隨時采購，今後也就沒有必要再預付備料款了。
（二）、應付工程款和預付備料軟、工程款的核算
開發企業與施工企業有關發包工程款和預付備料款、工程款的核算，應在「應付賬款——應付工程款」和「預付賬款——預付承包單位款」兩個賬戶進行。開發企業按照規定預付給承包施工企業的備料款和工程款，應記入「預付賬款——預付承包單位款」賬戶的借方；按照工程價款結算賬單應付給承包施工企業的工程款，應記入「開發成本——房屋開發成本」等賬戶的借方和「應付賬款——應付工程款」賬戶的貸方。如有扣除應付工程款的預付備料款和預付工程款時，應將扣回的預付備料款和預付工程款記入「預付賬款——預付承包單位款」賬戶的貸方，「應付賬款——應付工程款」賬戶的貸方僅記減去扣回預付備料款和預付工程款後的應付賬款。支付工程款時，記入「應付賬款——應付工程款」賬戶的借方和「銀行存款」等賬戶的貸方。
如上述某開發企業某項發包工程年度合同總值為 600 000元，按照合同規定開工前應付預付備料款 150 000元，則在用銀行存款支付時，應作如下分錄入賬：
借：預付賬款——預付承包單位款 150 000
貸；銀行存款 150 000
9月份根據施工企業當月施工計劃所列工作量的二分之一即35 000元，用銀行存款預付工程款時，應作：
借：預付賬款——預付承包單位款 35 000
貸：銀行存款 35 000
10月初根據施工企業提出9月份工程價款結算賬單中的已完工程價值為 75 000元，減去應扣回預付備料款 18 000元。月中預付工程款 35 000元，尚應支付工程款 22 000元（75 000元一18 000無一35 000元），應作：
借：開發成本 75 000
貸：預付賬款——預付承包單位款 53 000
應付賬款——應付工程款 22 000
用銀行存款支付應付工程款時，應作：
借：應付賬款——應付工程款 22 000
貸：銀行存款 22 000
三、開發間接費用的核算
（一）、開發間接費用的組成和核算
開發間接費用是指房地產開發企業內部獨立核算單位在開發現場組織管理開發產品而發生的各項費用。這些費用雖也屬於直接為房地產開發而發生的費用，但它不能確定其為某項開發產品所應負擔，因而無法將它直接記入各項開發產品成本。為了簡化核算手續，將它先記入「開發間接費用」貼戶，然後按照適當分配標准，將它分配記入各項開發產品成本。
為了組織開發間接費用的明細分類核算，分析各項費用增減變動的原因，進一步節約費用開支，開發間接費用應分設如下明細項目進行核算：
l．工資指開發企業內部獨立核算單位現場管理機構行政、技術、經濟、服務等人員的工資、獎金和津貼。
2.福利費指按上項人員工資總額的一定比例（目前為14％）提取的職工福利費。
3．折舊費指開發企業內部獨立核算單位使用屬干固定資產的房屋、設備、儀器等提取的折舊費。
4．修理費指開發企業內部獨立核算單位使用屬於固定資產的房屋、設備、儀器等發生的修理費。
5．辦公費指開發企業內部獨立核算單位各管理部門辦公用的文具、紙張、印刷、郵電、書報、會議、差旅交通、燒水和集體取暖用煤等費用。
6．水電費指開發企業內部獨立核算單位各管理部門耗用的水電費。
7．勞動保護費指用於開發企業內部獨立核算單位職工的勞動保護用品的購置、攤銷和修理費，供職工保健用營養品、防暑飲料、洗滌肥皂等物品的購置費或補助費，以及工地上職工洗澡、飲水的燃料等。
8.周轉房攤銷指不能確定為某項開發項目安置拆遷居民周轉使用的房屋計提的攤銷費。
9．利息支出指開發企業為開發房地產借入資金所發生而不能直接計入某項開發成本的利息支出及相關的手續費，但應沖減使用前暫存銀行而發生的利息收入。開發產品完工以後的借款利息，應作為財務費用，計人當期損益。
10．其他費用指上列各項費用以外的其他開發間接費用支出。
從上述開發間接費用的明細項目中，可以看出它與土地徵用及拆遷補償費、建築安裝工程費等變動費用不同，它屬於相對固定的費用，其費用總額並不隨著開發產品量的增減而成比例的增減。但就單位開發產品分攤的費用來說，則隨著開發產品量的變動而成反比例的變動，即完成開發產品數量增加，單位開發產品分攤的費用隨之減少；反之，完成開發產品數量減少，單位開發產品分攤的費用隨之增加。因此，超額完成開發任務，就可降低開發成本中的開發間接費。
開發間接費用的總分類核算，在「開發間接費用」賬戶進行。企業所屬各內部獨立核算單位發生的各項開發間接費用，都要自「應付工資」、「應付福利費」、「累計折舊」、「遞延資產」、「銀行存款」、「周轉房——周轉房攤銷」等賬戶的貸方轉入「開發間接費用」賬戶的借方，作如下分錄入賬：
借：開發間接費用 41 600
貸：應付工資 8 000
應付福利費 1120
累計折舊 10 000
遞延資產 3 500
銀行存款 8 480
周轉房——周轉房攤銷 10 500
必須指出，如果開發企業不設置現場管理機構而由企業（即公司本部）定期或不定期地派人到開發現場組織開發活動，其所發生的費用，除周轉房攤銷外，其他開發間接費可記入企業的管理費用。
開發間接費用的明細分類核算，一般要按所屬內部獨立核算單位設置「開發間接費用明細分類賬」，將發生的開發間接費用按明細項目分欄登記。
（二）、開發間接費用的分配
每月終了，應對開發間接費用進行分配，按實際發生數計人有關開發產品的成本。開發間接費用的分配方法，企業可根據開發經營的特點自行確定。不論上地開發、房屋開發、配套設施和代建工程，均應分配開發間接費用。為了簡化核算手續並防止重復分配，對應計入房屋等開發成本的自用土地和不能有償轉讓的配套設施的開發成本，均不分配開發間接費用。這部分開發產品應負擔的開發間接費用，可直接分配計人有關房屋開發成本。也就是說，企業內部獨立核算單位發生的開發間接費用，可僅對有關開發房屋、商品性土地、能有償轉讓配套設施及代建工程進行分配。開發間接費用的分配標准，可按月份內各項開發產品實際發生的直接成本（包括土地徵用及拆遷補償費或批租地價、前期工程費、基礎設施費、建築安裝工程費、配套設施費）進行，即：
某項開發產品成本分配的開發間接費＝月份內該項開發產品實際發生的直接成本×本月實際發生的開發間接費用÷應分配開發間接費各開發產品實際發生的直接成本總額
如某房地產開發企業某內部獨立核算單位在XXXX年5月份共發生了開發間接費用41 600元，應分配開發間接費各開發產品實際發生的直接成本如下：
開發產品編號名稱直接成本
101商品房 50 000
102商品房 120 000
151出租房 75 000
181周轉房 70 000
201大配套設施——商店 80 000
301商品性土地125000
合計 520 000
根據上列公式，即可為各開發產品算得5月份應分配的開發間接費：
101商品房：50000元×41600元÷520000元
＝50 000元×8%＝4 000元
102商品房：120 000元×8%＝9 600元
151出租房： 75 000元×8％＝6 000元
181周轉房：70 000元×8％＝5 600元
201大配套設施： 80 000元×8％＝6 400元
301商品性土地； 125 000元×8％＝10 000元
根據上面計算，就可編制有如圖表5－10所示的開發間接費用分配表：
開發間接費用分配表
XXXX年5月單位：元
開發項目編號名稱直接成本分配開發間接費
101商品房50 0004 000
102商品房120 0009 600
151出租房75 0006 000
181周轉房70 0005 600
201大配套設施80 0006 400
301商品性土地125 00010000
合計520 00041 600
根據開發間接費用分配表，即可將各開發產品成本分配的開發間接費記入各開發產品成本核算對象的「開發間接費」成本項目，並將它記入「開發成本」各二級賬戶的借方和「開發間接費用」賬戶的貸方，作如下分錄入賬：
借：開發成本——房屋開發成本 25 200
開發成本——配套設施開發成本 6 400
開發成本——商品性土地開發成本 10 000
貸：開發間接費用 41 600

Ⅸ 請問我是一位剛剛參加工作的房地產開發企業會計，我怎麼才能盡快熟悉房地產開發企業會計與納稅工作

請參考李曙亮等編寫的<房地產開發企業會計與納稅實務>一書,李曙亮等編寫的<房地產開發企業會計與納稅實務>不錯，作者來自於實務界，也有理論界的加入，按房地產開發階段寫的，裡麵包括業務、財務處理和納稅處理三方面,都結合實務問題展開，不像傳統的資產、負債、所有者權益按會計要素來寫的結構，非常實用，2010年銷量13000冊，深受大家的喜愛！
李曙亮老師非常謙虛,多次在網上徵求意見,採納業界意見,目前此書以很完善,非常適合房地產會計人員閱讀!

Ⅹ 房地產會計全套賬務處理和稅務處理

1，企業如何建賬一般性問題

任何企業在成立初始，都面臨建賬問題，何為建賬呢？就是根據企業具體行業要求和將來可能發生的會計業務情況，購置所需要的賬簿，然後根據企業日常發生的業務情況和會計處理程序登記賬簿。這看似是一個非常簡單的問題，但建賬過程可以看出一個人會計業務的能力，以對企業業務的熟悉情況，所以我們要了解一下企業應如何建賬。無論何類企業，在建賬時都要首先考慮以下問題：
第一，與企業相適應。企業規模與業務量是成正比的，規模大的企業，業務量大，分工也復雜，會計賬簿需要的冊數也多。企業規模小，業務量也小，有的企業，一個會計可以處理所有經濟業務，設置賬簿時就沒有必要設許多賬，所有的明細賬可以合成一、兩本就可以了。
第二，依據企業管理需要。建立賬簿是為了滿足企業管理需要，為管理提供有用的會計信息，所以在建賬時以滿足管理需要為前提，避免重復設賬、記賬。
第三，依據賬務處理程序。企業業務量大小不同，所採用的賬務處理程序也不同。企業一旦選擇了賬務處理程序，也就選擇了賬簿的設置，如果企業採用的是記賬憑證賬務處理程序，企業的總賬就要根據記賬憑證序時登記，你就要准備一本序時登記的總賬。
不同的企業在建賬時所需要購置的賬簿是不相同的，總體講要依企業規模、經濟業務的繁簡程度、會計人員多少，採用的核算形式及電子化程度來確定。但無論何種企業，都存在貨幣資金核算問題，現金和銀行存款日記賬都必須設置。另外還需設置相關的總賬和明細賬。所以，當一個企業剛成立時，你一定要去會計商店去購買這幾種賬簿和相關賬頁，需說明的是明細賬有許多賬頁格式，你在選擇時要選擇好你所需要的格式的賬頁，如借貸餘三欄式、多欄式、數量金額式等，然後根據明細賬的多少選擇你所需要的封面和裝訂明細賬用的脹釘或線。另外建賬初始，必須要購置的還有記賬憑證[如果該企業現金收付業務較多，在選擇時就可以購買收款憑證、付款憑證、轉賬憑證；如果企業收付業務量較少購買記賬憑證（通用）也可以）、記賬憑證封面、記賬憑證匯總表、記賬憑證裝訂線、裝訂工具。為報表方便還應購買空白資產負債表、利潤表（損益表）、現金流量表等相關會計報表，上面我們講述了一般企業建賬時要做的准備工作。

2，房地產開發企業房地產又稱不動產，一般指土地、土地上的永久建築物和由它們衍生的各種物權，房地產開發企業是指專門從事上述不動產開發的企業。它的費用支出主要有土地徵用及拆遷補償費、前期規劃、設計、水文、勘察、測繪、三通一平費，建築安裝工程費、道路、供水、供電、供氣、排污、排汽、通訊、照明、環衛、綠化等基礎設施費、公共配套設施費、開發間接費等。為核算各項上述費用，需設置「開發成本」、「開發間接費」、「開發產品」等總賬和明細賬。

3，建好帳後，至於日常處理就靠你自己了。