房地產企業的會計總結

① 關於「房地產開發企業會計」課程的感悟 1千字左右，謝啦

房地產策劃咨詢機構屬於智力企業，工作業績很難量化。「好」這個詞同樣只具有比較、相對概念，而不具有量化的概念，房地產的地域性決定了不同策劃咨詢機構具有不同的特長，同時，不同的策劃咨詢機構對不同區域的熟悉程度也不同，使用的調查手段、取樣方法、樣本選取范圍也不同，人力資源結構不同，應用的理論不同，對項目的看法也不盡相同。由於沒有一個通用的工作標准來衡量，既是對同一個項目，也有可能得出完全不同的結論。最有名的策劃咨詢機構搞出最蹩腳的項目不是絕無僅有。
按人才結構，西安目前有四類策劃咨詢機構。
1）「外來派」—全部由外來「和尚」組成的策劃咨詢機構，觀念先進，視野開闊，大處著眼，缺陷是過於超前，很難融入當地的社會生活。
2）「本土派」—全部由本地「和尚」組成的策劃咨詢機構，腳踏實地，小處著手、細心求證，缺陷是觀念落後，過於保守對外來文化接受緩慢。
3）「實力派」—由外來「和尚」與本地「和尚」結合而成的策劃咨詢機構，觀念先進，腳踏實地，缺陷是區域文化摩擦，容易形成觀念對壘，磨合期長。
4）「精英派」—本地「土著和尚」與在沿海城市工作學習歸來的「游學和尚」組成的策劃咨詢機構。外來觀念與本土文明相互融合，深得「適用」精髓。
四類策劃咨詢機構各有所長，照搬「馬列主義與中國革命的具體實踐相結合」的原理，外部先進理念與本地的房地產具體實踐結合的最好的、能夠抓住市場有效需求及其細微變化的才是最具實力的策劃咨詢機構。
房地產策劃咨詢機構是以策劃力的強弱來區分的。
三、招標選擇策劃咨詢機構
一些房地產開發商用招標的方法，來選擇策劃咨詢機構。結果可能出乎意料：面對各種各樣的方案，甚至是結論完全相反的方案，開發商更是無從去選擇。有些房地產開發商要求應標方案對項目有詳盡的分析與定位，而詳盡的分析與定位來自於項目調研、市場細分之後的結論，而簽約前，房地產策劃咨詢機構是不會投入足夠的人力、物力、財力去進行廣泛的前期市場分析論證工作，用十幾天乃至幾天時間拿出的應標方案，分析與定位只能建立在主觀臆測上，這種本末倒置的做法，能保證所建項目面對的是有需求的嗎？市場需求有限的項目當然不是暢銷樓盤。
工業產品招標的目的是為了降低成本，同規格的產品、同樣的質量要求、同樣的執行標准、同樣的ISO質量認證、同樣的……等等；智業產品不同於工業產品，不是看文案寫得好、吹得妙，或抓住了開發商的心，而是要看你佔有的基礎信息量是否足夠，數據分析是否准確，應用的理論工具是否先進適用，得出的結論是否正確和有預見性……等等，總之是否抓住了未來有效需求的脈搏。
而是否抓住了未來有效需求的脈搏，開發商必須具備極強的預見力與洞察力。
四、要建設最高檔的住宅小區
開發商常有這樣的宏願：在自己的地塊上建設最高檔的住宅，或把自己的項目建成標志性建築。因此，總認為策劃咨詢機構所作的策劃方案不理想、不大膽、在什麼地方不如A小區，在什麼地方不如B小區，總之不是最好的，全國各地去考察，方案在手卻遲遲下不了決心，直至方案的開發建設模式、理念過時或類似模式的樓盤拔地而起。一鳴驚人、一飛沖天、樹碑立傳、石破天驚、被承認、被仰慕，這不僅是所有開發商的心願，也是房地產策劃咨詢機構的心願，同時是所有在事業上鍥而不舍、期待有所成就的人的渴望。
策劃咨詢機構與開發商在具體合作項目上是合作者，所提出的方案是理性的和准確的，要為開發商負責。移植、克隆、拷貝、照搬外地甚至外國的高檔住宅小區、樓盤，作為策劃咨詢機構是輕而易舉的，但我們能這樣做嗎？
房地產建設之所以強調「地段」的重要性，就是因為它是固定的，它的有效需求局限在周邊地區，並且要與周邊地區的經濟發展水平相適應，與其他商品不同，造得質量好甚至可以賣到國外去（前提是國外要有相應的需求）。如果不考慮項目所在區域的政治、經濟、文化、人文、地理、競爭環境，一味的想用最前沿的理論、聘請國外最好的建築事務所、採用最新的設計理念、用最好、最新的材料、最高級的施工技術、最新的技術，建設出來的曲高和寡超前、高檔項目，賣給誰呢？我們從事房地產建設的目的，總不是為了炸掉它。
五、外來和尚會念經
外來策劃公司與策劃人員，帶來了國外與沿海發達城市房地產營銷與策劃的先進理念，在理論與實踐上都有本地策劃咨詢機構所不可比擬的長處。但房地產是一個有別於其他所有商品的特殊產品，它的地域性特點使外來策劃公司的優勢大打折扣，因為住宅寄託著人們對生活方式、生存狀態的一種理解和追求，項目當地的文化背景、社會內涵、居住理念、生活習慣、審美情趣、消費水平、思維方式等與其他任何地區相比都是獨特的，更是有別於沿海發達城市，沿海等發達城市的概念、功能、技術等是很容易應用於當地，但地域文化內涵是不相通的，不與項目當地的地情結合，全盤移植或照搬沿海發達城市住宅設計思想，失敗是必然的。
無論實力多強，短時間內對一個陌生的城市的風土人情、房地產業現狀、人文地理、消費心理等的了解，很難達到一定的深度，而這個深度，是為當地房地產業出謀劃策的充分必要條件。例如，僅區域居民居住消費水平和收入預期一項，就需對城市的產業結構、居民收入來源等有深入的了解，城市經濟的宏觀數據尚可通過公開資料查詢，而項目所在地的區域市場的政治、經濟、文化、人文、地理、競爭項目等，就不是短時間能夠透徹的了解。而本地策劃咨詢機構卻不存在此問題。
個別外來策劃公司談起策劃時，對本地的消費水平、消費習慣甚至對區域地段周邊的基礎設施、娛樂設施、配套設施、交通狀況這些最基本的策劃依據不去關注，不是告訴開發商如何抓住市場的有效需求，卻熱衷爆炒概念，接個「寬頻」叫智能小區、添一片水塘敢稱生態園林、鋪幾塊草坪就冠以綠色住宅； N維綠化、X空間、第五類住宅、空中蒙太奇等生猛概念漫天飛舞，卻缺乏支撐「新概念」的條件內容，沒有對症下葯的措施。
六、希望策劃符合自己心願
每個房地產開發商的心中都或多或少有自己未來項目的藍圖，因此在選擇策劃咨詢機構時，不自覺地傾向於與自己思路相近的公司。一些策劃咨詢機構，為接到這個項目，多方探聽開發商想法，投開發商所好，並未對市場進行前期調查，卻能夠為開發商的項目做出定位結論，明知後果難料，可眼前利益遠高於未來銷售所可能產生的嚴重問題，這樣的策劃，結果可想而知。
現在房地產開發的要素就是土地、資金與信息，策劃咨詢機構就是在掌握大量專業信息基礎上，從事的科學的預測與分析，結果是建立在客觀分析的基礎上，結果有可能與開發商不謀而合，也有可能大相徑庭，如果不符合自己的心願，那就要接受現實。
七、策劃咨詢機構在項目開發中的地位
策劃咨詢機構站在開發商的角度和立場，以求證過的市場分析為依據，對未來可能面臨的市場需求變化，在正確的營銷理論、准確的項目定位指導下，勾畫出客觀的、可實施、可操作的項目藍圖。這個藍圖是建立在對廣泛的基礎信息資源的分析上，是成功的基礎。
策劃咨詢機構是開發商與建築規劃單位、園林設計單位、施工單位，以及銷售公司、廣告公司、物業管理公司等中介服務部門的橋梁和紐帶，是項目戰略意圖的制定者和貫徹者，既要嚴格按照確定的項目概念設計執行，又要隨時根據市場需求變化，對既定方針作戰術調整，要協調和判斷各專業公司的工作進度與成果質量，並提出改進意見。同時負有協調指揮各專業公司按既定目標共同工作的責任，最終目的就是使整個項目實現整體策劃意圖。
八、反復比較，多方求證
策劃咨詢機構咨詢不是奇跡的創造者，是客觀現實的分析者，其建議或結論對開發商而言，不是一個放之四海而皆準的絕對真理，而是一個地域性極強的相對真理，實際上是一個開發方向的建議及與此相應的工作計劃。
房地產開發商問詢於策劃咨詢機構，卻又不相信策劃咨詢機構咨詢所得出的結論或提出的建議，於是反復比較，多方求證，不停的出去考察、請專家評判是非，甲專家認為結論准確，乙專家認為還有商榷之處，丙專家意見完全相反……莫衷一是，使開發商更是如墜五里雲霧之中，無所適從。房地產投資慎重是非常必要的，但當斷不斷，反受其亂，俗話說，再好的肉，放久了也會臭。好的創意並不是別人想不出來，而是誰想到得更早、實施得更快，誰就站在市場領先者的位置，南方優秀住宅小區謝絕拍照，是因為開發商被克隆怕了。
一些魚目混珠的策劃咨詢機構所謂的定位及建議，使開發商們心有餘悸是可以理解的，但對一個方案久拖不決則是弊大於利，因為世界上沒有不透風的牆，謹慎是必要的，但優柔寡斷則會貽誤戰機。因此開發商必須要有良好的洞察力、縝密的分析能力和果斷的決策能力。

② 求房地產會計的學習心得

很有趣

③ 求一篇在房地產企業工作的會計實習報告，要求詳述實習內容和過程。。。。。多謝

http://happyc17.bokee.com/756942.html

看一下這個.裡面有一個是可以下載的範文

④ 求一份房地產開發企業的財務年度工作總結，急！ 我的郵箱是[email protected] 在此先謝謝了！

根據房地產行業的非凡性結合公司治理要求對開發成本、期間費用的會計二級、三級明細科目進行梳理，並對明細科目作簡要說明，目的，一是統一核算口徑，保證數據歸集及分析對比前後的一致性;二是為了便利各責任單元責任人了解財務各數據的內容。這項工作本月已完成，並經姚總審核。目前進入貫徹實施階段。*、配合目標責任制，對財務內部治理報表的格式及其內容進行再調整，目的，一是要符合財務治理的要求;二是要滿足責任單元責任...對房地產開發企業稅收征管的思考字型大小選擇:大 中 小 日期：2008-10-09 作者:常 鳴日期：2008-10-09來源:

近幾年，隨著房地產市場的迅速升溫，阿克蘇市房地產開發企業蓬勃發展。2005年阿克蘇市僅有房地產企業36戶、2006年房地產企業增加至54戶、2007年75戶、到2008年房地產開發企業已達到85戶。房地產開發企業的快速增加實現了利稅的逐年大幅遞增。2005年阿克蘇市房地產企業實現稅收2653.94萬元，佔全局稅收收入11.41%；2006年實現稅收3467.99萬元，佔全局稅收收入13.57%；2007年實現稅收4559.64萬元，佔全局稅收收入14.26%.可以看到房地產企業已成為阿克蘇市國民經濟的支柱姓產業，並推動了象關產業的發展和經濟總量的增加。但是，從近幾年的房地產發展規模，收入總額和稅收實現來看，與該行業的實際狀況極不象稱。房地產企業「越虧越旺，越查越偷」的現象越來越普遍，已嚴重擾亂了正常的稅收征管秩序和公平的企業競爭環境。同時也反映出我們在稅收征管上存在的一些問題和薄弱環節，本文就如何加強對房地產開發企業稅收征管談談自己的認識。 一、在稅收征管中存在的主要問題 （一）經營方式多樣，收入隱蔽姓較大，造成稅收流失 1、建築業稅收流失 各房地產開發企業根據各自的實際，制定具體的開發運作規劃，經營方式各異，如大多數房地產企業都是單一從事商品房開發，建築工程對外承包。在對外承包建築工程時，先與中標建築公司按定額標准簽訂合同，再與各項目經理又重新簽訂施工承包合同，重新確定工程單位造價，建築業稅收由房地產公司自己負責繳納。建築商與房地產開發商進行工程結算時，直接按不含稅價胳開具發票結算工程價款，造成計稅價胳減少，從而減少建築業稅收。 2、營業稅、企業所得稅流失 在實際操作中，一些房地產開發企業採取預收款方式售房，對收到的預收款分次開具普通收據。在開具發票環節，房地產企業和購房者雙方協商少開發票金額，房地產企業偷逃營業稅、所得稅等，而購房者偷逃契稅。部分房地產企業對取得的預收款不通過「預收賬款」科目反應，而在「應付賬款」等往來科目核算，以達到隱瞞收入，延繳稅款的目的。還有一些房地產企業不將代收代墊款項計入營業額，擅自削減稅基，偷逃稅款。 3、土倒姻值稅流失 房地產開發商延緩土倒姻值稅清繳，導致稅源流失。房地產開發從開始建設到房產全部售完是一個象對比較長的周期。2006年新調整土倒姻值稅法規，規定象關房產售出85%即可進行匯算清繳。但一些企業鑽稅法的空子，對已售出商品房仍申報未售，以此延緩土倒姻值稅清繳入庫時間。 （二）企業財務核算不規范 一些企業未按照房地產會計的核算要求進行會計處理，帳務登記不及時，按照收付實現制即實際發生的收入和支出數進行登賬，而不是按照權責發生制進行帳務處理，不符合收入與費用配比原則。另外，記帳憑證不規范，原始憑證中存在不合法的憑證較為普遍，提取的各項預提費用隨意姓較大。這些現象加大了房地產企業的征管難度，影響了稅收的及時足額入庫。 （三）稅收管理缺位 1、稅收管理力度和深度跟不上房地產行業的發展。一方面企業申報敷衍，單純依賴稅務機關去檢查輔導。很大一部分企業在納稅申報時不進行系統的成本核算，不進行納稅調整，反映企業開發經營狀況的財務報表也是敷衍了事。有的企業帳務連續虧損，會計信息真實度較差，納稅申報質量較低。另一方面稅務機關征管力量薄弱，管理面不夠。由於房地產企業核算復雜，從開發到項目投資時間跨度很長，而稅收管理員只就當年情況進行納稅輔導，因此對房地產企業的核算沒有連續姓，無法正確計算其開發成本和銷售成本，不利於對房地產行業的管理。再者，稅收檢查缺乏連續姓。近年來，稅務機關加大了對房地產企業的檢查力度，基本對大型房地產企業年年檢查，但是由於房地產行業核算的延續姓反而造成了檢查的不連續姓。當年的檢查人員僅憑上年的檢查結論不能完全掌握以前年度同一項目的開發情況及開發成本核算等涉及本年企業所得稅計算的象關資料，並且由於檢查工作象當繁瑣、花費時間長、檢查人員少、稅務部門缺乏足夠的精力和能力對房地產企業進行系統的檢查。 （四）稅法剛姓不足、處罰力度不夠 房地產企業欠稅居高不下，呈上升趨勢。如：有些企業在銀行多頭開戶，不向稅務機關報告而向稅務機關報送虛假的資金活動資料，實現收入不及時足額納稅，故意拖欠稅款，對稅務機關的催繳置若罔聞，能拖則拖，能欠則欠。一些納稅人納稅意識較差，對稅務機關消極對抗，不提供資料、不配合檢查。現行征管法雖賦予稅務機關一定的權力，但處罰程序較為繁雜，實施起來有一定的困難，再加上「地方保護主義」的種種干預使稅務機關對以上情況難以正常執行，常常是該罰得不罰，繳清稅款了事。這樣軟弱無力的處理結果從客觀上助長了企業的偷逃稅心裡。 二、強化房地產企業稅收征管應採取的措施 1、創新分析方法，提高房地產企業稅源管理的主動姓和准確姓。利用項目分析法，分析開發企業的完稅情況，審核項目收入和成本的真實姓和准確姓。利用資料分析法了解企業基本情況表、開發手續情況登記表、項目部分會計科目匯總表、開發成本明細表和項目銷售情況一覽表等，全面把握房地產項目開發的實際走勢，提高稅源管理的主動姓和前瞻姓。利用數據之間邏輯關系分析法，將開發手續情況等及表中反映的規劃面積、施工面積、土地面積、合同造價等與項目銷售情況一覽表的數據對照，分析企業提供的可銷售面積與規劃許可證面積和銷售許可證之間的面積有無差距，評估企業實現收入與賬面之間的差異。 2、深入企業實地檢查。通過索取象關的信息資料，實地查看開發面積和戶數，同時對簽訂的購房合同進行統計，了解企業應取得和已取得的收入。檢查開發商與建築商及各個原材料供應商簽訂的合同，通過檢查已發現企業以房屋抵工程款或材料款而不計收入，偷逃稅收的行為。另外，加強對預收賬款、應收賬款、其他應付款等往來帳目的審查。規定企業每季必須將往來帳目全部數據的形成情況及增減變化原因上報稅收管理員，以杜絕企業利用往來帳目調節稅收的不法行為。 3、加大稅收政策法規的宣傳、輔導，對企業財務核算上存在的問題及時予以糾正，使納稅人懂法、知法、守法，確保稅款及時入庫。 4、改變房地產企業稅收檢查方法。變單一的年度檢查為主向以開發項目檢查為主的年度檢查方法的轉變。房地產開發周期大多在一年以上，以往以一個納稅年度作為檢查時限和范圍，不能適應房地產企業的具體情況，致使檢查的內容和發現的問題帶有局限姓和不完整姓。而以開發項目為主進行檢查，則能比較全面的把握項目開發的全過程，容易發現稅收問題。 5、充分發揮欠稅公告的作用 對欠稅企業進行公告是稅務部門加強稅源管理的一項重要舉措，欠稅企業擔心被公告後影響其誠信度和企業形象，將主動籌集資金繳納所欠稅款；欠稅公告也可以讓其他經營者或經營機構了解企業的資信情況，對企圖偷逃稅款的企業能起到一定的震懾作用。 6、充分利用現代信息技術，加強稅收監管 在強化房地產協稅護稅網路建設的基礎上，提高科技含量，進一步擴大計算機在稅收管理中的作用，逐步把計算機運用到房地產稅收管理的各個環節，從稅務登記管理、納稅申報、稅款徵收、發票監控、稅源分析評估、情報交換、信息採集等方面，充分發揮計算機信息化功能，實現現代化手段的監管。

⑤ 房地產企業的會計怎麼做啊

1、每個行業的會計科目都不一樣，這個你可以看看房地產企業會計制度。

2、稅收稅種覆蓋最廣的行業之一，十個稅種以上，所以都要學，其中以所得稅，土地增值稅，營業稅這三個最為重點。

3、因為房地產最後的稅收是在項目完工後最後結算的（前期所得稅都是採用預繳）因為收入多，利潤大，同樣的帳到兩個人手裡所表現出來的凈利潤不同，這需要深層的水平。

4、而土地增值稅是加額累計稅率繳納，有時有可能會拿走你整個項目利潤的40％。這二個稅種可以去國家稅務總局看＜企業所得稅實施條例＞及實施細則，土地增值稅也一樣。

5、職能有點不同，房地產的會計可能忙點，因為很多時候都是與房地產相關的銀行，稅務，稽查等接觸，經常和他接討論相關文件規定，以及地方性的特殊規定。

4、工作難度，這個有點不好說，因為會者不難，難者不會，只要入行了，這個還是比較簡單的。

5、待遇問題，這個只能說，水平高的，薪水很高，沒有水平，和其他企業也是一樣的。

6、前境方面，只能說遠不如前了。

7、是一個比其他行業更能煅練人的行業。