房地產企業會計核算收入
《企業會計准則——收入》規定，銷售商品的收入只有在符合以下全部條件的情況下才能予以確認：
（1）企業已將商品所有權上的主要風險和報酬轉移給購貨方；
（2）企業既沒有保留通常與所有權相聯系的繼續管理權，也沒有對已售出商品實施控制；
（3）與交易相關的經濟利益能夠流入企業；
（4）相關的收入和成本能夠可靠地計量。
在實務工作中，有的認為，在收到預售房款或簽字正式銷售合同後便可確認收入實現。
我們認為，這種情況不符合上述標准第一條的規定，不應確認。否則有提前確認收入之嫌。
也有的認為，只有產權過戶方能確認收入實現。我們認為，產權過戶涉及多個政府部門，是僅具法律形式意義的收入實現，與真實情況也有出入，有推遲確認收入之嫌，不符合實質重於形式原則。正確、真實確認房地產企業的收入實現，應具備以下四項具體條件：
（1）工程已經竣工並驗收合格；
（2）具有經購買方認可的結算通知書；
（3）履行了銷售合同規定的義務，且價款已經取得或確信可以取得；
（4）成本能夠可靠地計量。
房地產企業（建造承包商）在什麼情況下可採用完工百分比法確定收入實現？《企業會計制度》第95條規定，固定造價合同符合下列四個條件可採用完工百分比法確認收入：
（1）合同總收入能夠可靠地計量；
（2）與合同相關的經濟利益能夠流入企業；
（3）在資產負債表日後合同完工進度和為完成合同尚需發生的成本能夠可靠地確定；
（4）為完成合同已經發生的合同成本能夠清楚地區分和可靠地計量，以便實際合同成本能夠與以前的預計成本相比較。
中國證監會發行部也曾明確，除代建房產可使用完工百分比法確認銷售收入實現外，房地產企業收入不能根據完工百分比法來確認。代建房產實際上要求有建造合同。歸納起來，其條件有：
（1）有建造合同，並且合同不可撤銷的；
（2）買方累計付款超過銷售價格的一定比例（一般為50%）；
（3）其餘應收款能夠收回；
（4）開發項目的完成程度能夠可靠地確定。
2. 1、房地產會計核算方法2、商業會計核算方法
1，房地產會計核算方法：
與一般工業企業會計相比，房地產開發企業主要增加如下科目，核算相關內容
資產類科目：
135 開發產品
136 分期收款開發產品
137 出租開發產品
138 周轉房
成本類科目：
401 開發成本
402 開發間接費用
其中：
企業根據管理要求，可以將「開發成本」、「開發間接費用」科目合並為「402
開發費用」科目；
可將「開發成本」科目分為「403土地開發」、「404房屋開發」、「405配套設施開發」、「406代建設工程開發」四個科目；有施工隊伍的企業，對開發項目採取自營施工建設的，可以增設「 408工程施工」、「409施工間接費用」科目；
核算舉例
開發產品：是指企業已經完成全部開發過程並驗收合格，可以按照合同的條件移交購貨單位，或者可以作為商品對外銷售的產品，包括開發完工的建設場地、房屋、配套設施和代建工程等
企業開發的產品，在竣工驗收時
借：開發產品
貸：開發成本
對外銷售轉讓的開發產品，月份終了按時結轉開發成本
借：主營業務成本
貸：開發產品
分期開發產品：應根據分期銷售合同進行結算，可以根據需要設置「分期收款開發產品備查賬」。
借：主營業務成本
貸：分期收款開發產品
出租開發產品：是指利用開發完成的土地和房屋，進行商業性出租的一種經營活動。主要是通過收取租金的形式實現的。應下設「出租產品」「出租產品攤銷」兩個明細科目
出租土地或是房屋時
借：出租開發產品——出租產品
貸：開發產品
租金收入：
借：銀行存款或應收賬款
貸：主營業務收入
周轉房：是指企業用於安置拆遷居民周轉使用，下設「在用周轉房」和「周轉房攤銷」兩個明細科目
開發的用於安裝居於拆遷的周轉房，按實際搭建的成本
借：周轉房——在用周轉房
貸：開發產品——房屋
按月計提的周轉房攤銷
借：開發成本或開發間接費用
貸：周轉房——周轉房攤銷
其間發生的維修費用，如果金額不大
借：開發成本或開發間接費用
貸：銀行存款
如果金額較大的
借：待攤費用或長期待攤費用
貸：銀行存款
最後再分次攤入到有關成本費用科目
開發成本：如能確定核算對象的，直接計入「開發成本」，主要包括：
土地徵用及拆遷補償費（土地徵用費、耕地佔用稅、勞動力安置費）；
前期工程費（規劃、設計、項目可行性研究、水文、地質、測繪、「三通一平」）；
基礎設施費（小區道路建設、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環衛、綠化）；
建築安裝工程費（支付給承包單位的建築安裝工程費）；
公共配套設施費（居委會、派出所、幼兒園、消防、鍋爐房、水塔、自行車棚、公共廁所等設施支出），
分別設置「土地開發」與「配套設施開發」「房屋開發」設置二級明細。可根據上述六項來設置三級明細科目
①開發土地成本費用：
借：開發成本——土地開發
貸：銀行存款
或應付賬款——XX公司
分配開發的間接費用
借：開發成本——土地開發
貸：開發間接費用
結轉開發土地成本費用
借：開發成本——房屋開發
貸：開發成本——土地開發。
②配套設施開發
計算公式：
某項開發產品預提配套設施開發費=該項開發產品的預算成本（或計劃成本）*配套設施預提率配套設施費預提率=該配套設施預算成本（或計劃成本）/應負擔該設施開發產品的預算成本（或計劃成本）*100%
發生的配套設施費用（自用的建築場地的開發）
借：開發成本——配套設施開發
貸：開發產品
支付的配套設施開發費用
借：開發成本——配套設施開發
貸：銀行存款
同時領用庫存設備或是材料開發
借：開發成本——配套設施開發
貸：庫存設備或庫存材料
分配應負擔的開發間接費用
借：開發成本——配套設施開發
貸：開發間接費用
結轉配套設施開發成本
借：開發成本——房屋開發
貸：開發成本——配套設施開發
③房屋開發過程中發生的費用（能夠分清對象的）
借：開發成本——房屋開發
貸：銀行存款
④開發房屋建築的施工方式主要有「出包」、「自營」兩種
出包給外單位進行施工建造（根據提出的已完工程月報或是價款結算單）
借：開發成本——房屋開發
貸：銀行存款
或應付賬款——應付工程款
自已組織施工的
借：開發成本——房屋開發
貸：銀行存款
或應付賬款——應付工程款
應付工資
庫存材料或設備
⑤代建工程開發成本：是指企業接受其他單位委託，代為開發建設的工程項目
企業發生的各項代建工程費用支出
借：開發成本——代建工程開發
貸：銀行存款
或庫存材料
或現金
結轉開發的間接費用
借：開發成本——代建工程開發
貸：開發間接費用
工程竣工後結轉成本
借：開發成本——代建工程
貸：開發成本——代建工程開發
移交委託單位後，根據移交手續
借：主營業務成本——代建工程結算成本
貸：開發成本——代建工程
6開發間接費用：所屬直接組織和管理開發發生的費用，包括：管理人員的工資、職工福利費用、折舊費用、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷
發生的間接費用時
借：開發間接費用
貸：銀行存款
或應付賬款
或應付工資
分配開發的間接費用
借：開發成本——房屋開發
貸：開發間接費用
竣工房屋開發成本的結轉
借：開發產品——房屋
貸：開發成本——房屋開發
房地產會計核算的流程和（工業）企業會計核算流程完全一樣，只是成本計算是有所不同 。具體核算辦法，請你參照財政部《房地產開發會計核算辦法》。
一、由於房地產開發企業生產周期長，一般在工程竣工後進行收入和成本的結轉。
二、收入帳務處理
1、收到房屋首付、銀行按揭款
借：銀行存款（或現金）
貸：預收帳款--商品房
2、工程完工結轉收入
借：經營收入
貸：預收帳款--商品房
3、將收入轉入利潤
借：經營收入
貸：本年利潤
三、成本帳務處理
1、發生的土地徵用及拆遷補償費、前期工程費、基礎設施費、建安費、公共配套設施費時。
借:開發成本
貸：銀行存款（或現金）
2、工程竣工
借：開發產品
貸：開發成本
3、結轉成本
借：經營成本
貸：開發產品
4、將成本轉利潤
借：本年利潤
貸：經營成本
四、以上是房地產企業成本、收入的結轉方法。
五、你單位發生的成本支出在建工程掛著。
1、成本科目用錯。
2、由於工程已完工，調整開發成本明細核算會有很大的工作量。所以，為了簡便核算，直接將在建工程科目轉出
借：開發產品--住宅、辦公樓
貸：在建工程
3、結轉成本
借：經營成本
貸：開發產品--住宅、辦公樓
4、結轉利潤
借：本年利潤
貸：經營成本
2，商業會計核算方法：商業企業做賬流程1、取得原始憑證
2、製作會計憑證
3、匯總做科目匯總表
4、登記總帳
5、按製作的會計憑證登記明細帳以及庫存帳
6、總帳和明細帳核對
7、製作會計報表
8、如果單位是一般納稅人做網上國稅申報和地稅申報（這個地方有不同，有的地方還是手工申報）
9、報完後把留底報表存檔成本計算方法購進辦公設備的計量可以按照購貨時的計量單位進行計量，一般為發票上的計量單位，並對不同規格的辦公設備，分別計量。如果根據企業管理需要（比如日常領用需要），需要以不同與購貨時的計量單位進行計量的（如用個數單位取代原重量單位），也可以使用該計量單位進行計量。但是，在入庫時，必須對入庫的辦公設備，按照新的計量單位進行仔細的清點，並據以入帳。需要注意的是，這時的單位成本已不再是原有的單位成本了，而是換成了新的計量單位下的單位成本了，需要重新計算確定。一般的商業會計工作流程就是：取得原始憑證－製作會計憑證－月底匯總做科目匯總表－登記總帳－然後按製作的會計憑證登記明細帳以及庫存帳－總帳和明細帳核對－製作會計報表－如果單位是一般納稅人做網上國稅申報和地稅申報（這個地方有不同，有的地方還是手工申報）－報完後把留底報表存檔。
詳細來說：
1.審核原始憑證
（1)外來原始憑證。由業務經辦人員在業務發生或者完成時從外單位取得的憑證， 如供應單位發貨票、銀行收款通知等。
(2)自製原始憑證。單位自行制定並由有關部門或人員填制的憑證，如收料單、領料單、工資結算單、收款收據、銷貨發票、成本計算單等。
2.填制記帳憑證
可以到月底把同類的原始憑證匯總填制記賬憑證，也可隨時發生隨時填 . 但不要把時間順序顛倒了。
根據有借必有貸，借貸必相等的記賬規則，編制會計分錄。
3.復核 就是看看有沒有錯誤。
4.記帳 根據記賬憑證登記入帳
小規模公司必備的賬本：現金日記帳；銀行日記帳；總帳；三欄明細帳
5.編制會計報表
1、根據總賬科目余額填列。可直接根據有關總賬科目的期末余額填列，（如應收票據，短期借款）有些則需根據幾個總賬科目的期末余額計算填列，如「貨幣資金」，需根據「現金」、「銀行存款」、「其他貨幣資金」三個總曲科目的期末余額的合計數填列。
2、根據明細帳科目余額計算填列。如「應付賬款」，需根據「應付賬款」和「預付賬款」相關明細科目的期末貸方余額計算填列。
3、根據總科目和明細科目余額分析計算填列。如「長期借款」，需根據「長期借款」總賬科目余額扣除「長期借款」明細科目中將在一年內到期限的長期借款部分分析計算填列。
4、務查登記簿記錄。會計報表附註中的某些資料，需要根據備查登記簿中的記錄編制。
6、納稅申報
1、增值稅：
銷售或購進貨物、提供加工或修理修配勞務是要繳納增值稅的。 小規模納稅人的增值稅率為4%—6%
2、營業稅：
營業稅的納稅義務人，是在中華人民共和國境內提供應稅勞務、轉讓無形資產或者銷售不動產的單位和個人。
不同行業的營業稅率不同。 普通貨運執行3.0%的營業稅率,物流服務業執行5.0%的營業稅率。 物流各環節中運輸、裝卸、搬運是3%，倉儲、配送、代理是按服務業5%
3、地稅：
還要交地稅，就是在營業稅的基礎上，分別按7%徵收的城建稅(還有5%、1%，視城市大小而定）和3%和教育費附加和地方教育附加1%（或2%，也是各城市不同）。
4、所得稅：
不論是工商業還是服務業，都要按利潤繳納企業所得稅，具體徵收辦法：按照企業所得稅申報表的要求，逐項填寫收入、成本、費用、支出，算出利潤，按照稅法的有關規定進行納稅調整，計算出應納稅所得額，按照一定的稅率（33%）計算出應納稅額。法定稅率是33%，但年應納稅所得額在3萬元以下（含3萬元）的減按18%的稅率徵收；年應納稅所得額超過3萬元至10萬元以下（含10萬元）的，減按27%的稅率徵收。10萬以上33%。這些稅應該夠你們用的了。
1、增值稅、消費稅申報
納稅人應在次月1日到10日內自行或委託社會中介機構到所在地國稅機關辦稅服務廳納稅申報窗口辦 理納稅申報，申報里須持下列資料：
（1）納稅申報表；
（2）財務會議報表及說明資料；
增值稅一般納稅人還需提供：增值稅申請抵扣憑證，發票領、用、存月報表，增值稅銷項稅額和進項 稅額明細表，國稅機關要求申報的其他資料。
2、營業稅申報
金融業營業稅納稅人在季度終了後十日內辦理納稅申報，保險業營業稅納稅人在月份終了後十日內辦 理納稅申報，申報須持下列資料：
（1）營業稅申報表；
（2）財務會議報表及說明資料；
（3）其他要求申報的資料。
3、企業所得稅納稅申報
企業所得稅納稅人應當在月份或季度終了十五日內申報預繳，年度終了四十五日內進行年度申報（匯 總納稅成員企業和單位在季度終了十五日內或年度終了四十五日內向所在地稅務機關報送申報表）， 年度終了四個月匯算清繳。申報時必須持下列資料：
A、季度預繳
（1）所得稅申報表；
（2）財務會計報表及說明資料。
B、年度匯繳
（1）所得稅申報表；
（2）所得稅申報表附表；
（3）財務會計報表及說明資料；
（4）其他資料。
最基本最常用的會計科目
一、資產類
現金 銀行存款 其它貨幣資金 應收票據 應收賬款 其他應收款 壞賬准備
預付賬款 材料采購 原材料 庫存商品 固定資產 累計折舊 固定資產清理
無形資產
二、負債類
短期借款 應付票據 應付賬款 預收賬款 其它應付款 應付職工薪酬 應交稅費 長期借款 長期應付款
三、所有者權益類
實收資本 資本公積 盈餘公積 本年利潤 利潤分配
四、損益類
主營業務收入 其他業務收入 營業外收入 主營業務成本 營業稅金及附加
其他業務支出 銷售費用 管理費用 賬務費用 營業外支出 資產減值損失
所得稅費用。
3. 誰知道房地產行業會計的核算方法
珠三角會計網獨家創新推出房地產企業會計全盤真賬實操，連續五個月的賬務，學習了可以彌補1-2年的工作經驗。該賬是一套完整、系統、全面的五個月房地產企業的全盤賬務，具有房地產企業代表性的會計期間和經濟業務，原始憑證單據逼真齊全，會計核算明細到四級科目，配套光碟對真賬每個月每一筆業務都詳細的分析講解，按照最新會計准則，足不出戶隨時隨地反復地學習，學會了相當於兩年以上的會計做賬工作經驗。
4. 房地產企業會計財務處理流程(要詳細的)
我按資產負債成本費用分類說明：
1、資產類主要會計科目核算：
（1）現金
從銀行提取現金
借：現金
貸：銀行存款
支取現金或是預支現金
借：其他應收賬——XX成本類或材料類科目
貸：現金
（2）銀行存款
（3）應收賬款：主要是核算在開發經營過程中，轉讓和銷售開發產品，提供出租房屋和提供勞務，而向購買、接受和租用單位或個人收取的款項。
①出售租賃商品房而應收取的未收到的款項（所附原始單據：購方協議銷售發票或出租發票）
借：應收賬款——XX公司或個人
貸：主營業務收入
②出讓材料而應收取的未收款項
借：應收賬款——XX公司
貸：其他業務收入
收回款項時：
借：銀行存款
貸：應收賬款
（4）壞賬准備：確定無法收回的應收賬款而計提的壞賬損失，主要有兩種核算方法：一種直接轉銷法，二是備抵法
提取壞賬准備金
借：管理費用
貸：壞賬准備
發生壞賬時
借：壞賬准備
貸：應收賬款
收回已轉銷的應收賬款
借：應收賬款
貸：壞賬准備
借：銀行存款
貸：應收賬款
（5）應收票據：指房地產開發企業因轉讓、銷售開發產品而收到的商業匯票。
銷售商品房而收到的商業匯票
借：應收票據——XX公司
貸：主營業務收入
商業匯票到期：
若為無息商業匯票（所附單據：銷售發票、雙方協議）
借：銀行存款
貸：應收賬款
若為有息商業匯票
借：銀行存款
貸：應收票據——XX公司
財務費用
（6）預付賬款：是指房地產開發企業按照合同預付給承包單位的工程款和備料款，分別設置「預付承包單位款」和「預付供應單位款」兩個明細科目。
①預付給承包單位的工程款和備料款（所附單據：付款申請書、付款單）
借：預付賬款——預付承包單位款
貸：銀行存款
拔付承包單位抵作備料款的材料
借：預付賬款——預付承包單位款
貸：庫存材料
企業與承包單位按月或是按季進行工程結算時（所附單據：工程價款結算單）
借：開發成本
貸：應付賬款——應付工程款
同時，從應付的工程款中扣回預付的工程款和備料款
借：應付賬款——應付工程款
貸：預付賬款——預付承包單位款
用銀行存款補付余額
借：應付賬款——應付工程款貸：銀行存款
②預付給供應商的材料價款
借：預付賬款——預付供應單位款
貸：銀行存款
材料驗收入庫，用預付款抵扣應付款
借：應付賬款——應付購貨款
貸：預付賬款——預付供應單位款
用銀行存款補付余額
借：應付賬款——應付購貨款
貸：銀行存款
（7）材料采購：主要是核算企業購入各種物資的采購成本。包括購入材料設備的買價、運雜費、流通壞節的稅金，月終分配的采購保管費和材料成本差異。
（8）采購保管費：主要核算采購保管人員的工資、福利費、辦公費、交通差旅費、折舊費、維修費、低值易耗品攤銷、勞動保護費、檢驗試驗費等
（9）材料成本差異：主要用來核算實際成本與計劃成本之間的差異。
（10）庫存材料：用來核算各種為庫存材料的計劃成本或實際成本
（11）庫存設備：用來核算企業用於開發工程的各種庫存設備的實際成本
①購入設備，支付買價、代墊的運雜費、采保費（所附憑證：代墊費用交付單、銷售發票、付款單）
借：材料采購——設備采購
貸：銀行存款
計算與分配的采保費（所附憑證：計算的采保費用固定表格）
借：材料采購——設備采購
貸：采購保管費
采購保管費的計算公式如下：
采購保管費的實際分配率=材料實際發生的采保費/本月購入材料實際發生的買價和運雜費
某種物資應分攤的采購保管費=實際買價和運雜費*分配率
材料驗收入庫（所附單據：入為單、設備管理單）
借：庫存設備
貸：材料采購
②訂購設備與材料，所發生的買價與動雜費、稅款（所附單據：購貨發票、提貨單、銀行單據、運輸費單據）
借：預付賬款
貸：銀行存款
設備到達驗收入庫
借：材料采購——設備采購
貸：應付賬款——應付購貨款
沖減預付的設備貨款
借：應付賬款——應付供貨款
貸：預付賬款
支付餘下應付的設備材料采購款
借：應付賬款
貸：銀行存款
③設備和材料發出，領用設備進行安裝，用作房屋建設（所附憑據：發出材料匯總表、設備出庫單）
借：開發成本——房屋開發
貸：庫存設備
銷售積壓設備（所附單據：設備出庫單、銀行單據、銷售發票）
借：銀行存款
貸：其他業務收入
結轉成本
借：其他業務成本
貸：庫存設備
（12）委託加工材料：主要是核算委託外單位加工的各種材料的實際成本。應與加工單位簽訂加工合同。
發出材料，委託外單位加工
借：委託加工材料
貸：庫存材料
材料成本差異
加工完後驗收入庫
借：委託加工材料
貸：銀行存款
借：庫存材料——XX材料
貸：委託加工材料
（13）低值易耗品：是指未達到固定資產標準的勞動材料。如：工具、器具、玻璃器皿等
自營工程領用生產工具，一次性攤銷計入成本費用
借：開發間接費用
貸：低值易耗品
倉庫領用工具一批，用五五攤銷法：
借：待攤費用
貸：低值易耗品
借：采購保管費
貸：待攤費用
（14）開發產品：是指企業已經完成全部開發過程並驗收合格，可以按照合同的條件移交購貨單位，或者可以作為商品對外銷售的產品，包括開發完工的建設場地、房屋、配套設施和代建工程等企業開發的產品，在竣工驗收時
借：開發產品
貸：開發成本
對外銷售轉讓的開發產品，月份終了按時結轉開發成本
借：主營業務成本
貸：開發產品
（15）分期開發產品：應根據分期銷售合同進行結算，可以根據需要設置「分期收款開發產品備查賬」。
借：主營業務成本
貸：分期收款開發產品
（16）出租開發產品：是指利用開發完成的土地和房屋，進行商業性出租的一種經營活動。主要是通過收取租金的形式實現的。應下設「出租產品」「出租產品攤銷」兩個明細科目
出租土地或是房屋時
借：投資性房地產——出租產品
貸：開發產品
租金收入：
借：銀行存款或應收賬款
貸：主營業務收入
（17）周轉房：是指企業用於安置拆遷居民周轉使用，下設「在用周轉房」和「周轉房攤銷」兩個明細科目
開發的用於安裝居於拆遷的周轉房，按實際搭建的成本
借：周轉房——在用周轉房
貸：開發產品——房屋
按月計提的周轉房攤銷
借：開發成本或開發間接費用
貸：周轉房——周轉房攤銷
其間發生的維修費用，如果金額不大
借：開發成本或開發間接費用
貸：銀行存款
如果金額較大的
借：待攤費用或長期待攤費用
貸：銀行存款
最後再分次攤入到有關成本費用科目
（18）固定資產
①購入的固定資產（所附原始憑證：運雜費專用發票、現金支出憑單、銀行單據、購貨發票等）
借：固定資產
貸：銀行存款
購入需要安裝的固定資產
借：固定資產購建支出
貸：銀行存款
支付安裝費用
借：固定資產購建支出
貸：銀行存款
安裝完畢交付使用時借：固定資產
貸：固定資產購建支出
②自製自建的固定資產（所附單據：移交使用單、工程結算單）
支付的土地徵用費及堪設計費
借：固定資產購建支出
貸：銀行存款
領用材料時
借：固定資產購建支出
貸：庫存材料
分配建築工人工資和福利費
借：固定資產購建支出
貸：應付職工薪酬
應付職工薪酬
完畢建築交付使用
借：固定資產
貸：固定資產購建支出
③其他單位投資轉入的固定資產（所附單據：投資證明、合同）
借：固定資產
貸：實收資本
累計折舊
④改擴建的固定資產（所附單據：擴建通知單）
借：固定資產——未使用固定資產
貸：固定資產——生產生用固定資產
殘料變賣時
借：銀行存款
貸：固定資產購建支出
支付擴建工程款時
借：固定資產購建支出
貸：銀行存款
工程竣工時（所附單據：工程竣工結算單）
借：固定資產——未使用固定資產
貸：固定資產購建支出
交付使用時
借：固定資產——生產用固定資產
貸：固定資產——未使用固定資產
（19）無形資產：企業長期使用而沒有實物形態的資產，包括專利權、非專利技術、商標權、土地使用權.
5. 房地產企業銷售房產時，會計上在哪個環節確認收入
按《企業會計制度》銷售收入應當在下列條件均能滿足時予以確認：⑴企業已將商品所有權上的主要風險和報酬轉移給購貨方；⑵企業既沒有保留通常與所有權相聯系的繼續管理權，也沒有對已售出的商品實施控制；⑶與交易相關的經濟利益能夠流入企業；⑷相關的收入和成本能夠可靠地計量。
具體對於房地產企業來說，從謹慎性原則出發，一般應滿足以下幾個條件則確認收入：⑴房屋竣工並驗收合格，說明商品是合格的；⑵完成竣工結算，說明成本能夠可靠地計量；⑶簽訂售房合同及收取房款說明房款收入已能可靠計量且已經或能夠流入企業；⑷房屋辦理了移交手續交付業主使用，說明與房屋所有權相聯系的風險和報酬及房屋的管理權和控制權均全部轉移。一般情況下，竣工結算時間和合同簽訂時間一般早於交房時間，所以房地產開發企業商品房銷售收入的確認時間應為辦理房屋交接手續之日，該日之前收取的款項在會計核算上視為預收房款，待交房日確認銷售收入實現後再結轉計入「主營業務收入」。 ?>
在房地產銷售中，房地產的法定所有權轉移給買方，通常企業應確認銷售收入。但以下屬於風險和報酬尚未轉移的情況：⑴賣方根據合同規定，仍有責任實施重大行動，例如工程尚未完工。在這種情況下，企業應在所實施的重大行動完成時確認收入。⑵房地產銷售後，賣方仍有某種程度的繼續涉入，如銷售回購協議、賣方保證買方在特定時期內獲得投資報酬的協議等。賣方在繼續涉入的期間內一般不確認收入。 中國會計網
6. 房地產企業會計核算和稅務處理大全
房地產企業會計核算和稅務處理大全
如：會計分錄，會計科目、會計報表、要繳納哪些稅，怎樣少納稅。 內容好多，先發給您一部分吧：房地產會計全套賬務處理和涉及稅目 一、房地產涉及的稅種：
房地產開發企業主要涉及的稅種有營業稅、城建稅、教育費附加、土地增值稅、房產稅、土地使用稅、印花稅、契稅和企業所得稅及代扣的個人所得稅等。
1、營業稅：稅率5%。
2、城市維護建設稅
計稅依據是按實際繳納的增值稅稅額計算繳納。稅率分別為7%（城區）、5%（郊區）、1%（農村）。 計算公式:
應納稅額=營業稅×稅率。
3、教育費附加
計稅依據是按實際繳納增值稅的稅額計算繳納,附加稅率為3%。 計算公式:
應交教育費附加額=營業稅×3%。
4、印花稅：
（1）財產租賃合同、倉儲保管合同、財產保險合同，適用稅率為千分之一；
（2）加工承攬合同、建設工程勘察設計合同、貨運運輸合同、產權轉移書據，稅率為萬分之五；
（3）購銷合同、建築安裝工程承包合同、技術合同，稅率為萬分之三； （4）借款合同，稅率為萬分之零點五；
（5）對記錄資金的帳薄，按「實收資本」和「資金公積」總額的萬分之五貼 花；
（6）營業帳薄、權利、許可證照，按件定額貼花五元。
5、個人所得稅：
工資、薪金不含稅收入適用稅率表
級數應納稅所得額(不含稅) 稅率(%) 速算扣除數(元)
1 不超過500元的部分 5 0
2 超過500元至2000元的部分 10 25
3 超過2000元至5000元的部分 15 125
4 超過5000元至20000元的部分 20 375
5 超過20000元至40000元的部分 25 1375
6 超過40000元至60000元的部分 30 3375
7 超過60000元至80000元的部分 35 6375
8 超過80000元至100000元的部分 40 10375
9 超過100000元的部分 45 15375
計算公式：
應納個人所得稅稅額=應納稅所得額×適用稅率-速算扣除數 應納稅額=工資薪金收2000-「三險一金」
6、所得稅
（1）所得稅的徵收方式有兩種：查帳徵收和核定徵收。
（2）如果屬於核定徵收的，按收入計算繳納所得稅。
計算公式： 應交所得稅=收入總額*稅務核定固定比例*所得稅稅率
（3）如果屬於查帳徵收的，按利潤計算繳納所得稅。
計算公式： 應交所得稅=利潤總額*所得稅稅率
（4）所得稅稅率：
一般企業所得稅的稅率為25%,
符合條件的小型微利企業，減按20%的稅率徵收企業所得稅。
國家需要重點扶持的高新技術企業，減按15％的稅率徵收企業所得稅。
7、房產稅
依照房產余值計算繳納的，稅率為1.2％；依照房產租金收入計算繳納的，稅率為12％。
8、土地使用稅：土地使用稅每平方米年稅額如下：
（1）大城市1.5元至30元； （2）中等城市1.2元至24元； （3）小城市0.9元至18元；
（4）縣城、建制鎮、工礦區0.6元至12元。
9、土地增值稅
土地增值稅按照納稅人轉讓房地產所取得的增值額和規定的適用稅率計算徵收，納稅人轉讓房地產所取得的收入減除《條例》規定的扣除項目金額後的余額，為增值額。房地產轉讓收入包括貨幣收入、實物收入和其他與轉讓房地產有關的經濟收益，計算增值額的扣除項目金額包括：
（1）取得土地使用權所支付的金額； （2）開發土地的成本、費用； （3）新建房及配套設施的成本、費用、或者舊房及建築物的評估價格； （4）與轉讓房地產有關的稅金；
（5）財政部規定的其他扣除項目。稅率：土地增值稅實行四級超率累進稅率，即：增值額未超過扣除項目金額50％的部分，稅率30％。增值額超過扣除項目金額50％，未超過扣除項目金額100％的部分，稅率40％。增值額超過扣除項目金額100％，未超過扣除項目金額200％的部分，稅率50％。增值額超過扣除項目金額200％的部分，稅率為60％。
二、房地產企業的賬務處理
提供一份房地產企業會計制度。
房地產企業涉及的稅費共有11種（11稅1費）
稅：營業稅、增值稅、土地增值稅、房產稅、城鎮土地使用稅、契稅、耕地佔用稅 企業所得稅、個人所得稅、印花稅、城市維護建設稅。 費：教育費附加
一、營業稅
1.轉讓不動產
銷售房屋要按銷售不動產繳納營業稅，贈送的空調、傢具視同銷售繳納增值稅。若房屋包括空調等附屬設施，則空調包括在房款內，不需要單獨計繳增值稅。
2.房屋租賃（出租） 屬於服務業——租賃業
3.房地產銷售公司買斷商品房出售
超過買斷價格外的收入作為手續費收入，按「營業稅--服務業」 繳納營業稅
4.單位將不動產或土地使用權無償贈與他人 視同銷售不動產
5.銷售不動產時連同不動產所佔土地使用權一並轉讓的行為 比照銷售不動產徵收營業稅
6.納稅人自建後銷售房屋
自建自用的房屋不納稅；如納稅人將自建的房屋對外銷售，其自建行為應按建築業繳納營業稅，再按銷售不動產徵收營業稅。
二、增值稅
銷售房屋的同時贈送空調、傢具要視同銷售繳納增值稅。
三、土地增值稅 （一）一般規定
1.出售——征 包括三種情況：
（1）出售國有土地使用權；
（2）取得國有土地使用權後進行房屋開發建造後出售； （3）存量房地產買賣
其中對於（2）新建房地產轉讓（出售）的扣除項目： ①取得土地使用權所支付的金額； ②房地產開發成本 ③房地產開發費用 ④與轉讓房地產有關的稅金 ⑤財政部規定的其他扣除項目
對於（3）對於存量房地產轉讓的扣除項目 ①房屋及建築物的評估價格。
評估價格＝重置成本價×成新度折扣率
②取得土地使用權所支付的地價款和按國家統一規定繳納的有關費用。 ③轉讓環節繳納的稅金。
2.房地產抵押
（1）抵押期——不征；
（2）抵押期滿償還債務本息——不征；
（3）抵押期滿，不能償還債務，而以房地產抵債——征。
3.房地產交換
單位之間換房，有收入的，征；
4.將開發的產品用於職工福利等
房地產開發企業將開發的產品用於職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣資產等，發生所有權轉移時應視同銷售房地產。（房地產清算）
5.合作建房
建成後自用——不征
建成後轉讓——征。
6.企業兼並轉讓房地產——暫免。
7.納稅人建造普通標准住宅出售
增值額未超過扣除項目金額之和百分之二十的，免徵土地增值稅。
8.將開發的部分房地產轉為企業自用或用於出租等商業用途
房地產開發企業將開發的部分房地產轉為企業自用或用於出租等商業用途時，如果產權未產生轉移——不徵收（清算時不扣除相應的成本和費用）
（二）房地產企業土地增值稅清算
1.土地增值稅的清算單位
對於分期開發的項目，以分期項目為單位清算。開發項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的。應分別計算增值額。
2.土地增值稅的清算條件
（1）房地產開發項目全部竣工、完成銷售的； （2）整體轉讓未竣工決算房地產開發項目的； （3）直接轉讓土地使用權的。
3.土地增值稅的扣除項目
①扣除取得土地使用權所支付的金額、房地產開發成本、費用及與轉讓房地產有關稅金，須提供合法有效憑證；不能提供合法有效憑證的，不予扣除。 ②清算所附送的憑證或資料不符合清算要求或不實的，地方稅務機關可核定開發成本的單位面積金額標准，並據以計算扣除。
③房地產開發企業開發建造的與清算項目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場（庫）、物業管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學校、幼兒園、托兒所、醫院、郵電通信等公共設施：
A.建成後產權屬於全體業主所有的；
B.建成後無償移交給政府、公用事業單位用於非營利性社會公共事業的； C.建成後有償轉讓的，應計算收入，並准予扣除成本、費用。
④房地產開發企業銷售已裝修的房屋，其裝修費用可以計入房地產開發成本。房地產開發企業的預提費用，不得扣除。
⑤屬於多個房地產項目共同的成本費用，應按清算項目可售建築面積所佔比例等合理方法，計算清算項目的扣除金額。 四、房產稅
1.地產開發企業建造的商品房，在出售前，不徵收房產稅；但對出售前房地產開發企業已使用或出租、出借的商品房應按規定徵收房產稅。
2.在基建工地為基建工地服務的各種工棚、材料棚、休息棚和辦公室、食堂、茶爐房、汽車房等臨時性房屋，在施工期間，一律免徵房產稅。但工程結束後，施工企業將這種臨時性房屋交還或估價轉讓給基建單位的，應從基建單位接收的次月起，照章納稅。
五、城鎮土地使用稅
1.城鎮土地使用稅對擁有土地使用權的單位和個人以實際佔用的土地面積為計稅依據。 2.房地產開發公司建造商品房的用地，原則上應按規定計征城鎮土地使用稅。但在商品房出售之前納稅確有困難的，其用地是否給予緩征或減征、免徵照顧，可由地方稅務局結合具體情況確定。
六、契稅（承受方）
1.企業公司制改造
非公司制企業，整體改建為有限責任公司（含國有獨資公司）或股份有限公司，或者有限責任公司整體改建為股份有限公司的，對改建後的公司承受原企業土地、房屋權屬，免徵契稅。
非公司制國有獨資企業或國有獨資有限責任公司，以其部分資產與他人組建新公司，且所佔股份超過50%的，對新設公司承受該國有獨資企業（公司）的土地、房屋權屬，免徵契稅。
2.企業股權重組——不征
3.企業合並——免徵
合並後的企業承受原合並各方的土地、房屋權屬，免徵契稅。
4.企業分立——不征
企業依照法律規定、合同約定分設為兩個或兩個以上投資主體相同的企業，對派生方、新設方承受原企業土地、房屋權屬，不徵收契稅。
5.企業出售
買受人妥善安置原企業30%以上職工的，對其承受所購企業的土地、房屋權屬，減半徵收契稅；全部安置原企業職工的，免徵契稅。
6.企業關閉、破產
債權人承受關閉、破產企業土地、房屋權屬以抵償債務的，免徵契稅；對非債權人承受關閉、破產企業土地、房屋權屬，凡妥善安置原企業30%以上職工的，減半徵收契稅；全部安置原企業職工的，免徵契稅。
7.房屋的附屬設施
對於涉及土地使用權和房屋所有權轉移變動的，徵收契稅，不涉及的，不征。
七、企業所得稅
（一）預繳企業所得稅
房地產開發企業按當年實際利潤據實分季（或月）預繳企業所得稅的，對開發、建造的住宅、商業用房以及其他建築物、附著物、配套設施等開發產品，在未完工前採取預售方式銷售取得的預售收入，按照規定的預計利潤率分季（或月）計算出預計利潤額，計入利潤總額預繳，開發產品完工、結算計稅成本後按照實際利潤再行調整。 （二）預計利潤率
1.非經濟適用房開發項目：
（1）位於省、市、縣城區和郊區的不得低於20%；
（2）位於地級市、地區、盟、州城區及郊區的不得低於15%；
（3）位於省、其他地區的，不得低於10%。 2.經濟適用房開發項目，不得低於3%。
八、個人所得稅
1.職工（高管）工薪（取得的一次性的獎金）
2.企業和單位對營銷業績突出人員以培訓班、研討會、工作考察等名義組織旅遊活動，通過免收差旅費、旅遊費對個人實行的營銷業績獎勵（包括實物、有價證券等），應根據所發生費用全額計入營銷人員應稅所得（按勞動報酬所得），依法徵收個人所得稅，並由提供費用的企業和單位代扣代繳。
九、印花稅
1.財產（房屋）租賃合同——1‰。
2.產權轉移書據。包括土地使用權出讓合同、土地使用權轉讓合同、商品房銷售合同等權力轉移合同。
3.營業賬簿稅目中記載資金的賬簿的計稅依據為「實收資本」與「資本公積」兩項的合計金額
其他賬簿——每件5元。
4.領受房屋產權證、工商營業執照、土地使用證——每件5元。
十、城市維護建設稅
以營業稅、增值稅（贈送空調需要視為同銷售征增值稅）等為基數
十一、耕地佔用稅
佔用耕地建房或從事非生產建設，按佔用面積征稅。
十二、教育費附加 同城市維護建設稅
7. 求房地產開發企業會計核算方法急！急！急！
施工、房地產開發企業財務制度
第一章 總 則
第一條 為了規范施工、房地產開發企業財務行為，有利於企業公平競爭，加強財
務管理和經濟核算，根據《企業財務通則》，結合施工、房地產開發企業的特點及其管理
要求，制定本制度。
第二條 本制度適用於中華人民共和國境內的各類施工、房地產開發企業（以下簡
稱企業），包括全民所有制企業、集體所有制企業、私營企業、外商投資企業等各類經濟
性質的企業；有限責任公司、股份有限公司等各類組織形式的企業。
其他行業獨立核算的施工、房地產開發企業也適用本制度。
第三條 企業應當在辦理工商登記之日起30日內，向主管財政機關提交企業設立
批准證書、營業執照、合同、章程等文件的復製件。
企業發生遷移、合並、分立以及其他變更登記等主要事項，應當在依法辦理變更登記
之日起30日內，向主管財政機關提交變更文件的復製件。
第四條 企業應當建立健全財務管理制度，完善內部經濟責任制，嚴格執行國家規
定的各項財務開支范圍和標准，如實反映企業財務狀況和經營成果，依法計算繳納國家稅
收，並接受主管財政機關的檢查監督。
第五條 企業財務管理的基本任務和方法是，做好各項財務收支的計劃、控制、核
算、分析和考核工作，依法合理籌集資金，有效利用企業各項資產，努力提高經濟效益。
第六條 企業應當做好財務管理基礎工作。在生產經營活動中的產量、質量、工時
、設備利用，存貨的消耗、收發、領退、轉移以及各項財產物資的毀損等，都應當及時做
好完整的原始記錄。企業各項財產物資的進出消耗，都應當做到手續齊全，計量准確，完
善原材料、能源等物資的消耗定額和工時定額，定期或者不定期地進行財產清查。
第二章 資金籌集
第七條 企業籌集的資本金，按投資主體分為國家資本金、法人資本金、個人資本
金和外商資本金等。
國家資本金為有權代表國家投資的政府部門或者機構以國有資產投入企業形成的資本
金。
法人資本金為其他法人單位以其依法可以支配的資產投入企業形成的資本金。
個人資本金為社會個人或者本企業內部職工以個人合法財產投入企業形成的資本金。
外商資本金為國外投資者以及我國香港、澳門和台灣地區投資者投入企業形成的資本
金。
第八條 企業應當按照法律、法規和合同、章程的規定，及時籌集資本金。資本金
可以一次或者分期籌集。一次性籌集的，從營業執照簽發之日起6個月內籌足；分期籌集
的，最後一期出資應當在營業執照簽發之日起3年內繳清，其中，第一次籌集的投資者出
資不得低於15％，並且在營業執照簽發之日起3個月內繳清。
投資者未按照投資合同、協議章程的約定履行出資義務的，企業或者其他投資可以依
法追究其違約責任。
第九條 企業在籌集資本金過程中，吸收的投資者的無形資產（不包括土地使用權
）的出資不得超過企業注冊資金的20％；因情況特殊，需要超過20％的，應當經有關
部門審查批准，但是最高不得超過30％。法律另有規定的，從其規定。
企業不得吸收投資者的已設立有擔保物權及租賃資產的出資。
第十條 企業籌集的資本金，必須聘請中國注冊會計師驗資並出具驗資報告，由企
業據以發給投資者出資證明書。
第十一條 企業籌集的資本金，在生產經營期間內，投資者除依法轉讓外，不得以
任何方式抽走。法律另有規定的，從其規定。
投資者按照出資比例或者合同、章程的規定，分享企業利潤和分擔風險及虧損。
第十二條 企業在籌集資本金活動中，投資者實際繳付的出資額超出其資本金的差
額（包括股份有限公司發行股票的溢價凈收入），接受捐贈的財產，資產的評估確認價值
或者合同、協議約定價值與原帳面凈值的差額，以及資本匯率折算差額等計入資本公積金。
資本公積金按照法定程序，可以轉增資本金。
第十三條 企業的負債分為流動負債和長期負債。
流動負債包括短期借款、應付短期債券、應付票據、應交稅金、應付購貨款、應付分
包工程款、應付工程款、應付工資、應付投資者利潤、應付股利和其他應付款，預收工程
款、預收備料款、預收銷貨款、預收購房定金、預收代建工程款、預提費用，以及從成本
、費用中提取的職工福利費等。
長期負債包括長期借款、長期應付款、應付長期債券等。
發行的長期債券按照債券面值計價，實際收到的價款超過或者低於債券面值的差額，
在債券到期以前分期沖減或者增加利息支出。
第十四條 企業流動負債的應計利息支出，計入財務費用。
企業長期負債的應計利息支出，籌建期間的，計入開辦費；生產期間的，計入財務費
用；清算期間的，計入清算損益。其中，與購建固定資產或者無形資產有關的，在資產尚
未交付使用或者雖已交付使用但尚未辦理竣工決算以前，計入購建資產的價值。
第十五條 企業應當按期償還各種負債，如發生因債權人特殊原因確實無法支付的
應付款項，計入營業外收入。
第三章 流動資產
第十六條 流動資產包括現金、各種存款、其他貨幣資金、短期投資、應收及預付
款項、存貨等。
第十七條 其他貨幣資金包括外埠存款、在途資金等。
第十八條 應收及預付款項包括應收工程款、應收銷貨款、其他應收款、應收票據
、待攤費用、預付分包工程款、預付分包備料款、預付工程款、預付備料款、預付購貨款
等。
應收票據應按照面值計價。貼現應收票據的實得款項與其面值的差額，計入財務費用。
第十九條 企業可以於年度終了，按照年末應收帳款余額的1％計提壞帳准備金，
計入管理費用。
企業發生的壞帳損失，沖減壞帳准備金。收回已核銷的壞帳，增加壞帳准備金。
不計提壞帳准備金的企業，發生的壞帳損失，計入管理費用。收回已核銷的壞帳，沖
減管理費用。
第二十條 存貨包括主要材料、其他材料、周轉材料、設備、低值易耗品、機械配
件、在建工程、在產品、產成品、半成品、結構件、商品等。
房地產開發企業臨時出租房、周轉房視同存貨。
第二十一條 存貨按實際成本計價。
購入的，按買價加運雜費、采購保管理費和稅金等計價。
建設單位供應的，按合同確定價值計價。
自製的，按照製造過程中的各項實際支出計價。
委託外單位加工的，按實際耗用的原材料或者半成品加運雜費和加工費等計價。
投資者投入的，按照評估確認或者合同、協議約定的價值計價。
盤盈的，按照同類存貨的實際成本計價；沒有同類存貨的，按照市價計價。
接受捐贈的，按照發票帳單所列金額加企業負擔的運雜費、保險費、稅金計價；無發
票帳單的，按同類存貨的市價計價。
按照計劃成本核算存貨的企業，對存貨的實際成本與計劃成本之間的差異，應當單獨
核算。
第二十二條 企業領用或發出的存貨，按照實際成本核算的，可以採用先進先出法
、加權平均法、移動平均法、個別計價法、後進先出法等方法確定其實際成本；採用計劃
成本核算的，按期結轉其應負擔的成本差異將計劃成本按成本計算期調為實際成本。
第二十三條 企業領用的周轉材料、低值易耗品按受益對象，一次或分期攤入工程
成本和管理費用。
房地產開發企業在用出租房、周轉房按其耐用年限分期平均攤入成本。
第二十四條 企業對存貨應當定期或者不定期盤點，年度終了前必須進行一次全面
的盤點清查。對於盤盈、盤虧、毀損以及報廢的存貨應當及時查明原因，分別情況及時處
理。
盤盈的存貨，沖減管理費用。盤虧、毀損和報廢的存貨，扣除過失人或者保險公司賠
款和殘料價值後，計入采購保管費或管理費用。存貨毀損屬於非常損失的部分，扣除過失
人或者保險公司賠款和殘料價值後，計入營業外支出。
第四章 固定資產
第二十五條 固定資產是指使用期限超過一年的房屋及建築物、機器、機械、運輸
工具以及其他與生產經營有關的設備、器具、工具等。不屬於生產經營主要設備的物品，
單位價值在2000元以上，並且使用期限超過兩年的，也應當作固定資產。
企業根據實際情況，制定固定資產目錄。
第二十六條 固定資產分為以下六類：
一、生產用固定資產。包括生產和行政管理用房屋及建築物、施工機械、運輸設備、
生產設備、儀器及試驗設備和其他生產用固定資產；
二、非生產用固定資產。包括職工宿舍、招待所、學校、幼兒園、托兒所、俱樂部、
食堂、醫院等單位使用的房屋、設備等固定資產；
三、租出固定資產；
四、未使用固定資產；
五、不需用固定資產；
六、融資租入的固定資產。
第二十七條 固定資產按照下列方法計價：
購入的，按照買價加上支付的運輸費、保險費、包裝費、安裝調試費和繳納的稅金等
計價。
自行建造的，按照建造過程中實際發生的全部支出計價。
在原有固定資產基礎上進行改、擴建的，按照固定資產原價加上改、擴建發生的支出
減去改、擴建過程中發生的固定資產變價收入後的余額計價。
投資者投入的，按照評估確認或者合同、協議約定的價值計價。
融資租入的，按照租賃協議或合同確定的價款加運輸費、保險費、安裝調試費等計價。
接受捐贈的，按照發票帳單所列金額（無發票帳單的，按照同類設備市價）加上由企
業負擔的運輸費、保險費、稅金、安裝調試費等計價。
盤盈的，按照同類固定資產的重置完全價值計價。
企業購建固定資產交納的固定資產投資方向調節稅、耕地佔用稅，計入固定資產價值。
第二十八條 企業為建造固定資產或者對固定資產進行技術改造而發生的尚未交付
使用以前的專項工程支出，按照實際成本計價。
第二十九條 專項工程發生報廢或毀損，按照扣除殘料價值和過失人或者保險公司
等賠款後的凈損失，計入專項工程成本。單項工程報廢以及由於非常原因造成的報廢或毀
損，其凈損失，在籌建期間，計入開辦費；在生產經營期間，計入營業外支出。
專項工程交付使用前因試運轉發生的支出計入工程成本，發生的營業性收入扣除稅金
後沖減工程成本。
第三十條 完工並已交付使用但尚未辦理竣工決算的工程，應按照工程全部支出數
估價轉入固定資產，並從交付使用次月起計提折舊；辦理竣工決算後，按其實際價值調整
原估價入帳的固定資產原值和已計提折舊。
第三十一條 企業計提固定資產折舊一般採用平均年限法和工作量法。技術進步較
快或使用壽命受工作環境影響較大的施工機械和運輸設備，經財政部批准，可採用雙倍余
額遞減法或年數總和法計提折舊。
第三十二條 企業固定資產折舊年限（見附表一）。實行工作量法的其總行駛里程
，總工作小時可按同類固定資產折舊年限換算確定。
企業按照上述規定，有權選擇具體折舊方法和折舊年限，在開始實行年度前報主管財
政機關備案。
平均年限法的固定資產折舊率和折舊額的計算公式為：
1－預計凈殘值率
年折舊率＝－－－－－－－－×100％
折舊年限
月折舊率＝年折舊率÷12
月折舊額＝固定資產原值×月折舊率
凈殘值率按照固定資產原值的3－5％確定，凈殘值率低於3％或者高於5％的，由
企業自主確定，報主管財政機關備案。
採用工作量法的固定資產折舊額計算公式為：
（一）按照行駛里程計算折舊的公式：
原值×（1－預計凈殘率）
單位里程折舊額＝－－－－－－－－－－－－
總行駛里程
（二）按照工作小時計算折舊的公式：
原值×（1－預計凈殘值率）
每工作小時折舊額＝－－－－－－－－－－－－－
總工作小時
採用雙倍余額遞減法的固定資產折舊率和折舊額的計算公式為：
2
年折舊率＝－－－－×100％
折舊年限
月折舊率＝年折舊率÷12
月折舊額＝固定資產帳面凈值×月折舊率
實行雙倍余額遞減法的固定資產，應當在其固定資產折舊年限到期前兩年內，將固定
資產凈值扣除預計凈殘值後的凈額平均攤銷。
採用年數總和法的固定資產折舊率和折舊額的計算公式為：
折舊年限－已使用年數
年折舊率＝－－－－－－－－－－－－－－－－×100％
折舊年限×（折舊年限＋1）÷2
月折舊率＝年折舊率÷12
月折舊額＝（固定資產原值－預計凈殘值）×月折舊率
折舊年限和折舊方法一經確定，不得隨意變更。需要變更的，由企業提出申請，並在
變更年度前報主管財政機關批准。
第三十三條 計提折舊的固定資產，包括房屋及建築物、在用施工機械、運輸設備
、生產設備、儀器及試驗設備、其他固定資產，季節性停用、修理停用的固定資產，融資
租賃方式租入和經營租賃方式租出的固定資產。
不計提折舊的固定資產，包括除房屋及建築物以外的未使用、不需用固定資產，經營
租賃方式租入的固定資產，已提足折舊繼續使用的固定資產，破產、關停企業的固定資產
等。
提前報廢的固定資產，不補提折舊，其凈損失計入營業外支出。
第三十四條 企業固定資產折舊，從固定資產投入使用月份的次月起，按月計提。
停止使用的固定資產，從停用月份的次月起，停止計提折舊。提足折舊的逾齡固定資產不
再計提折舊。
企業按規定提取的固定資產折舊，計入成本費用，不得沖減資本金。
第三十五條 企業發生的固定資產修理支出，計入有關費用。修理費用發生不均衡
的、數額較大的，可以採用待攤或者預提的辦法。採取預提辦法的，實際發生的修理支出
應先沖減預提費用，實際支出數大於預提費用的差額，計入有關費用；小於預提費用的差
額沖減有關費用。
第三十六條 固定資產有償轉讓或清理報廢的變價收入扣除清理費用後的凈收益與
其帳面凈值（固定資產原值減累計折舊）的差額，計入營業外收入或營業外支出。
第三十七條 企業對固定資產應每年盤點一次。
盤盈的固定資產，按照原價減去估計累計折舊的凈收益，計入營業外收入。盤虧、毀
損、報廢的固定資產，按其原值扣除累計折舊、變價收入、過失人或保險公司賠償以及殘
值後的凈損失，計入營業外支出。
企業在籌建期間發生的固定資產盤盈、盤虧和清理凈損益，以及由於非常原因造成的
固定資產清理凈損失，計入開辦費。
第五章 無形資產、遞延資產和其他資產
第三十八條 無形資產是指企業長期使用但沒有實物形態的資產，包括專利權、商
標權、著作權、土地使用權、非專利技術、商譽等。
第三十九條 無形資產按取得時的實際成本計價。
投資者作為資本金或者合作條件投入的，按照評估確認或者合同，協議約定的金額計
價。
購入的，按照實際支付價款計價。
自行開發並且依法申請取得的，按照開發過程中實際支出計價。
接受捐贈的，按照發票帳單所列金額或者同類無形資產市價計價。
除企業合並外，商譽不得作價入帳。
非專利技術和商譽的計價，應當經法定評估機構評估確認。
第四十條 無形資產從開始受益之日起，在有效使用期限內平均攤入管理費用。有
效使用期限按照下列原則確定：
法律和合同或者企業申請書分別規定有法定有效期限和受益年限的，按照兩者孰短的
原則確定。
法律沒有規定有效期限，企業合同或者企業申請書中規定有受益年限的，按照合同或
者企業申請書規定的受益年限確定。
法律和合同或者企業申請書均未規定法定有效期限或者受益年限的，按照不少於10
年的期限確定。
第四十一條 企業轉讓無形資產取得的凈收入，除國家法律法規另有規定外，計入
其他業務收入。
第四十二條 遞延資產包括開辦費、以經營租賃方式租入的固定資產改良支出、攤
銷期限在1年以上的固定資產修理支出以及其他待攤費用等。
開辦費是指企業在籌建期間發生的費用，包括籌建期間人員工資、辦公費、培訓費、
差旅費、印刷費、注冊登記費，以及不計入固定資產和無形資產購建成本的匯兌損益利息
等支出。
下列費用不包括在開辦費內：應當由投資者負擔的費用支出，為取得各項固定資產、
無形資產所發生的支出，以及籌建期間應當計入資產價值的利息支出、匯兌損益等。
開辦費自生產、經營月份的次月起，按不得短於5年的期限分期攤入管理費用。
以經營租賃方式租入的固定資產改良支出，在租賃有效期限內，分期攤入成本或者管
理費用。
第四十三條 其他資產包括臨時設施、特准儲備物資、銀行凍結存款、凍結物資、
涉及訴訟中的財產等。
臨時設施是指企業為保證施工和管理的進行而建造的各種簡易設施，包括現場臨時作
業棚、機具棚、材料庫、辦公室、休息室、廁所、化灰池、儲水池、瀝青鍋灶等設施；臨
時鐵路專用線、輕便鐵道；臨時道路、圍牆；臨時給排水、供電、供熱等管線；臨時性簡
易周轉房，以及現場臨時搭建的職工宿舍、食堂、浴室、醫務室、理發室、托兒所等臨時
性福利設施。
臨時設施以建造時發生的實際支出計價，按工程受益期限分期攤入工程成本，報廢清
理回收的殘值扣除清理費用列作營業外收支。
特准儲備物資是指具有專門用途，但是不參加生產經營的經國家批准儲備的特種物資。
第六章 對外投資
第四十四條 企業根據國家法律、法規規定，可以採用貨幣資金、實物、無形資產
等方式向其他單位投資。包括短期投資和長期投資。
企業不得以國家專項儲備的物資以及國家規定不得用於對外投資的其他財產向其他單
位投資。
第四十五條 企業的對外投資，按照下列原則確定：
以現金、存款等貨幣資金方式對外投資的，按照實際支付的金額計價。
以實物、無形資產方式向其它單位投資的，按照評估確認或合同、協議約定的價值計
價。資產評估確認或者合同、協議約定的價值與其帳面凈值的差額，計入資本公積金。
企業認購的債券，按照實際支付的價款計價。實際支付款項中含有應計利息的，按照
扣除應計利息後的差額計價。
溢價或者折價購入的長期債券，其實際支付的款項（扣除應計利息）與債券面值的差
額，在債券到期前分期計入投資收益。
企業認購的股票，按實際支付價款計價。實際支付款項中含有已宣告發放但尚未支付
股利的，按照實際支付的價款扣除應收股利後的差額計價。
第四十六條 企業以貨幣資金、實物、無形資產和股票進行長期投資，對被投資單
位沒有控制權的，應當採用成本法核算，並且不因被投資單位凈資產的增加或減少而變動
；擁有實際控制權的，應當採用權益法核算，按照被投資單位增加或減少的凈資產中所擁
有或者分擔的數額，作為企業的投資收益或者投資損失，同時增加或者減少企業的長期投
資，並且在企業從被投資單位實際分得股利或者利潤時，相應減少企業的長期投資。
第四十七條 企業對外投資取得的利息、利潤和股利，扣除分擔的虧損，計入投資
收益，按照國家規定繳納或者補交所得稅。
第四十八條 企業收回的對外投資與長期投資帳戶的帳面價值的差額，計入投資收
益或者投資損失。
第七章 成本和費用
第四十九條 企業在工程施工、提供勞務、作業、房地產開發、銷售產品等過程中
發生的各項支出，按照國家規定計入成本、費用。
第五十條 施工企業工程成本分為直接成本和間接成本。
直接成本是指施工過程中耗費的構成工程實體或有助於工程形成的各項支出，包括人
工費、材料費、機械使用費和其他直接費。
人工費包括企業從事建築安裝工程施工人員的工資、獎金、職工福利費、工資性質的
津貼、勞動保護費等。
材料費包括施工過程中耗用的構成工程實體的原材料、輔助材料、構配件、零件、半
成品的費用和周轉材料的攤銷及租賃費用。
機械使用費包括施工過程中使用自有施工機械所發生的機械使用費和租用外單位施工
機械的租賃費，以及施工機械安裝、拆卸和進出場費。
其他直接費包括施工過程中發生的材料二次搬運費、臨時設施攤銷費、生產工具用具
使用費、檢驗試驗費、工程定位復測費、工程點交費、場地清理費等。
間接成本是指企業各施工單位為組織和管理工程施工所發生的全部支出，包括施工單
位管理人員工資、獎金、職工福利費、行政管理用固定資產折舊費及修理費、物料消耗、
低值易耗品攤銷、取暖費、水電費、辦公費、差旅費、財產保險費、檢驗試驗費、工程保
修費、勞動保護費、排污費及其他費用。
第五十一條 房地產開發企業開發產品成本包括土地徵用及拆遷補償費、前期工程
費、建築安裝工程費、基礎設施建設費、公共配套設施費以及開發間接費用。
土地徵用及拆遷補嘗費包括土地徵用費、耕地佔用稅、勞動力安置費及有關地上、地
下附著物拆遷補償的凈支出、安置動遷用房支出等。
前期工程費包括規劃、設計、項目可行性研究、水文、地質、勘察、測繪、「三通一
平」等支出。
建築安裝工程費包括企業以出包方式支付給承包單位的建築安裝工程費和以自營方式
發生的建築安裝工程費。
基礎設施費包括開發小區內道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環
衛、綠化等工程發生的支出。
公共配套設施費包括不能有償轉讓的開發小區內公共配套設施發生的支出。
開發間接費用是指企業所屬直接組織、管理開發項目發生的費用，包括工資、職工福
利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷等。
第五十二條 企業內部獨立核算的工業生產、運輸、物資供銷、服務等單位生產、
經營成本的劃分，比照有關行業財務制度的規定辦理。
第五十三條 企業發生的銷售費用、管理費用和財務費用，計入當期損益。
第五十四條 銷售費用是指企業在銷售產品或者提供勞務等過程中發生的各項費用
，以及專設銷售機構的各項費用。包括應由企業負擔的運輸費、裝卸費、包裝費、保險費
、維修費、展覽費、差旅費、廣告費、代銷手續費、銷售服務費，以及專設銷售機構的人
員工資、獎金、福利費、折舊費、修理費、物料消耗以及其他經費。
房地產開發企業銷售費用還包括開發產品銷售之前改裝修復費、看護費、採暖費等。
第五十五條 管理費用是指企業行政管理部門為管理和組織經營活動而發生的各項
費用，包括公司經費、工會經費、職工教育經費、勞動保險費、待業保險費、董事會費、
咨詢費、審計費、訴訟費、排污費、綠化費、稅金、土地使用費、土地損失補償費、技術
轉讓費、技術開發費、無形資產攤銷、開辦費攤銷、業務招待費、壞帳損失，存貨盤虧、
毀損和報廢（減盤盈）損失，以及其他管理費用。
公司經費包括公司總部管理人員工資、獎金、職工福利費、差旅費、辦公費、折舊費
、修理費、物料消耗、低值易耗品攤銷以及其他公司經費。
差旅費標准由企業參照當地政府規定的標准，結合企業的具體情況自行確定，並報主
管財政機關備案。
工會經費是指按職工工資總額2％計提撥交給工會的經費。
職工教育經費是指企業為職工學習先進技術和提高文化水平而支付的費用，按照職工
工資總額的1．5％計提。
勞動保險費是指企業支付離退休職工的退休金（包括提取的離退休統籌基金）、價格
補貼、醫葯費（包括企業支付離退休人員參加醫療保險的費用）、易地安家補助費、職工
退職金、6個月以上病假人員工資、職工死亡喪葬補助費、撫恤費、按規定支付給離休干
部的各項經費。
待業保險費是指企業按照國家規定交納的待業保險基金。
董事會費是指企業最高權力機構（如董事會）及其成員為執行職能而發生的各項費用
，包括差旅費、會議費等。
http://..com/question/5280425.html?si=3
8. 房地產企業的會計核算流程
房地產企業的會計核算流程如下：
1、設置會計科目
設置會計科目是對會計對象的具體內容分類進行核算的方法。所謂會計科目，就是對會計對象的具體內容進行分類核算的項目。
設置會計科目就是在設計會計制度時事先規定這些項目，然後根據它們在賬簿中開立賬戶，分類地、連續地記錄各項經濟業務，反映由於各經濟業務的發生而引起的各會計要素的增減變動情況和結果，為經濟管理提供各種類型的會計指標。
2、復式記賬
復式記賬是與單式記賬相對稱的一種記賬方法。這種方法的特點是對每一項經濟業務都要以相等的金額，同時記入兩個或兩個以上的有關賬戶。通過賬戶的對應關系，可以了解有關經濟業務內容的來龍去脈；通過賬戶的平衡關系，可以檢查有關業務的記錄是否正確。
3、填制審核憑證
會計憑證是記錄經濟業務、明確經濟責任的書面證明，是登記賬簿的依據。憑證必須經過會計部門和有關部門審核。只有經過審核並認為正確無誤的會計憑證，才能作為記賬的根據。填制和審核會計憑證，不僅為經濟管理提供真實可靠的數據資料，也是實行會計監督的一個重要方面。
4、登記賬簿
賬簿是用來全面、連續、系統的記錄各項經
濟業務的簿籍，是保存會計數據資料的重要工具。登記賬簿就是將會計憑證記錄的經紀業務，序時、分類地記入有關簿籍中設置的各個賬戶。登記賬簿必須以憑證為依據，並定期進行結賬、對賬，以便為編制會計報表提供完整而有系統的會計數據。
(8)房地產企業會計核算收入擴展閱讀：
會計核算的作用：
1、導向作用
會計核算的導向作用主要體現在績效指標的導向作用，績效指標就是為員工在工作中明確目標，指導工作。
2、約束作用
會計核算有些會明確告訴員工那些是應該做，自己所做的工作是否與績效指標相符合，約束員工日常行為和管理規范以及工作重點和目標。
3、凝聚作用
一旦會計核算，員工就會利用各種資源，凝聚一切可利用的力量來實現和完成績效目標，可以把大家凝聚在一個共同的目標和方向。
4、競爭作用
會計核算的設定就要求員工要通過努力工作才能完成的目標，績效指標明確員工努力的方向和目標，這樣就提供了員工之間，部門之間，企業與外部之間的競爭的目標和對比標准，使員工為完成績效考核指標互相競爭。
參考資料來源：網路-會計核算
9. 房地產企業的開發成本與收入的結轉是在什麼時候進行會計分錄怎麼做
房地產開發企業開發項目竣工驗收、辦妥移交手續前，不論是否簽訂正式購銷合同，所收到的均為預售房地產款，一律不確認收入，其款項暫記入「預收帳款」科目
收到房款時帳務處理：
借：銀行存款
貸：預收帳款—按房號及客戶名稱進行明細核算2、開發項目完工經驗收合格、竣工決算後，房地產開發企業按照購銷合同規定將合格的房地產產品移交給購買方，辦妥移交手續後可以確認銷售收入的實現。
借：預收帳款、應收帳款等科目
貸：營業收入
同時結轉經營成本
借：經營成本
營業稅金及附加
貸：開發產品—相關明細科目
應交稅費—應交營業稅、應交土地增值稅等
(9)房地產企業會計核算收入擴展閱讀：
在預收款項業務不多的企業可以將預收的款項直接記入「應收賬款」的貸方，不單獨設置本科目，在使用本科目時，要注意與「應收賬款」科目的關系，預收賬款與應收賬款的共同點是：
兩者都是企業因銷售商品、產品、提供勞務等，應向購物單位或接受勞務單位收取的款項，不同點預收賬款是收款在先，出貨或提供勞務在後，而應收賬款是出貨或提供勞務在先，收款在後，預收賬款是負債性質，應收賬款是債權類資產性質。
預收帳款會計科目或是與之相關的會計科目在進行設立時，應該從企業的角度出發，嚴格按照合同的要求以及規定向購貨人來進行收取相應的款項，通常可以向購貨人收取預收帳款，同時可以按預收帳款來進行財務核算，可以把會計帳戶的設立寫在購貨合同上面。