房地產企業前期人工費會計核算
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施工、房地產開發企業財務制度
第一章 總 則
第一條 為了規范施工、房地產開發企業財務行為，有利於企業公平競爭，加強財
務管理和經濟核算，根據《企業財務通則》，結合施工、房地產開發企業的特點及其管理
要求，制定本制度。
第二條 本制度適用於中華人民共和國境內的各類施工、房地產開發企業（以下簡
稱企業），包括全民所有制企業、集體所有制企業、私營企業、外商投資企業等各類經濟
性質的企業；有限責任公司、股份有限公司等各類組織形式的企業。
其他行業獨立核算的施工、房地產開發企業也適用本制度。
第三條 企業應當在辦理工商登記之日起30日內，向主管財政機關提交企業設立
批准證書、營業執照、合同、章程等文件的復製件。
企業發生遷移、合並、分立以及其他變更登記等主要事項，應當在依法辦理變更登記
之日起30日內，向主管財政機關提交變更文件的復製件。
第四條 企業應當建立健全財務管理制度，完善內部經濟責任制，嚴格執行國家規
定的各項財務開支范圍和標准，如實反映企業財務狀況和經營成果，依法計算繳納國家稅
收，並接受主管財政機關的檢查監督。
第五條 企業財務管理的基本任務和方法是，做好各項財務收支的計劃、控制、核
算、分析和考核工作，依法合理籌集資金，有效利用企業各項資產，努力提高經濟效益。
第六條 企業應當做好財務管理基礎工作。在生產經營活動中的產量、質量、工時
、設備利用，存貨的消耗、收發、領退、轉移以及各項財產物資的毀損等，都應當及時做
好完整的原始記錄。企業各項財產物資的進出消耗，都應當做到手續齊全，計量准確，完
善原材料、能源等物資的消耗定額和工時定額，定期或者不定期地進行財產清查。
第二章 資金籌集
第七條 企業籌集的資本金，按投資主體分為國家資本金、法人資本金、個人資本
金和外商資本金等。
國家資本金為有權代表國家投資的政府部門或者機構以國有資產投入企業形成的資本
金。
法人資本金為其他法人單位以其依法可以支配的資產投入企業形成的資本金。
個人資本金為社會個人或者本企業內部職工以個人合法財產投入企業形成的資本金。
外商資本金為國外投資者以及我國香港、澳門和台灣地區投資者投入企業形成的資本
金。
第八條 企業應當按照法律、法規和合同、章程的規定，及時籌集資本金。資本金
可以一次或者分期籌集。一次性籌集的，從營業執照簽發之日起6個月內籌足；分期籌集
的，最後一期出資應當在營業執照簽發之日起3年內繳清，其中，第一次籌集的投資者出
資不得低於15％，並且在營業執照簽發之日起3個月內繳清。
投資者未按照投資合同、協議章程的約定履行出資義務的，企業或者其他投資可以依
法追究其違約責任。
第九條 企業在籌集資本金過程中，吸收的投資者的無形資產（不包括土地使用權
）的出資不得超過企業注冊資金的20％；因情況特殊，需要超過20％的，應當經有關
部門審查批准，但是最高不得超過30％。法律另有規定的，從其規定。
企業不得吸收投資者的已設立有擔保物權及租賃資產的出資。
第十條 企業籌集的資本金，必須聘請中國注冊會計師驗資並出具驗資報告，由企
業據以發給投資者出資證明書。
第十一條 企業籌集的資本金，在生產經營期間內，投資者除依法轉讓外，不得以
任何方式抽走。法律另有規定的，從其規定。
投資者按照出資比例或者合同、章程的規定，分享企業利潤和分擔風險及虧損。
第十二條 企業在籌集資本金活動中，投資者實際繳付的出資額超出其資本金的差
額（包括股份有限公司發行股票的溢價凈收入），接受捐贈的財產，資產的評估確認價值
或者合同、協議約定價值與原帳面凈值的差額，以及資本匯率折算差額等計入資本公積金。
資本公積金按照法定程序，可以轉增資本金。
第十三條 企業的負債分為流動負債和長期負債。
流動負債包括短期借款、應付短期債券、應付票據、應交稅金、應付購貨款、應付分
包工程款、應付工程款、應付工資、應付投資者利潤、應付股利和其他應付款，預收工程
款、預收備料款、預收銷貨款、預收購房定金、預收代建工程款、預提費用，以及從成本
、費用中提取的職工福利費等。
長期負債包括長期借款、長期應付款、應付長期債券等。
發行的長期債券按照債券面值計價，實際收到的價款超過或者低於債券面值的差額，
在債券到期以前分期沖減或者增加利息支出。
第十四條 企業流動負債的應計利息支出，計入財務費用。
企業長期負債的應計利息支出，籌建期間的，計入開辦費；生產期間的，計入財務費
用；清算期間的，計入清算損益。其中，與購建固定資產或者無形資產有關的，在資產尚
未交付使用或者雖已交付使用但尚未辦理竣工決算以前，計入購建資產的價值。
第十五條 企業應當按期償還各種負債，如發生因債權人特殊原因確實無法支付的
應付款項，計入營業外收入。
第三章 流動資產
第十六條 流動資產包括現金、各種存款、其他貨幣資金、短期投資、應收及預付
款項、存貨等。
第十七條 其他貨幣資金包括外埠存款、在途資金等。
第十八條 應收及預付款項包括應收工程款、應收銷貨款、其他應收款、應收票據
、待攤費用、預付分包工程款、預付分包備料款、預付工程款、預付備料款、預付購貨款
等。
應收票據應按照面值計價。貼現應收票據的實得款項與其面值的差額，計入財務費用。
第十九條 企業可以於年度終了，按照年末應收帳款余額的1％計提壞帳准備金，
計入管理費用。
企業發生的壞帳損失，沖減壞帳准備金。收回已核銷的壞帳，增加壞帳准備金。
不計提壞帳准備金的企業，發生的壞帳損失，計入管理費用。收回已核銷的壞帳，沖
減管理費用。
第二十條 存貨包括主要材料、其他材料、周轉材料、設備、低值易耗品、機械配
件、在建工程、在產品、產成品、半成品、結構件、商品等。
房地產開發企業臨時出租房、周轉房視同存貨。
第二十一條 存貨按實際成本計價。
購入的，按買價加運雜費、采購保管理費和稅金等計價。
建設單位供應的，按合同確定價值計價。
自製的，按照製造過程中的各項實際支出計價。
委託外單位加工的，按實際耗用的原材料或者半成品加運雜費和加工費等計價。
投資者投入的，按照評估確認或者合同、協議約定的價值計價。
盤盈的，按照同類存貨的實際成本計價；沒有同類存貨的，按照市價計價。
接受捐贈的，按照發票帳單所列金額加企業負擔的運雜費、保險費、稅金計價；無發
票帳單的，按同類存貨的市價計價。
按照計劃成本核算存貨的企業，對存貨的實際成本與計劃成本之間的差異，應當單獨
核算。
第二十二條 企業領用或發出的存貨，按照實際成本核算的，可以採用先進先出法
、加權平均法、移動平均法、個別計價法、後進先出法等方法確定其實際成本；採用計劃
成本核算的，按期結轉其應負擔的成本差異將計劃成本按成本計算期調為實際成本。
第二十三條 企業領用的周轉材料、低值易耗品按受益對象，一次或分期攤入工程
成本和管理費用。
房地產開發企業在用出租房、周轉房按其耐用年限分期平均攤入成本。
第二十四條 企業對存貨應當定期或者不定期盤點，年度終了前必須進行一次全面
的盤點清查。對於盤盈、盤虧、毀損以及報廢的存貨應當及時查明原因，分別情況及時處
理。
盤盈的存貨，沖減管理費用。盤虧、毀損和報廢的存貨，扣除過失人或者保險公司賠
款和殘料價值後，計入采購保管費或管理費用。存貨毀損屬於非常損失的部分，扣除過失
人或者保險公司賠款和殘料價值後，計入營業外支出。
第四章 固定資產
第二十五條 固定資產是指使用期限超過一年的房屋及建築物、機器、機械、運輸
工具以及其他與生產經營有關的設備、器具、工具等。不屬於生產經營主要設備的物品，
單位價值在2000元以上，並且使用期限超過兩年的，也應當作固定資產。
企業根據實際情況，制定固定資產目錄。
第二十六條 固定資產分為以下六類：
一、生產用固定資產。包括生產和行政管理用房屋及建築物、施工機械、運輸設備、
生產設備、儀器及試驗設備和其他生產用固定資產；
二、非生產用固定資產。包括職工宿舍、招待所、學校、幼兒園、托兒所、俱樂部、
食堂、醫院等單位使用的房屋、設備等固定資產；
三、租出固定資產；
四、未使用固定資產；
五、不需用固定資產；
六、融資租入的固定資產。
第二十七條 固定資產按照下列方法計價：
購入的，按照買價加上支付的運輸費、保險費、包裝費、安裝調試費和繳納的稅金等
計價。
自行建造的，按照建造過程中實際發生的全部支出計價。
在原有固定資產基礎上進行改、擴建的，按照固定資產原價加上改、擴建發生的支出
減去改、擴建過程中發生的固定資產變價收入後的余額計價。
投資者投入的，按照評估確認或者合同、協議約定的價值計價。
融資租入的，按照租賃協議或合同確定的價款加運輸費、保險費、安裝調試費等計價。
接受捐贈的，按照發票帳單所列金額（無發票帳單的，按照同類設備市價）加上由企
業負擔的運輸費、保險費、稅金、安裝調試費等計價。
盤盈的，按照同類固定資產的重置完全價值計價。
企業購建固定資產交納的固定資產投資方向調節稅、耕地佔用稅，計入固定資產價值。
第二十八條 企業為建造固定資產或者對固定資產進行技術改造而發生的尚未交付
使用以前的專項工程支出，按照實際成本計價。
第二十九條 專項工程發生報廢或毀損，按照扣除殘料價值和過失人或者保險公司
等賠款後的凈損失，計入專項工程成本。單項工程報廢以及由於非常原因造成的報廢或毀
損，其凈損失，在籌建期間，計入開辦費；在生產經營期間，計入營業外支出。
專項工程交付使用前因試運轉發生的支出計入工程成本，發生的營業性收入扣除稅金
後沖減工程成本。
第三十條 完工並已交付使用但尚未辦理竣工決算的工程，應按照工程全部支出數
估價轉入固定資產，並從交付使用次月起計提折舊；辦理竣工決算後，按其實際價值調整
原估價入帳的固定資產原值和已計提折舊。
第三十一條 企業計提固定資產折舊一般採用平均年限法和工作量法。技術進步較
快或使用壽命受工作環境影響較大的施工機械和運輸設備，經財政部批准，可採用雙倍余
額遞減法或年數總和法計提折舊。
第三十二條 企業固定資產折舊年限（見附表一）。實行工作量法的其總行駛里程
，總工作小時可按同類固定資產折舊年限換算確定。
企業按照上述規定，有權選擇具體折舊方法和折舊年限，在開始實行年度前報主管財
政機關備案。
平均年限法的固定資產折舊率和折舊額的計算公式為：
1－預計凈殘值率
年折舊率＝－－－－－－－－×100％
折舊年限
月折舊率＝年折舊率÷12
月折舊額＝固定資產原值×月折舊率
凈殘值率按照固定資產原值的3－5％確定，凈殘值率低於3％或者高於5％的，由
企業自主確定，報主管財政機關備案。
採用工作量法的固定資產折舊額計算公式為：
（一）按照行駛里程計算折舊的公式：
原值×（1－預計凈殘率）
單位里程折舊額＝－－－－－－－－－－－－
總行駛里程
（二）按照工作小時計算折舊的公式：
原值×（1－預計凈殘值率）
每工作小時折舊額＝－－－－－－－－－－－－－
總工作小時
採用雙倍余額遞減法的固定資產折舊率和折舊額的計算公式為：
2
年折舊率＝－－－－×100％
折舊年限
月折舊率＝年折舊率÷12
月折舊額＝固定資產帳面凈值×月折舊率
實行雙倍余額遞減法的固定資產，應當在其固定資產折舊年限到期前兩年內，將固定
資產凈值扣除預計凈殘值後的凈額平均攤銷。
採用年數總和法的固定資產折舊率和折舊額的計算公式為：
折舊年限－已使用年數
年折舊率＝－－－－－－－－－－－－－－－－×100％
折舊年限×（折舊年限＋1）÷2
月折舊率＝年折舊率÷12
月折舊額＝（固定資產原值－預計凈殘值）×月折舊率
折舊年限和折舊方法一經確定，不得隨意變更。需要變更的，由企業提出申請，並在
變更年度前報主管財政機關批准。
第三十三條 計提折舊的固定資產，包括房屋及建築物、在用施工機械、運輸設備
、生產設備、儀器及試驗設備、其他固定資產，季節性停用、修理停用的固定資產，融資
租賃方式租入和經營租賃方式租出的固定資產。
不計提折舊的固定資產，包括除房屋及建築物以外的未使用、不需用固定資產，經營
租賃方式租入的固定資產，已提足折舊繼續使用的固定資產，破產、關停企業的固定資產
等。
提前報廢的固定資產，不補提折舊，其凈損失計入營業外支出。
第三十四條 企業固定資產折舊，從固定資產投入使用月份的次月起，按月計提。
停止使用的固定資產，從停用月份的次月起，停止計提折舊。提足折舊的逾齡固定資產不
再計提折舊。
企業按規定提取的固定資產折舊，計入成本費用，不得沖減資本金。
第三十五條 企業發生的固定資產修理支出，計入有關費用。修理費用發生不均衡
的、數額較大的，可以採用待攤或者預提的辦法。採取預提辦法的，實際發生的修理支出
應先沖減預提費用，實際支出數大於預提費用的差額，計入有關費用；小於預提費用的差
額沖減有關費用。
第三十六條 固定資產有償轉讓或清理報廢的變價收入扣除清理費用後的凈收益與
其帳面凈值（固定資產原值減累計折舊）的差額，計入營業外收入或營業外支出。
第三十七條 企業對固定資產應每年盤點一次。
盤盈的固定資產，按照原價減去估計累計折舊的凈收益，計入營業外收入。盤虧、毀
損、報廢的固定資產，按其原值扣除累計折舊、變價收入、過失人或保險公司賠償以及殘
值後的凈損失，計入營業外支出。
企業在籌建期間發生的固定資產盤盈、盤虧和清理凈損益，以及由於非常原因造成的
固定資產清理凈損失，計入開辦費。
第五章 無形資產、遞延資產和其他資產
第三十八條 無形資產是指企業長期使用但沒有實物形態的資產，包括專利權、商
標權、著作權、土地使用權、非專利技術、商譽等。
第三十九條 無形資產按取得時的實際成本計價。
投資者作為資本金或者合作條件投入的，按照評估確認或者合同，協議約定的金額計
價。
購入的，按照實際支付價款計價。
自行開發並且依法申請取得的，按照開發過程中實際支出計價。
接受捐贈的，按照發票帳單所列金額或者同類無形資產市價計價。
除企業合並外，商譽不得作價入帳。
非專利技術和商譽的計價，應當經法定評估機構評估確認。
第四十條 無形資產從開始受益之日起，在有效使用期限內平均攤入管理費用。有
效使用期限按照下列原則確定：
法律和合同或者企業申請書分別規定有法定有效期限和受益年限的，按照兩者孰短的
原則確定。
法律沒有規定有效期限，企業合同或者企業申請書中規定有受益年限的，按照合同或
者企業申請書規定的受益年限確定。
法律和合同或者企業申請書均未規定法定有效期限或者受益年限的，按照不少於10
年的期限確定。
第四十一條 企業轉讓無形資產取得的凈收入，除國家法律法規另有規定外，計入
其他業務收入。
第四十二條 遞延資產包括開辦費、以經營租賃方式租入的固定資產改良支出、攤
銷期限在1年以上的固定資產修理支出以及其他待攤費用等。
開辦費是指企業在籌建期間發生的費用，包括籌建期間人員工資、辦公費、培訓費、
差旅費、印刷費、注冊登記費，以及不計入固定資產和無形資產購建成本的匯兌損益利息
等支出。
下列費用不包括在開辦費內：應當由投資者負擔的費用支出，為取得各項固定資產、
無形資產所發生的支出，以及籌建期間應當計入資產價值的利息支出、匯兌損益等。
開辦費自生產、經營月份的次月起，按不得短於5年的期限分期攤入管理費用。
以經營租賃方式租入的固定資產改良支出，在租賃有效期限內，分期攤入成本或者管
理費用。
第四十三條 其他資產包括臨時設施、特准儲備物資、銀行凍結存款、凍結物資、
涉及訴訟中的財產等。
臨時設施是指企業為保證施工和管理的進行而建造的各種簡易設施，包括現場臨時作
業棚、機具棚、材料庫、辦公室、休息室、廁所、化灰池、儲水池、瀝青鍋灶等設施；臨
時鐵路專用線、輕便鐵道；臨時道路、圍牆；臨時給排水、供電、供熱等管線；臨時性簡
易周轉房，以及現場臨時搭建的職工宿舍、食堂、浴室、醫務室、理發室、托兒所等臨時
性福利設施。
臨時設施以建造時發生的實際支出計價，按工程受益期限分期攤入工程成本，報廢清
理回收的殘值扣除清理費用列作營業外收支。
特准儲備物資是指具有專門用途，但是不參加生產經營的經國家批准儲備的特種物資。
第六章 對外投資
第四十四條 企業根據國家法律、法規規定，可以採用貨幣資金、實物、無形資產
等方式向其他單位投資。包括短期投資和長期投資。
企業不得以國家專項儲備的物資以及國家規定不得用於對外投資的其他財產向其他單
位投資。
第四十五條 企業的對外投資，按照下列原則確定：
以現金、存款等貨幣資金方式對外投資的，按照實際支付的金額計價。
以實物、無形資產方式向其它單位投資的，按照評估確認或合同、協議約定的價值計
價。資產評估確認或者合同、協議約定的價值與其帳面凈值的差額，計入資本公積金。
企業認購的債券，按照實際支付的價款計價。實際支付款項中含有應計利息的，按照
扣除應計利息後的差額計價。
溢價或者折價購入的長期債券，其實際支付的款項（扣除應計利息）與債券面值的差
額，在債券到期前分期計入投資收益。
企業認購的股票，按實際支付價款計價。實際支付款項中含有已宣告發放但尚未支付
股利的，按照實際支付的價款扣除應收股利後的差額計價。
第四十六條 企業以貨幣資金、實物、無形資產和股票進行長期投資，對被投資單
位沒有控制權的，應當採用成本法核算，並且不因被投資單位凈資產的增加或減少而變動
；擁有實際控制權的，應當採用權益法核算，按照被投資單位增加或減少的凈資產中所擁
有或者分擔的數額，作為企業的投資收益或者投資損失，同時增加或者減少企業的長期投
資，並且在企業從被投資單位實際分得股利或者利潤時，相應減少企業的長期投資。
第四十七條 企業對外投資取得的利息、利潤和股利，扣除分擔的虧損，計入投資
收益，按照國家規定繳納或者補交所得稅。
第四十八條 企業收回的對外投資與長期投資帳戶的帳面價值的差額，計入投資收
益或者投資損失。
第七章 成本和費用
第四十九條 企業在工程施工、提供勞務、作業、房地產開發、銷售產品等過程中
發生的各項支出，按照國家規定計入成本、費用。
第五十條 施工企業工程成本分為直接成本和間接成本。
直接成本是指施工過程中耗費的構成工程實體或有助於工程形成的各項支出，包括人
工費、材料費、機械使用費和其他直接費。
人工費包括企業從事建築安裝工程施工人員的工資、獎金、職工福利費、工資性質的
津貼、勞動保護費等。
材料費包括施工過程中耗用的構成工程實體的原材料、輔助材料、構配件、零件、半
成品的費用和周轉材料的攤銷及租賃費用。
機械使用費包括施工過程中使用自有施工機械所發生的機械使用費和租用外單位施工
機械的租賃費，以及施工機械安裝、拆卸和進出場費。
其他直接費包括施工過程中發生的材料二次搬運費、臨時設施攤銷費、生產工具用具
使用費、檢驗試驗費、工程定位復測費、工程點交費、場地清理費等。
間接成本是指企業各施工單位為組織和管理工程施工所發生的全部支出，包括施工單
位管理人員工資、獎金、職工福利費、行政管理用固定資產折舊費及修理費、物料消耗、
低值易耗品攤銷、取暖費、水電費、辦公費、差旅費、財產保險費、檢驗試驗費、工程保
修費、勞動保護費、排污費及其他費用。
第五十一條 房地產開發企業開發產品成本包括土地徵用及拆遷補償費、前期工程
費、建築安裝工程費、基礎設施建設費、公共配套設施費以及開發間接費用。
土地徵用及拆遷補嘗費包括土地徵用費、耕地佔用稅、勞動力安置費及有關地上、地
下附著物拆遷補償的凈支出、安置動遷用房支出等。
前期工程費包括規劃、設計、項目可行性研究、水文、地質、勘察、測繪、「三通一
平」等支出。
建築安裝工程費包括企業以出包方式支付給承包單位的建築安裝工程費和以自營方式
發生的建築安裝工程費。
基礎設施費包括開發小區內道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環
衛、綠化等工程發生的支出。
公共配套設施費包括不能有償轉讓的開發小區內公共配套設施發生的支出。
開發間接費用是指企業所屬直接組織、管理開發項目發生的費用，包括工資、職工福
利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷等。
第五十二條 企業內部獨立核算的工業生產、運輸、物資供銷、服務等單位生產、
經營成本的劃分，比照有關行業財務制度的規定辦理。
第五十三條 企業發生的銷售費用、管理費用和財務費用，計入當期損益。
第五十四條 銷售費用是指企業在銷售產品或者提供勞務等過程中發生的各項費用
，以及專設銷售機構的各項費用。包括應由企業負擔的運輸費、裝卸費、包裝費、保險費
、維修費、展覽費、差旅費、廣告費、代銷手續費、銷售服務費，以及專設銷售機構的人
員工資、獎金、福利費、折舊費、修理費、物料消耗以及其他經費。
房地產開發企業銷售費用還包括開發產品銷售之前改裝修復費、看護費、採暖費等。
第五十五條 管理費用是指企業行政管理部門為管理和組織經營活動而發生的各項
費用，包括公司經費、工會經費、職工教育經費、勞動保險費、待業保險費、董事會費、
咨詢費、審計費、訴訟費、排污費、綠化費、稅金、土地使用費、土地損失補償費、技術
轉讓費、技術開發費、無形資產攤銷、開辦費攤銷、業務招待費、壞帳損失，存貨盤虧、
毀損和報廢（減盤盈）損失，以及其他管理費用。
公司經費包括公司總部管理人員工資、獎金、職工福利費、差旅費、辦公費、折舊費
、修理費、物料消耗、低值易耗品攤銷以及其他公司經費。
差旅費標准由企業參照當地政府規定的標准，結合企業的具體情況自行確定，並報主
管財政機關備案。
工會經費是指按職工工資總額2％計提撥交給工會的經費。
職工教育經費是指企業為職工學習先進技術和提高文化水平而支付的費用，按照職工
工資總額的1．5％計提。
勞動保險費是指企業支付離退休職工的退休金（包括提取的離退休統籌基金）、價格
補貼、醫葯費（包括企業支付離退休人員參加醫療保險的費用）、易地安家補助費、職工
退職金、6個月以上病假人員工資、職工死亡喪葬補助費、撫恤費、按規定支付給離休干
部的各項經費。
待業保險費是指企業按照國家規定交納的待業保險基金。
董事會費是指企業最高權力機構（如董事會）及其成員為執行職能而發生的各項費用
，包括差旅費、會議費等。
http://..com/question/5280425.html?si=3
② 求房地產企業的會計科目設置及各科目的核算方法。
支取現金或是預支現金
借：其他應收賬——XX
成本類或材料類科目
貸：現金
（2）銀行存款
（3）應收賬款：主要是核算在開發經營過程中，轉讓和銷售開發產品，提供出租房屋和提供勞務，而向購買、接受和租用單位或個人收取的款項。
①出售租賃商品房而應收取的未收到的款項（所附原始單據：購方協議銷售發票或出租發票）
借：應收賬款——XX公司或個人
貸：主營業務收入
②出讓材料而應收取的未收款項
借：應收賬款——XX公司
貸：其他業務收入
收回款項時：
借：銀行存款
貸：應收賬款
（4）壞賬准備：確定無法收回的應收賬款而計提的壞賬損失，主要有兩種核算方法：一種直接轉銷法，二是備抵法
提取壞賬准備金
借：管理費用
貸：壞賬准備
發生壞賬時
借：壞賬准備
貸：應收賬款
收回已轉銷的應收賬款
借：應收賬款
貸：壞賬准備
借：銀行存款
貸：應收賬款
（5）應收票據：指房地產開發企業因轉讓、銷售開發產品而收到的商業匯票。
銷售商品房而收到的商業匯票
借：應收票據——XX公司
貸：主營業務收入
商業匯票到期：
若為無息商業匯票（所附單據：銷售發票、雙方協議）
借：銀行存款
貸：應收賬款
若為有息商業匯票
借：銀行存款
貸：應收票據——XX公司
財務費用
（6）預付賬款：是指房地產開發企業按照合同預付給承包單位的工程款和備料款，分別設置「預付承包單位款」和「預付供應單位款」兩個明細科目。
①預付給承包單位的工程款和備料款（所附單據：付款申請書、付款單）
借：預付賬款——預付承包單位款
貸：銀行存款
拔付承包單位抵作備料款的材料
借：預付賬款——預付承包單位款
貸：庫存材料
企業與承包單位按月或是按季進行工程結算時（所附單據：工程價款結算單）
借：開發成本
貸：應付賬款——應付工程款
同時，從應付的工程款中扣回預付的工程款和備料款
借：應付賬款——應付工程款
貸：預付賬款——預付承包單位款
用銀行存款補付余額
借：應付賬款——應付工程款
貸：銀行存款
②預付給供應商的材料價款
借：預付賬款——預付供應單位款
貸：銀行存款
材料驗收入庫，用預付款抵扣應付款
借：應付賬款——應付購貨款
貸：預付賬款——預付供應單位款
用銀行存款補付余額
借：應付賬款——應付購貨款
貸：銀行存款
（7）物資采購：主要是核算企業購入各種物資的采購成本。包括購入材料設備的買價、運雜費、流通壞節的稅金，月終分配的采購保管費和材料成本差異。
（8）采購保管費：主要核算采購保管人員的工資、福利費、辦公費、交通差旅費、折舊費、維修費、低值易耗品攤銷、勞動保護費、檢驗試驗費等
（9）材料成本差異：主要用來核算實際成本與計劃成本之間的差異。
（10）庫存材料：用來核算各種為庫存材料的計劃成本或實際成本
（11）庫存設備：用來核算企業用於開發工程的各種庫存設備的實際成本
①購入設備，支付買價、代墊的運雜費、采保費（所附憑證：代墊費用交付單、銷售發票、付款單）
借：物資采購——設備采購
貸：銀行存款
計算與分配的采保費（所附憑證：計算的采保費用固定表格）
借：物資采購——設備采購
貸：采購保管費
采購保管費的計算公式如下：
采購保管費的實際分配率=材料實際發生的采保費/本月購入材料實際發生的買價和運雜費
某種物資應分攤的采購保管費=實際買價和運雜費*分配率
材料驗收入庫（所附單據：入為單、設備管理單）
借：庫存設備
貸：物資采購
②訂購設備與材料，所發生的買價與動雜費、稅款（所附單據：購貨發票、提貨單、銀行單據、運輸費單據）
借：預付賬款
貸：銀行存款
設備到達驗收入庫
借：物資采購——設備采購
貸：應付賬款——應付購貨款
沖減預付的設備貨款
借：應付賬款——應付供貨款
貸：預付賬款
支付餘下應付的設備材料采購款
借：應付賬款
貸：銀行存款
③設備和材料發出，領用設備進行安裝，用作房屋建設（所附憑據：發出材料匯總表、設備出庫單）
借：開發成本——房屋開發
貸：庫存設備
銷售積壓設備（所附單據：設備出庫單、銀行單據、銷售發票）
借：銀行存款
貸：其他業務收入
結轉成本
借：其他業務支出
貸：庫存設備
（12）委託加工材料：主要是核算委託外單位加工的各種材料的實際成本。應與加工單位簽訂加工合同。
發出材料，委託外單位加工
借：委託加工材料
貸：庫存材料
材料成本差異
加工完後驗收入庫
借：委託加工材料
貸：銀行存款
借：庫存材料——XX材料
貸：委託加工材料
（13）低值易耗品：是指未達到固定資產標準的勞動材料。如：工具、器具、玻璃器皿等
自營工程領用生產工具，一次性攤銷計入成本費用
借：開發間接費用
貸：低值易耗品
倉庫領用工具一批，用五五攤銷法：
借：待攤費用
貸：低值易耗品
借：采購保管費
貸：待攤費用
（14）開發產品：是指企業已經完成全部開發過程並驗收合格，可以按照合同的條件移交購貨單位，或者可以作為商品對外銷售的產品，包括開發完工的建設場地、房屋、配套設施和代建工程等
企業開發的產品，在竣工驗收時
借：開發產品
貸：開發成本
對外銷售轉讓的開發產品，月份終了按時結轉開發成本
借：主營業務成本
貸：開發產品
（15）分期開發產品：應根據分期銷售合同進行結算，可以根據需要設置「分期收款開發產品備查賬」。
借：主營業務成本
貸：分期收款開發產品
（16）出租開發產品：是指利用開發完成的土地和房屋，進行商業性出租的一種經營活動。主要是通過收取租金的形式實現的。應下設「出租產品」「出租產品攤銷」兩個明細科目
出租土地或是房屋時
借：出租開發產品——出租產品
貸：開發產品
租金收入：
借：銀行存款或應收賬款
貸：主營業務收入
（17）周轉房：是指企業用於安置拆遷居民周轉使用，下設「在用周轉房」和「周轉房攤銷」兩個明細科目
開發的用於安裝居於拆遷的周轉房，按實際搭建的成本
借：周轉房——在用周轉房
貸：開發產品——房屋
按月計提的周轉房攤銷
借：開發成本或開發間接費用
貸：周轉房——周轉房攤銷
其間發生的維修費用，如果金額不大
借：開發成本或開發間接費用
貸：銀行存款
如果金額較大的
借：待攤費用或長期待攤費用
貸：銀行存款
最後再分次攤入到有關成本費用科目
（18）固定資產
①購入的固定資產（所附原始憑證：運雜費專用發票、現金支出憑單、銀行單據、購貨發票等）
借：固定資產
貸：銀行存款
購入需要安裝的固定資產
借：固定資產購建支出
貸：銀行存款
支付安裝費用
借：固定資產購建支出
貸：銀行存款
安裝完畢交付使用時
借：固定資產
貸：固定資產購建支出
②自製自建的固定資產（所附單據：移交使用單、工程結算單）
支付的土地徵用費及堪設計費
借：固定資產購建支出
貸：銀行存款
領用材料時
借：固定資產購建支出
貸：庫存材料
分配建築工人工資和福利費
借：固定資產購建支出
貸：應付工資
應付福利費
完畢建築交付使用
借：固定資產
貸：固定資產購建支出
③其他單位投資轉入的固定資產（所附單據：投資證明、合同）
借：固定資產
貸：實收資本
累計折舊
④改擴建的固定資產（所附單據：擴建通知單）
借：固定資產——未使用固定資產
貸：固定資產——生產生用固定資產
殘料變賣時
借：銀行存款
貸：固定資產購建支出
支付擴建工程款時
借：固定資產購建支出
貸：銀行存款
工程竣工時（所附單據：工程竣工結算單）
借：固定資產——未使用固定資產
貸：固定資產購建支出
交付使用時
借：固定資產——生產用固定資產
貸：固定資產——未使用固定資產
（19）無形資產：企業長期使用而沒有實物形態的資產，包括專利權、非專利技術、商標權、土地使用權。
二、負債的主要會計科目的核算
（1）應付賬款：因購買材料物資或接受勞務應付給供應單位的款項
支付給承包單位轉來的工程價款結算預支單
借：開發成本
貸：應付賬款
以預支款抵沖應付款時
借：應付賬款
貸：預付賬款
補付其餘款時
借：應付賬款
貸：銀行存款
（2）預收賬款：按照規定合同或協議向購房單位或個人收取的購房定金。以及代建工程收取的代建工程款
收到預付款時
借：銀行存款
貸：預收賬款——預收代建工程款
提交工程價款結算單時
借：應收賬款
貸；主營業務收入
借：預收賬款——預收代建工程款
貸：應收賬款
收回全部餘款
借：銀行存款
貸：應收賬款
（3）應付工資
開出現金支票，發放工資
借：現金
貸：銀行存款
借：應付工資
貸：現金
結轉代扣款項
借：應付工資
貸：其他應收款——代扣水電費
代扣房租
月末分配工資費用
借：開發成本（建安）
開發間接費用（開發項目現場）
銷售用費（銷售機構）
管理費用（行政管理部門）
采購保管費（采購部門）
管理費用——勞動保險費（長期放假員工）
應付福利費（醫務人員）
（4）應付福利費（按工資總額的14%計提）
借：開發成本（建安）
開發間接費用（開發項目現場）
銷售用費（銷售機構）
管理費用（行政管理部門）
采購保管費（采購部門）
貸：應付福利費
用現金支付福利費時
借：應付福利費
貸：現金
（5）應交稅金：核算應向國家交納的各項稅金，主要包括（營業稅、城市維護建設稅、固定資產調節稅、所得稅、房產稅、車船使用稅、土地使用稅各種稅種）
月末按照實現的經營收入計算應交稅金
借：主營業務稅金及附加
貸：應交稅金——應交營業稅
——應交城市維護建設稅
月末按照實現的其他業務收入計算出應交納的稅金
借：其他業務支出
貸：應交稅金——應交營業稅
——應交城市維護建設稅
月末如按規定計算當月應交納的房產稅、車船使用稅
借：管理費用
貸：應交稅金——房產稅
——車船使用稅
——土地使用稅
月末計算的所得稅
借：所得稅
貸：應交稅金——應交所得稅
實際交納的稅金
借：應交稅金——XX稅
貸：銀行存款
（6）其他應交款：核算向國家交納的教育費附加以及其他應交款
月末按規定提取教育附加
借：主營業務稅金及附加
貸：其他應交款——教育費附加
三、成本、費用主要會計科目核算
（1）開發成本：如能確定核算對象的，直接計入「開發成本」，主要包括：
土地徵用及拆遷補償費（土地徵用費、耕地佔用稅、勞動力安置費）；前期工程費（規劃、設計、項目可行性研究、水文、地質、測繪、「三通一平」）；基礎設施費（小區道路建設、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環衛、綠化）；建築安裝工程費（支付給承包單位的建築安裝工程費）；公共配套設施費（居委會、派出所、幼兒園、消防、鍋爐房、水塔、自行車棚、公共廁所等設施支出），分別設置「土地開發」與「配套設施開發」「房屋開發」設置二級明細。可根據上述六項來設置三級明細科目
①開發土地成本費用：
借：開發成本——土地開發
貸：銀行存款
或應付賬款——XX公司
分配開發的間接費用
借：開發成本——土地開發
貸：開發間接費用
結轉開發土地成本費用
借：開發成本——房屋開發
貸：開發成本——土地開發。
②配套設施開發
計算公式：
某項開發產品預提配套設施開發費=該項開發產品的預算成本（或計劃成本）*配套設施預提率
配套設施費預提率=該配套設施預算成本（或計劃成本）/應負擔該設施開發產品的預算成本（或計劃成本）*100%
發生的配套設施費用（自用的建築場地的開發）
借：開發成本——配套設施開發
貸：開發產品
支付的配套設施開發費用
借：開發成本——配套設施開發
貸：銀行存款
同時領用庫存設備或是材料開發
借：開發成本——配套設施開發
貸：庫存設備或庫存材料
分配應負擔的開發間接費用
借：開發成本——配套設施開發
貸：開發間接費用
結轉配套設施開發成本
借：開發成本——房屋開發
貸：開發成本——配套設施開發
③房屋開發過程中發生的費用（能夠分清對象的）
借：開發成本——房屋開發
貸：銀行存款
④開發房屋建築的施工方式主要有「出包」、「自營」兩種
出包給外單位進行施工建造（根據提出的已完工程月報或是價款結算單）
借：開發成本——房屋開發
貸：銀行存款
或應付賬款——應付工程款
自已組織施工的
借：開發成本——房屋開發
貸：銀行存款
或應付賬款——應付工程款
應付工資
庫存材料或設備
⑤代建工程開發成本：是指企業接受其他單位委託，代為開發建設的工程項目
企業發生的各項代建工程費用支出
借：開發成本——代建工程開發
貸：銀行存款
或庫存材料
或現金
結轉開發的間接費用
借：開發成本——代建工程開發
貸：開發間接費用
工程竣工後結轉成本
借：開發成本——代建工程
貸：開發成本——代建工程開發
移交委託單位後，根據移交手續
借：主營業務成本——代建工程結算成本
貸：開發成本——代建工程
（2）開發間接費用：所屬直接組織和管理開發發生的費用，包括：管理人員的工資、職工福利費用、折舊費用、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷
發生的間接費用時
借：開發間接費用
貸：銀行存款
或應付賬款
或應付工資
分配開發的間接費用
借：開發成本——房屋開發
貸：開發間接費用
竣工房屋開發成本的結轉
借：開發產品——房屋
貸：開發成本——房屋開發
（3）管理費用：是指開發企業的行政管理療門為管理和組織房地產開發經營活動而發生的各項費用
（4）財務費用：包括開發經營期產的利息凈支出、匯兌損益、調劑外匯手續用、金融機構手續費用
（5）銷售費用：為銷售產品或提供勞務過程中所發生的各項費用。主要包括：產品銷售之前的改裝修復費、不品看護費、水電費、採暖費；產品銷售過程中所發生的廣告宣傳費、展覽費，以及為銷售本企業的產品而專設的銷售機構的職工工資、福利費、業務費等經常費用
發生的銷售費用
借：銷售費用
貸：銀行存款
或應付賬款
四、收入、利潤的主要會計科目核算
1）主營業務收入：包括土地轉讓收入、商品銷售收入、配套設施銷售收入、代建工程結算收入、出租房租金收入。
由於營業收入的實現與價款結算時間上的不一致，我們應該分開計算
①在實現營業收入同時收到價款時
借：銀行存款
貸：主營業務收入
②營業收入實現前，價款收取後的。
借：應收賬款
貸：主營業務收入
③預收價款時，待開發完工後再移交使用的
借：銀行存款
貸：預收賬款
移交使用時
借：應收賬款
貸：主營業務收入
借：預收賬款
銀行存款
貸：應收賬款
④以賒銷或分期收款方式銷售開發產品時，應以當期收到的金額確認為收入
借：銀行存款
貸：主營業務收入
（2）其他業務收入：主要包括售後服務收入、材料轉讓收入、固定資產出租收入、開形資產轉讓收入
借：銀行存款
或應收賬款
貸：其他業務收入
（3）主營業務成本：一般本科目期末無余額
轉讓或是銷售開發產品成本的結轉
借：主營業務成本
貸：開發產品
如分期開發產品的，應與收入相配比結轉成本
借：主營業務成本
貸：分期收款開發產品
（4）其他業務支出
（5）主營業務稅金及附加
計提本月份主營業務應交納的營業稅、城市維護建設稅、教育費附加及土地增值稅
借：主營業務稅金及附加
貸：借：主營業務稅金及附加
貸：應交稅金——應交營業稅
——應交城市維護建設稅
——應交土地增值稅
其他應交款——應交教育費附加
月末按照實現的其他業務收入計算出應交納的稅金
借：其他業務支出
貸：應交稅金——應交營業稅
——應交城市維護建設稅
其他應交款——應交教育費附加
五、配套設施開發成本的核算
一）、配套設施的種類及其支出歸集的原則
房地產開發企業開發的配套設施，可以分為如下兩類：一類是開發小區內開發不能有償轉讓的公共配套設施，如水塔、鍋爐房、居委會、派出所、消防、幼托、自行車棚等；另一類是能有償轉讓的城市規劃中規定的大配套設施項目，包括：（1）開發小區內營業性公共配套設施，如商店、銀行、郵局等；（2）開發小區內非營業性配套設施，如中小學、文化站、醫院等；（3）開發項目外為居民服務的給排水、供電、供氣的增容增壓、交通道路等。這類配套設施，如果沒有投資來源，不能有償轉讓，也將它歸入第一類中，計入房屋開發成本。
按照現行財務制度規定，城市建設規劃中的大型配套設施項目，不得計入商品房成本。因為這些大配套設施，國家有這方面的投資，或是政府投資，或國家撥款給有關部門再由有關部門出資。但在實際執行過程中，由於城市基礎設施的投資體制，無法保證與城市建設綜合開發協調一致，作為城市基礎設施的投資者，往往在客觀上拿不出資金來，有些能拿的也只是其中很少的一部分。因此，開發企業也只得將一些不能有償轉讓的大配套設施發生的支出也計入開發產品成本。
為了正確核算和反映企業開發建設中各種配套設施所發生的支出，並准確地計算房屋開發成本和各種大配套設施的開發成本，對配套設施支出的歸集，可分為如下三種：
1．對能分清並直接計入某個成本核算對象的第一類配套設施支出，可直接計入有關房屋等開發成本，並在「開發成本——房屋開發成本」賬戶中歸集其發生的支出；
2．對不能直接計入有關房屋開發成本的第一類配套設施支出，應先在「開發成本——配套設施開發成本」賬戶進行歸集，於開發完成後再按一定標准分配計入有關房屋等開發成本；
3．對能有償轉讓的第二類大配套設施支出，應在「開發成本——配套設施開發成本」賬戶進行歸集。
由上可知，在配套設施開發成本中核算的配套設施支出，只包括不能直接計入有關房屋等成本核算對象的第一類配套設施支出和第二類大配套設施支出。
二）、配套設施開發成本核算對象的確定和成本項目的設置
一般說來，對能有償轉讓的大配套設施項目，應以各配套設施項目作為成本核算對象，藉以正確計算各該設施的開發成本。對這些配套設施的開發成本應設置如下六個成本項目：（1）土地徵用及拆遷補償費或批租地價；（2）前期工程費；（3）基礎設施費；（4）建築安裝工程費；（5）配套設施費；（6）開發間接費。其中配套設施費項目用以核算分配的其他配套設施費。因為要使這些設施投入運轉，有的也需要其他配套設施為其提供服務，所以理應分配為其服務
的有關設施的開發成本。
對不能有償轉讓、不能直接計入各成本核算對象的各項公共配套設施，如果工程規模較大，可以各該配套設施作為成本核算對象。如果工程規模不大、與其他項目建設地點較近、開竣工時間相差不多、並由同一施工單位施工的，也可考慮將它們合並作為一個成本核算對象，於工程完工算出開發總成本後，按照各該項目的預算成本或計劃成本的比例，算出各配套設施的開發成本，再按一定標准，將各配套設施開發成本分配記入有關房屋等開發成本。至於這些配套設施的開發成本，在核算時一般可僅設置如下四個成本項目：（1）土地徵用及拆遷補償費或批租地價；（2）前期工程費；（3）基礎設施費；（4）建築安裝工程費。由於這些配套設施的支出需由房屋等開發成本負擔，為簡化核算手續，對這些配套設施，可不再分配其他配套設施支出。它本身應負擔的開發間接費用，也可直接分配計入有關房屋開發成本。因此，對這些配套設施，在核算時也就可不必設置配套設施費和開發間接費兩個成本項目。
（三）、配套設施開發成本的核算
企業發生的各項配套設施支出，應在「開發成本——配套設施開發成本」賬戶進行核算，並按成本核算對象和成本項目進行明細分類核算。對發生的土地徵用及拆遷補償費或批租地價、前期工程費、基礎設施費、建築安裝工程費等支出，可直接記入各配套設施開發成本明細分類賬的相應成本項目，並記入「開發成本——配套設施開發成本」賬戶的借方和「銀行存款」、「應付賬款——應付工
程款」等賬戶的貸方。對能有償轉讓大配套設施分配的其他配套設施支出，應記入各大配套設施開發成本明細分類賬的「配套設施費」項目，並記入「開發成本——配套設施開發成本—— X X」賬戶的借方和「開發成本——配套設施開發成本——XX」賬戶的貸方。對能有償轉讓大配套設施分配的開發間接費用，應記入各配套設施開發成本明細分類賬的「開發間接費」項目，並記入「開發成本——配套設施開發成本」賬戶的借方和「開發間接費用」賬戶的貸方。
對配套設施與房屋等開發產品不同步開發，或房屋等開發完成等待出售或出租，而配套設施尚未全部完成的，經批准後可接配套設施的預算成本或計劃成本，預提配套設施費，將它記入房屋等開發成本明細分類賬的「配套設施費」項目，並記入「開發成本——房屋開發成本」等賬戶的借方和「預提費用」賬戶的貸方。因為一個開發小區的開發，時間較長，有的需要幾年，開發企業在開發進度
安排上，有時先建房屋，後建配套設施。這樣，往往是房屋已經建成而有的配套設施可能尚未完成，或者是商品房已經銷售，而幼托。消防設施等尚未完工的情況。這種房屋開發與配套設施建設的時間差，使得那些已具備使用條件並已出售的房屋應負擔的配套設施費，無法接配套設施的實際開發成本進行結轉和分配，只能以未完成配套設施的預算成本或計劃成本為基數，計算出已出售房屋應負擔的數額，用預提方式記入出售房屋等的開發成本。開發產品預提的配套設施費的計算，一般可按以下公式進行：
某項開發產品預提的配套設施費＝該項開發產品預算成本（或計劃成本）×配套設施費預提率
配套設施費預提率＝該配套設施的預算成本（或計劃成本）÷應負擔該配套設施費各開發產品的預算成本（或計劃成本）合計×100%
式中應負擔配套設施費的開發產品一般應包括開發房屋、能有償轉讓在開發小區內開發的大配套設施。
③ 房地產企業前期費用計入什麼科目
房地產企業前期費用計入「開發成本」（或生產成本）科目，會計分錄為：
借：開發成本-前期工程費
貸：銀行存款等
前期工程費，是指項目開發前期發生的政府許可規費、招標代理費、臨時設施費以及水文地質勘察、測繪、規劃、設計、可行性研究、咨詢論證費、籌建、場地通平等前期費用。
財政部關於印發《企業產品成本核算制度（試行）》的通知（財會〔2013〕17號）
第二十六條 房地產企業一般設置土地徵用及拆遷補償費、前期工程費、建築安裝工程費、基礎設施建設費、公共配套設施費、開發間接費、借款費用等成本項目。
土地徵用及拆遷補償費，是指為取得土地開發使用權（或開發權）而發生的各項費用，包括土地買價或出讓金、大市政配套費、契稅、耕地佔用稅、土地使用費、土地閑置費、農作物補償費、危房補償費、土地變更用途和超面積補交的地價及相關稅費、拆遷補償費用、安置及動遷費用、回遷房建造費用等。
前期工程費，是指項目開發前期發生的政府許可規費、招標代理費、臨時設施費以及水文地質勘察、測繪、規劃、設計、可行性研究、咨詢論證費、籌建、場地通平等前期費用。
建築安裝工程費，是指開發項目開發過程中發生的各項主體建築的建築工程費、安裝工程費及精裝修費等。
基礎設施建設費，是指開發項目在開發過程中發生的道路、供水、供電、供氣、供暖、排污、排洪、消防、通訊、照明、有線電視、寬頻網路、智能化等社區管網工程費和環境衛生、園林綠化等園林、景觀環境工程費用等。
公共配套設施費，是指開發項目內發生的、獨立的、非營利性的且產權屬於全體業主的，或無償贈與地方政府、政府公共事業單位的公共配套設施費用等。
開發間接費，指企業為直接組織和管理開發項目所發生的，且不能將其直接歸屬於成本核算對象的工程監理費、造價審核費、結算審核費、工程保險費等。為業主代扣代繳的公共維修基金等不得計入產品成本。
借款費用，是指符合資本化條件的借款費用。
④ 請教高手提供房地產企業會計核算程序
施工、房地產開發企業財務制度
第一章 總 則
第一條 為了規范施工、房地產開發企業財務行為，有利於企業公平競爭，加強財
務管理和經濟核算，根據《企業財務通則》，結合施工、房地產開發企業的特點及其管理
要求，制定本制度。
第二條 本制度適用於中華人民共和國境內的各類施工、房地產開發企業（以下簡
稱企業），包括全民所有制企業、集體所有制企業、私營企業、外商投資企業等各類經濟
性質的企業；有限責任公司、股份有限公司等各類組織形式的企業。
其他行業獨立核算的施工、房地產開發企業也適用本制度。
第三條 企業應當在辦理工商登記之日起30日內，向主管財政機關提交企業設立
批准證書、營業執照、合同、章程等文件的復製件。
企業發生遷移、合並、分立以及其他變更登記等主要事項，應當在依法辦理變更登記
之日起30日內，向主管財政機關提交變更文件的復製件。
第四條 企業應當建立健全財務管理制度，完善內部經濟責任制，嚴格執行國家規
定的各項財務開支范圍和標准，如實反映企業財務狀況和經營成果，依法計算繳納國家稅
收，並接受主管財政機關的檢查監督。
第五條 企業財務管理的基本任務和方法是，做好各項財務收支的計劃、控制、核
算、分析和考核工作，依法合理籌集資金，有效利用企業各項資產，努力提高經濟效益。
第六條 企業應當做好財務管理基礎工作。在生產經營活動中的產量、質量、工時
、設備利用，存貨的消耗、收發、領退、轉移以及各項財產物資的毀損等，都應當及時做
好完整的原始記錄。企業各項財產物資的進出消耗，都應當做到手續齊全，計量准確，完
善原材料、能源等物資的消耗定額和工時定額，定期或者不定期地進行財產清查。
第二章 資金籌集
第七條 企業籌集的資本金，按投資主體分為國家資本金、法人資本金、個人資本
金和外商資本金等。
國家資本金為有權代表國家投資的政府部門或者機構以國有資產投入企業形成的資本
金。
法人資本金為其他法人單位以其依法可以支配的資產投入企業形成的資本金。
個人資本金為社會個人或者本企業內部職工以個人合法財產投入企業形成的資本金。
外商資本金為國外投資者以及我國香港、澳門和台灣地區投資者投入企業形成的資本
金。
第八條 企業應當按照法律、法規和合同、章程的規定，及時籌集資本金。資本金
可以一次或者分期籌集。一次性籌集的，從營業執照簽發之日起6個月內籌足；分期籌集
的，最後一期出資應當在營業執照簽發之日起3年內繳清，其中，第一次籌集的投資者出
資不得低於15％，並且在營業執照簽發之日起3個月內繳清。
投資者未按照投資合同、協議章程的約定履行出資義務的，企業或者其他投資可以依
法追究其違約責任。
第九條 企業在籌集資本金過程中，吸收的投資者的無形資產（不包括土地使用權
）的出資不得超過企業注冊資金的20％；因情況特殊，需要超過20％的，應當經有關
部門審查批准，但是最高不得超過30％。法律另有規定的，從其規定。
企業不得吸收投資者的已設立有擔保物權及租賃資產的出資。
第十條 企業籌集的資本金，必須聘請中國注冊會計師驗資並出具驗資報告，由企
業據以發給投資者出資證明書。
第十一條 企業籌集的資本金，在生產經營期間內，投資者除依法轉讓外，不得以
任何方式抽走。法律另有規定的，從其規定。
投資者按照出資比例或者合同、章程的規定，分享企業利潤和分擔風險及虧損。
第十二條 企業在籌集資本金活動中，投資者實際繳付的出資額超出其資本金的差
額（包括股份有限公司發行股票的溢價凈收入），接受捐贈的財產，資產的評估確認價值
或者合同、協議約定價值與原帳面凈值的差額，以及資本匯率折算差額等計入資本公積金。
資本公積金按照法定程序，可以轉增資本金。
第十三條 企業的負債分為流動負債和長期負債。
流動負債包括短期借款、應付短期債券、應付票據、應交稅金、應付購貨款、應付分
包工程款、應付工程款、應付工資、應付投資者利潤、應付股利和其他應付款，預收工程
款、預收備料款、預收銷貨款、預收購房定金、預收代建工程款、預提費用，以及從成本
、費用中提取的職工福利費等。
長期負債包括長期借款、長期應付款、應付長期債券等。
發行的長期債券按照債券面值計價，實際收到的價款超過或者低於債券面值的差額，
在債券到期以前分期沖減或者增加利息支出。
第十四條 企業流動負債的應計利息支出，計入財務費用。
企業長期負債的應計利息支出，籌建期間的，計入開辦費；生產期間的，計入財務費
用；清算期間的，計入清算損益。其中，與購建固定資產或者無形資產有關的，在資產尚
未交付使用或者雖已交付使用但尚未辦理竣工決算以前，計入購建資產的價值。
第十五條 企業應當按期償還各種負債，如發生因債權人特殊原因確實無法支付的
應付款項，計入營業外收入。
第三章 流動資產
第十六條 流動資產包括現金、各種存款、其他貨幣資金、短期投資、應收及預付
款項、存貨等。
第十七條 其他貨幣資金包括外埠存款、在途資金等。
第十八條 應收及預付款項包括應收工程款、應收銷貨款、其他應收款、應收票據
、待攤費用、預付分包工程款、預付分包備料款、預付工程款、預付備料款、預付購貨款
等。
應收票據應按照面值計價。貼現應收票據的實得款項與其面值的差額，計入財務費用。
第十九條 企業可以於年度終了，按照年末應收帳款余額的1％計提壞帳准備金，
計入管理費用。
企業發生的壞帳損失，沖減壞帳准備金。收回已核銷的壞帳，增加壞帳准備金。
不計提壞帳准備金的企業，發生的壞帳損失，計入管理費用。收回已核銷的壞帳，沖
減管理費用。
第二十條 存貨包括主要材料、其他材料、周轉材料、設備、低值易耗品、機械配
件、在建工程、在產品、產成品、半成品、結構件、商品等。
房地產開發企業臨時出租房、周轉房視同存貨。
第二十一條 存貨按實際成本計價。
購入的，按買價加運雜費、采購保管理費和稅金等計價。
建設單位供應的，按合同確定價值計價。
自製的，按照製造過程中的各項實際支出計價。
委託外單位加工的，按實際耗用的原材料或者半成品加運雜費和加工費等計價。
投資者投入的，按照評估確認或者合同、協議約定的價值計價。
盤盈的，按照同類存貨的實際成本計價；沒有同類存貨的，按照市價計價。
接受捐贈的，按照發票帳單所列金額加企業負擔的運雜費、保險費、稅金計價；無發
票帳單的，按同類存貨的市價計價。
按照計劃成本核算存貨的企業，對存貨的實際成本與計劃成本之間的差異，應當單獨
核算。
第二十二條 企業領用或發出的存貨，按照實際成本核算的，可以採用先進先出法
、加權平均法、移動平均法、個別計價法、後進先出法等方法確定其實際成本；採用計劃
成本核算的，按期結轉其應負擔的成本差異將計劃成本按成本計算期調為實際成本。
第二十三條 企業領用的周轉材料、低值易耗品按受益對象，一次或分期攤入工程
成本和管理費用。
房地產開發企業在用出租房、周轉房按其耐用年限分期平均攤入成本。
第二十四條 企業對存貨應當定期或者不定期盤點，年度終了前必須進行一次全面
的盤點清查。對於盤盈、盤虧、毀損以及報廢的存貨應當及時查明原因，分別情況及時處
理。
盤盈的存貨，沖減管理費用。盤虧、毀損和報廢的存貨，扣除過失人或者保險公司賠
款和殘料價值後，計入采購保管費或管理費用。存貨毀損屬於非常損失的部分，扣除過失
人或者保險公司賠款和殘料價值後，計入營業外支出。
第四章 固定資產
第二十五條 固定資產是指使用期限超過一年的房屋及建築物、機器、機械、運輸
工具以及其他與生產經營有關的設備、器具、工具等。不屬於生產經營主要設備的物品，
單位價值在2000元以上，並且使用期限超過兩年的，也應當作固定資產。
企業根據實際情況，制定固定資產目錄。
第二十六條 固定資產分為以下六類：
一、生產用固定資產。包括生產和行政管理用房屋及建築物、施工機械、運輸設備、
生產設備、儀器及試驗設備和其他生產用固定資產；
二、非生產用固定資產。包括職工宿舍、招待所、學校、幼兒園、托兒所、俱樂部、
食堂、醫院等單位使用的房屋、設備等固定資產；
三、租出固定資產；
四、未使用固定資產；
五、不需用固定資產；
六、融資租入的固定資產。
第二十七條 固定資產按照下列方法計價：
購入的，按照買價加上支付的運輸費、保險費、包裝費、安裝調試費和繳納的稅金等
計價。
自行建造的，按照建造過程中實際發生的全部支出計價。
在原有固定資產基礎上進行改、擴建的，按照固定資產原價加上改、擴建發生的支出
減去改、擴建過程中發生的固定資產變價收入後的余額計價。
投資者投入的，按照評估確認或者合同、協議約定的價值計價。
融資租入的，按照租賃協議或合同確定的價款加運輸費、保險費、安裝調試費等計價。
接受捐贈的，按照發票帳單所列金額（無發票帳單的，按照同類設備市價）加上由企
業負擔的運輸費、保險費、稅金、安裝調試費等計價。
盤盈的，按照同類固定資產的重置完全價值計價。
企業購建固定資產交納的固定資產投資方向調節稅、耕地佔用稅，計入固定資產價值。
第二十八條 企業為建造固定資產或者對固定資產進行技術改造而發生的尚未交付
使用以前的專項工程支出，按照實際成本計價。
第二十九條 專項工程發生報廢或毀損，按照扣除殘料價值和過失人或者保險公司
等賠款後的凈損失，計入專項工程成本。單項工程報廢以及由於非常原因造成的報廢或毀
損，其凈損失，在籌建期間，計入開辦費；在生產經營期間，計入營業外支出。
專項工程交付使用前因試運轉發生的支出計入工程成本，發生的營業性收入扣除稅金
後沖減工程成本。
第三十條 完工並已交付使用但尚未辦理竣工決算的工程，應按照工程全部支出數
估價轉入固定資產，並從交付使用次月起計提折舊；辦理竣工決算後，按其實際價值調整
原估價入帳的固定資產原值和已計提折舊。
第三十一條 企業計提固定資產折舊一般採用平均年限法和工作量法。技術進步較
快或使用壽命受工作環境影響較大的施工機械和運輸設備，經財政部批准，可採用雙倍余
額遞減法或年數總和法計提折舊。
第三十二條 企業固定資產折舊年限（見附表一）。實行工作量法的其總行駛里程
，總工作小時可按同類固定資產折舊年限換算確定。
企業按照上述規定，有權選擇具體折舊方法和折舊年限，在開始實行年度前報主管財
政機關備案。
平均年限法的固定資產折舊率和折舊額的計算公式為：
1－預計凈殘值率
年折舊率＝－－－－－－－－×100％
折舊年限
月折舊率＝年折舊率÷12
月折舊額＝固定資產原值×月折舊率
凈殘值率按照固定資產原值的3－5％確定，凈殘值率低於3％或者高於5％的，由
企業自主確定，報主管財政機關備案。
採用工作量法的固定資產折舊額計算公式為：
（一）按照行駛里程計算折舊的公式：
原值×（1－預計凈殘率）
單位里程折舊額＝－－－－－－－－－－－－
總行駛里程
（二）按照工作小時計算折舊的公式：
原值×（1－預計凈殘值率）
每工作小時折舊額＝－－－－－－－－－－－－－
總工作小時
採用雙倍余額遞減法的固定資產折舊率和折舊額的計算公式為：
2
年折舊率＝－－－－×100％
折舊年限
月折舊率＝年折舊率÷12
月折舊額＝固定資產帳面凈值×月折舊率
實行雙倍余額遞減法的固定資產，應當在其固定資產折舊年限到期前兩年內，將固定
資產凈值扣除預計凈殘值後的凈額平均攤銷。
採用年數總和法的固定資產折舊率和折舊額的計算公式為：
折舊年限－已使用年數
年折舊率＝－－－－－－－－－－－－－－－－×100％
折舊年限×（折舊年限＋1）÷2
月折舊率＝年折舊率÷12
月折舊額＝（固定資產原值－預計凈殘值）×月折舊率
折舊年限和折舊方法一經確定，不得隨意變更。需要變更的，由企業提出申請，並在
變更年度前報主管財政機關批准。
第三十三條 計提折舊的固定資產，包括房屋及建築物、在用施工機械、運輸設備
、生產設備、儀器及試驗設備、其他固定資產，季節性停用、修理停用的固定資產，融資
租賃方式租入和經營租賃方式租出的固定資產。
不計提折舊的固定資產，包括除房屋及建築物以外的未使用、不需用固定資產，經營
租賃方式租入的固定資產，已提足折舊繼續使用的固定資產，破產、關停企業的固定資產
等。
提前報廢的固定資產，不補提折舊，其凈損失計入營業外支出。
第三十四條 企業固定資產折舊，從固定資產投入使用月份的次月起，按月計提。
停止使用的固定資產，從停用月份的次月起，停止計提折舊。提足折舊的逾齡固定資產不
再計提折舊。
企業按規定提取的固定資產折舊，計入成本費用，不得沖減資本金。
第三十五條 企業發生的固定資產修理支出，計入有關費用。修理費用發生不均衡
的、數額較大的，可以採用待攤或者預提的辦法。採取預提辦法的，實際發生的修理支出
應先沖減預提費用，實際支出數大於預提費用的差額，計入有關費用；小於預提費用的差
額沖減有關費用。
第三十六條 固定資產有償轉讓或清理報廢的變價收入扣除清理費用後的凈收益與
其帳面凈值（固定資產原值減累計折舊）的差額，計入營業外收入或營業外支出。
第三十七條 企業對固定資產應每年盤點一次。
盤盈的固定資產，按照原價減去估計累計折舊的凈收益，計入營業外收入。盤虧、毀
損、報廢的固定資產，按其原值扣除累計折舊、變價收入、過失人或保險公司賠償以及殘
值後的凈損失，計入營業外支出。
企業在籌建期間發生的固定資產盤盈、盤虧和清理凈損益，以及由於非常原因造成的
固定資產清理凈損失，計入開辦費。
第五章 無形資產、遞延資產和其他資產
第三十八條 無形資產是指企業長期使用但沒有實物形態的資產，包括專利權、商
標權、著作權、土地使用權、非專利技術、商譽等。
第三十九條 無形資產按取得時的實際成本計價。
投資者作為資本金或者合作條件投入的，按照評估確認或者合同，協議約定的金額計
價。
購入的，按照實際支付價款計價。
自行開發並且依法申請取得的，按照開發過程中實際支出計價。
接受捐贈的，按照發票帳單所列金額或者同類無形資產市價計價。
除企業合並外，商譽不得作價入帳。
非專利技術和商譽的計價，應當經法定評估機構評估確認。
第四十條 無形資產從開始受益之日起，在有效使用期限內平均攤入管理費用。有
效使用期限按照下列原則確定：
法律和合同或者企業申請書分別規定有法定有效期限和受益年限的，按照兩者孰短的
原則確定。
法律沒有規定有效期限，企業合同或者企業申請書中規定有受益年限的，按照合同或
者企業申請書規定的受益年限確定。
法律和合同或者企業申請書均未規定法定有效期限或者受益年限的，按照不少於10
年的期限確定。
第四十一條 企業轉讓無形資產取得的凈收入，除國家法律法規另有規定外，計入
其他業務收入。
第四十二條 遞延資產包括開辦費、以經營租賃方式租入的固定資產改良支出、攤
銷期限在1年以上的固定資產修理支出以及其他待攤費用等。
開辦費是指企業在籌建期間發生的費用，包括籌建期間人員工資、辦公費、培訓費、
差旅費、印刷費、注冊登記費，以及不計入固定資產和無形資產購建成本的匯兌損益利息
等支出。
下列費用不包括在開辦費內：應當由投資者負擔的費用支出，為取得各項固定資產、
無形資產所發生的支出，以及籌建期間應當計入資產價值的利息支出、匯兌損益等。
開辦費自生產、經營月份的次月起，按不得短於5年的期限分期攤入管理費用。
以經營租賃方式租入的固定資產改良支出，在租賃有效期限內，分期攤入成本或者管
理費用。
第四十三條 其他資產包括臨時設施、特准儲備物資、銀行凍結存款、凍結物資、
涉及訴訟中的財產等。
臨時設施是指企業為保證施工和管理的進行而建造的各種簡易設施，包括現場臨時作
業棚、機具棚、材料庫、辦公室、休息室、廁所、化灰池、儲水池、瀝青鍋灶等設施；臨
時鐵路專用線、輕便鐵道；臨時道路、圍牆；臨時給排水、供電、供熱等管線；臨時性簡
易周轉房，以及現場臨時搭建的職工宿舍、食堂、浴室、醫務室、理發室、托兒所等臨時
性福利設施。
臨時設施以建造時發生的實際支出計價，按工程受益期限分期攤入工程成本，報廢清
理回收的殘值扣除清理費用列作營業外收支。
特准儲備物資是指具有專門用途，但是不參加生產經營的經國家批准儲備的特種物資。
第六章 對外投資
第四十四條 企業根據國家法律、法規規定，可以採用貨幣資金、實物、無形資產
等方式向其他單位投資。包括短期投資和長期投資。
企業不得以國家專項儲備的物資以及國家規定不得用於對外投資的其他財產向其他單
位投資。
第四十五條 企業的對外投資，按照下列原則確定：
以現金、存款等貨幣資金方式對外投資的，按照實際支付的金額計價。
以實物、無形資產方式向其它單位投資的，按照評估確認或合同、協議約定的價值計
價。資產評估確認或者合同、協議約定的價值與其帳面凈值的差額，計入資本公積金。
企業認購的債券，按照實際支付的價款計價。實際支付款項中含有應計利息的，按照
扣除應計利息後的差額計價。
溢價或者折價購入的長期債券，其實際支付的款項（扣除應計利息）與債券面值的差
額，在債券到期前分期計入投資收益。
企業認購的股票，按實際支付價款計價。實際支付款項中含有已宣告發放但尚未支付
股利的，按照實際支付的價款扣除應收股利後的差額計價。
第四十六條 企業以貨幣資金、實物、無形資產和股票進行長期投資，對被投資單
位沒有控制權的，應當採用成本法核算，並且不因被投資單位凈資產的增加或減少而變動
；擁有實際控制權的，應當採用權益法核算，按照被投資單位增加或減少的凈資產中所擁
有或者分擔的數額，作為企業的投資收益或者投資損失，同時增加或者減少企業的長期投
資，並且在企業從被投資單位實際分得股利或者利潤時，相應減少企業的長期投資。
第四十七條 企業對外投資取得的利息、利潤和股利，扣除分擔的虧損，計入投資
收益，按照國家規定繳納或者補交所得稅。
第四十八條 企業收回的對外投資與長期投資帳戶的帳面價值的差額，計入投資收
益或者投資損失。
第七章 成本和費用
第四十九條 企業在工程施工、提供勞務、作業、房地產開發、銷售產品等過程中
發生的各項支出，按照國家規定計入成本、費用。
第五十條 施工企業工程成本分為直接成本和間接成本。
直接成本是指施工過程中耗費的構成工程實體或有助於工程形成的各項支出，包括人
工費、材料費、機械使用費和其他直接費。
人工費包括企業從事建築安裝工程施工人員的工資、獎金、職工福利費、工資性質的
津貼、勞動保護費等。
材料費包括施工過程中耗用的構成工程實體的原材料、輔助材料、構配件、零件、半
成品的費用和周轉材料的攤銷及租賃費用。
機械使用費包括施工過程中使用自有施工機械所發生的機械使用費和租用外單位施工
機械的租賃費，以及施工機械安裝、拆卸和進出場費。
其他直接費包括施工過程中發生的材料二次搬運費、臨時設施攤銷費、生產工具用具
使用費、檢驗試驗費、工程定位復測費、工程點交費、場地清理費等。
間接成本是指企業各施工單位為組織和管理工程施工所發生的全部支出，包括施工單
位管理人員工資、獎金、職工福利費、行政管理用固定資產折舊費及修理費、物料消耗、
低值易耗品攤銷、取暖費、水電費、辦公費、差旅費、財產保險費、檢驗試驗費、工程保
修費、勞動保護費、排污費及其他費用。
第五十一條 房地產開發企業開發產品成本包括土地徵用及拆遷補償費、前期工程
費、建築安裝工程費、基礎設施建設費、公共配套設施費以及開發間接費用。
土地徵用及拆遷補嘗費包括土地徵用費、耕地佔用稅、勞動力安置費及有關地上、地
下附著物拆遷補償的凈支出、安置動遷用房支出等。
前期工程費包括規劃、設計、項目可行性研究、水文、地質、勘察、測繪、「三通一
平」等支出。
建築安裝工程費包括企業以出包方式支付給承包單位的建築安裝工程費和以自營方式
發生的建築安裝工程費。
基礎設施費包括開發小區內道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環
衛、綠化等工程發生的支出。
公共配套設施費包括不能有償轉讓的開發小區內公共配套設施發生的支出。
開發間接費用是指企業所屬直接組織、管理開發項目發生的費用，包括工資、職工福
利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷等。
第五十二條 企業內部獨立核算的工業生產、運輸、物資供銷、服務等單位生產、
經營成本的劃分，比照有關行業財務制度的規定辦理。
第五十三條 企業發生的銷售費用、管理費用和財務費用，計入當期損益。
第五十四條 銷售費用是指企業在銷售產品或者提供勞務等過程中發生的各項費用
，以及專設銷售機構的各項費用。包括應由企業負擔的運輸費、裝卸費、包裝費、保險費
、維修費、展覽費、差旅費、廣告費、代銷手續費、銷售服務費，以及專設銷售機構的人
員工資、獎金、福利費、折舊費、修理費、物料消耗以及其他經費。
房地產開發企業銷售費用還包括開發產品銷售之前改裝修復費、看護費、採暖費等。
第五十五條 管理費用是指企業行政管理部門為管理和組織經營活動而發生的各項
費用，包括公司經費、工會經費、職工教育經費、勞動保險費、待業保險費、董事會費、
咨詢費、審計費、訴訟費、排污費、綠化費、稅金、土地使用費、土地損失補償費、技術
轉讓費、技術開發費、無形資產攤銷、開辦費攤銷、業務招待費、壞帳損失，存貨盤虧、
毀損和報廢（減盤盈）損失，以及其他管理費用。
公司經費包括公司總部管理人員工資、獎金、職工福利費、差旅費、辦公費、折舊費
、修理費、物料消耗、低值易耗品攤銷以及其他公司經費。
差旅費標准由企業參照當地政府規定的標准，結合企業的具體情況自行確定，並報主
管財政機關備案。
工會經費是指按職工工資總額2％計提撥交給工會的經費。
職工教育經費是指企業為職工學習先進技術和提高文化水平而支付的費用，按照職工
工資總額的1．5％計提。
勞動保險費是指企業支付離退休職工的退休金（包括提取的離退休統籌基金）、價格
補貼、醫葯費（包括企業支付離退休人員參加醫療保險的費用）、易地安家補助費、職工
退職金、6個月以上病假人員工資、職工死亡喪葬補助費、撫恤費、按規定支付給離休干
部的各項經費。
待業保險費是指企業按照國家規定交納的待業保險基金。
董事會費是指企業最高權力機構（如董事會）及其成員為執行職能而發生的各項費用
，包括差旅費、會議費等。
⑤ 房地產開發企業的前期費用如何計入
房地產開發費用：是指與房地產開發項目有關的銷售費用、管理費用和財務費用。這三項費用只作期間費用，直接計入當期損溢，不按成本核算對象分攤。故作為土地增值稅扣除項目的房地產開發費用，不按房地產開發項目實際發生的費用扣除，而按《實施細則》的規定標准進行扣除。
⑥ 房地產企業的零星工程，人工費怎麼入賬。進入開發成本的什麼科目合適
根據相關部門審批，零星工程入開發成本——建築安裝或者基礎設施，工資一般先入開發間接費用——工資……
⑦ 誰知道房地產行業會計的核算方法
珠三角會計網獨家創新推出房地產企業會計全盤真賬實操，連續五個月的賬務，學習了可以彌補1-2年的工作經驗。該賬是一套完整、系統、全面的五個月房地產企業的全盤賬務，具有房地產企業代表性的會計期間和經濟業務，原始憑證單據逼真齊全，會計核算明細到四級科目，配套光碟對真賬每個月每一筆業務都詳細的分析講解，按照最新會計准則，足不出戶隨時隨地反復地學習，學會了相當於兩年以上的會計做賬工作經驗。
⑧ 房地產企業會計核算形式是哪些
所謂投資性房地產是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產。新會計准則主要規范三類投資性房地產：已出租的土地使用權，持有並准備增值後轉讓的土地使用權，已出租的建築物。並明確指出自用房地產和作為存貨的房地產不屬於投資性房地產核算的范圍。
新企業會計准則對採用公允價值核算投資性房地產做了以下規定。
1．採用公允價值模式計量的，應同時滿足兩個條件：第一，投資性房地產所在地有活躍的房地產交易市場。第二，企業能夠從房地產交易市場上取得同類或類似房地產的市場價格及其他相關信息，從而對投資性房地產的公允價值做出合理的估計。
2．採用公允價值計量模式，不對投資性房地產計提折舊或進行攤銷，應當以資產負債表日投資性房地產的公允價值為基礎調整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計入當期損益。
3．已採用公允價值模式計量投資性房地產，不得從公允價值模式轉為成本模式。
企業會計准則第3號——投資性房地產（2006） 財會[2006]3號 2006-2-15 第一章 總則 第一條 為了規范投資性房地產的確認、計量和相關信息的披露，根據《企業會計准則——基本准則》，制定本准則。 第二條 投資性房地產，是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產。 投資性房地產應當能夠單獨計量和出售。 第三條 本准則規范下列投資性房地產： （一）已出租的土地使用權。 （二）持有並准備增值後轉讓的土地使用權。 （三）已出租的建築物。 第四條 下列各項不屬於投資性房地產： （一）自用房地產，即為生產商品、提供勞務或者經營管理而持有的房地產。 （二）作為存貨的房地產。 第五條 下列各項適用其他相關會計准則： （一）企業代建的房地產，適用《企業會計准則第15號——建造合同》。 （二）投資性房地產的租金收入和售後租回，適用《企業會計准則第21號——租賃》。 第二章 確認和初始計量 第六條 投資性房地產同時滿足下列條件的，才能予以確認： （一）與該投資性房地產有關的經濟利益很可能流入企業； （二）該投資性房地產的成本能夠可靠地計量。 第七條 投資性房地產應當按照成本進行初始計量。 （一）外購投資性房地產的成本，包括購買價款、相關稅費和可直接歸屬於該資產的其他支出。 （二）自行建造投資性房地產的成本，由建造該項資產達到預定可使用狀態前所發生的必要支出構成。 （三）以其他方式取得的投資性房地產的成本，按照相關會計准則的規定確定。 第八條 與投資性房地產有關的後續支出，滿足本准則第六條規定的確認條件的，應當計入投資性房地產成本；不滿足本准則第六條規定的確認條件的，應當在發生時計入當期損益。 第三章 後續計量 第九條 企業應當在資產負債表日採用成本模式對投資性房地產進行後續計量，但本准則第十條規定的除外。 採用成本模式計量的建築物的後續計量，適用《企業會計准則第4號——固定資產》。 採用成本模式計量的土地使用權的後續計量，適用《企業會計准則第6號——無形資產》。 第十條 有確鑿證據表明投資性房地產的公允價值能夠持續可靠取得的，可以對投資性房地產採用公允價值模式進行後續計量。採用公允價值模式計量的，應當同時滿足下列條件： （一）投資性房地產所在地有活躍的房地產交易市場； （二）企業能夠從房地產交易市場上取得同類或類似房地產的市場價格及其他相關信息，從而對投資性房地產的公允價值作出合理的估計。 第十一條 採用公允價值模式計量的，不對投資性房地產計提折舊或進行攤銷，應當以資產負債表日投資性房地產的公允價值為基礎調整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計入當期損益。 第十二條 企業對投資性房地產的計量模式一經確定，不得隨意變更。成本模式轉為公允價值模式的，應當作為會計政策變更，按照《企業會計准則第28號——會計政策、會計估計變更和差錯更正》處理。 已採用公允價值模式計量的投資性房地產，不得從公允價值模式轉為成本模式。 第四章 轉換 第十三條企業有確鑿證據表明房地產用途發生改變，滿足下列條件之一的，應當將投資性房地產轉換為其他資產或者將其他資產轉換為投資性房地產： （一）投資性房地產開始自用。 （二）作為存貨的房地產，改為出租。 （三）自用土地使用權停止自用，用於賺取租金或資本增值。 （四）自用建築物停止自用，改為出租。 第十四條在成本模式下，應當將房地產轉換前的賬面價值作為轉換後的入賬價值。 第十五條 採用公允價值模式計量的投資性房地產轉換為自用房地產時，應當以其轉換當日的公允價值作為自用房地產的賬面價值，公允價值與原賬面價值的差額計入當期損益。 第十六條 自用房地產或存貨轉換為採用公允價值模式計量的投資性房地產時，投資性房地產按照轉換當日的公允價值計價，轉換當日的公允價值小於原賬面價值的，其差額計入當期損益；轉換當日的公允價值大於原賬面價值的，其差額計入所有者權益。 第五章 處置 第十七條 當投資性房地產被處置，或者永久退出使用且預計不能從其處置中取得經濟利益時，應當終止確認該項投資性房地產。 第十八條 企業出售、轉讓、報廢投資性房地產或者發生投資性房地產毀損，應當將處置收入扣除其賬面價值和相關稅費後的金額計入當期損益。 第六章 披露 第十九條 企業應當在附註中披露與投資性房地產有關的下列信息： （一）投資性房地產的種類、金額和計量模式。 （二）採用成本模式的，投資性房地產的折舊或攤銷，以及減值准備的計提情況。 （三）採用公允價值模式的，公允價值的確定依據和方法，以及公允價值變動對損益的影響。 （四）房地產轉換情況、理由，以及對損益或所有者權益的影響。 （五）當期處置的投資性房地產及其對損益的影響。
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⑨ 房地產企業的會計核算流程
房地產企業的會計核算流程如下：
1、設置會計科目
設置會計科目是對會計對象的具體內容分類進行核算的方法。所謂會計科目，就是對會計對象的具體內容進行分類核算的項目。
設置會計科目就是在設計會計制度時事先規定這些項目，然後根據它們在賬簿中開立賬戶，分類地、連續地記錄各項經濟業務，反映由於各經濟業務的發生而引起的各會計要素的增減變動情況和結果，為經濟管理提供各種類型的會計指標。
2、復式記賬
復式記賬是與單式記賬相對稱的一種記賬方法。這種方法的特點是對每一項經濟業務都要以相等的金額，同時記入兩個或兩個以上的有關賬戶。通過賬戶的對應關系，可以了解有關經濟業務內容的來龍去脈；通過賬戶的平衡關系，可以檢查有關業務的記錄是否正確。
3、填制審核憑證
會計憑證是記錄經濟業務、明確經濟責任的書面證明，是登記賬簿的依據。憑證必須經過會計部門和有關部門審核。只有經過審核並認為正確無誤的會計憑證，才能作為記賬的根據。填制和審核會計憑證，不僅為經濟管理提供真實可靠的數據資料，也是實行會計監督的一個重要方面。
4、登記賬簿
賬簿是用來全面、連續、系統的記錄各項經
濟業務的簿籍，是保存會計數據資料的重要工具。登記賬簿就是將會計憑證記錄的經紀業務，序時、分類地記入有關簿籍中設置的各個賬戶。登記賬簿必須以憑證為依據，並定期進行結賬、對賬，以便為編制會計報表提供完整而有系統的會計數據。
(9)房地產企業前期人工費會計核算擴展閱讀：
會計核算的作用：
1、導向作用
會計核算的導向作用主要體現在績效指標的導向作用，績效指標就是為員工在工作中明確目標，指導工作。
2、約束作用
會計核算有些會明確告訴員工那些是應該做，自己所做的工作是否與績效指標相符合，約束員工日常行為和管理規范以及工作重點和目標。
3、凝聚作用
一旦會計核算，員工就會利用各種資源，凝聚一切可利用的力量來實現和完成績效目標，可以把大家凝聚在一個共同的目標和方向。
4、競爭作用
會計核算的設定就要求員工要通過努力工作才能完成的目標，績效指標明確員工努力的方向和目標，這樣就提供了員工之間，部門之間，企業與外部之間的競爭的目標和對比標准，使員工為完成績效考核指標互相競爭。
參考資料來源：網路-會計核算