立項回遷房會計如何做賬

❶ 動遷安置房會計處理怎麼做

動遷安置房財務處理及稅金繳納
答：首先，對於動遷安置房財務處理，可以這樣做：
借：開發成本-拆遷補償費
貸：銀行存款
借：銀行存款
貸：預收賬款-住宅款
你再給拆遷戶簽協議的同時，做一個資金上面收付，這樣就有原始單據了。
而對於動遷安置房的稅，需要繳納以下：
1、首先你的拆遷房要過了規定的年限，才可以入市進行交易（有的地方三年內不得交易，有的地方五年內不得交易，有的地方是在五年內乾脆暫不給辦理房產證）。
2、對購房成交價格中相當於拆遷補償款的部分免徵契稅，成交價格超過拆遷補償款的，對超過部分徵收契稅。應納稅額計算公式為：應納稅額=（計稅價格-被拆房屋拆遷補償款）×稅率。 房屋拆遷契稅優惠政策的適用對象，包括被拆遷房屋的所有權人，或共有權人以及領取拆遷補償款的被拆遷公有住房的承租人。
3、應納稅在減去以上減免部分外，按商品房交易計算和繳納稅費。 賣方應繳納稅費主要有： 稅務部門向賣方徵收交易所產生的差價獲得的收入為計稅基數。 各類稅收共有8種，包括：增值稅、個人所得稅、土地增值稅、印花稅、城建稅、教育附加稅、地方附加稅、契稅。其中，增值稅、城建稅、教育附加、地方教育附加稅，合計稅率為5.55%； 對居民個人轉讓普通住宅的，暫免徵收土地增值稅；印花稅為房屋買賣成交價的0.15‰； 個人所得稅的計稅依據為以轉讓財產的收入額減除財產原值和合理費用後的余額為應納稅所得額，稅率為20%；普通住宅的契稅為2%，高檔商品房契稅為4%。

❷ 回遷房的帳務處理

關於拆遷後等面積回遷的計稅規定是：根據安徽省地方稅務局皖地稅〔2000〕44號文件規定，對房地產開發企業動遷還原房，其償還面積與拆遷面積相等的部分，由當地地稅機關按同類住宅房屋的成本價格核定計征營業稅或按當地政府規定的成本價格標准計征營業稅；對超出拆遷建築面積的部分按市場價格計征營業稅。因此，房地產開發企業採取實物補償時，必須按照此項規定進行計征營業稅。至於採取實物補償時會計處理，建議會計上不作為收入處理。財務會計處理與稅法規定不一致時只要按照稅法規定計稅，不是必須按照稅法規定進行財務處理。上述採取實物補償時，財務一般只就收到的超出面積部分價款和等面積部分結構差價作收入。例：拆遷一居民100平方米平房，回遷給此居民120平方米樓房。需要收到20平方米超出面積部分房款50000元，100平方米房屋結構差40000元。財務處理如下：借：銀行存款（現金） 90000 貸：預收帳款－面積差收入 50000 預收帳款－結構差收入 40000 注意，如果需支付拆遷戶安置等費用，則不能直接抵減收入，應計入開發成本。假如上例中，還要支付拆遷戶安置過渡費10000元，則財務處理如下：借：銀行存款（現金） 80000 開發成本－土地拆遷及徵用補償費 10000 貸：預收帳款－面積差收入 50000 預收帳款－結構差收入 40000 計稅時，則按此房屋單位成本價乘以100平方米加上超出面積部分價款50000元計征營業稅。以上回復供參考。

❸ 房地產會計應該怎麼建賬和如何做賬

一、成本、費用主要會計科目核算

（1） 開發成本：如能確定核算對象的，直接計入「開發成本」，主要包括：

土地徵用及拆遷補償費（土地徵用費、耕地佔用稅、勞動力安置費）；前期工程費（規劃、設計、項目可行性研究、水文、地質、測繪、「三通一平」）；基礎設施費（小區道路建設、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環衛、綠化）；建築安裝工程費（支付給承包單位的建築安裝工程費）；公共配套設施費（居委會、派出所、幼兒園、消防、鍋爐房、水塔、自行車棚、公共廁所等設施支出），分別設置「土地開發」與「配套設施開發」「房屋開發」設置二級明細。可根據上述六項來設置三級明細科目

①開發土地成本費用：

借：開發成本——土地開發

貸：銀行存款

或應付賬款——XX公司

分配開發的間接費用

借：開發成本——土地開發

貸：開發間接費用

結轉開發土地成本費用

借：開發成本——房屋開發

貸：開發成本——土地開發。

②配套設施開發

計算公式：

某項開發產品預提配套設施開發費=該項開發產品的預算成本（或計劃成本）*配套設施預提率

配套設施費預提率=該配套設施預算成本（或計劃成本）/應負擔該設施開發產品的預算成本（或計劃成本）*100%

發生的配套設施費用（自用的建築場地的開發）

借：開發成本——配套設施開發

貸：開發產品

支付的配套設施開發費用

借：開發成本——配套設施開發

貸：銀行存款

同時領用庫存設備或是材料開發

借：開發成本——配套設施開發

貸：庫存設備或庫存材料

分配應負擔的開發間接費用

借：開發成本——配套設施開發

貸：開發間接費用

結轉配套設施開發成本

借：開發成本——房屋開發

貸：開發成本——配套設施開發

③房屋開發過程中發生的費用（能夠分清對象的）

借：開發成本——房屋開發

貸：銀行存款

④開發房屋建築的施工方式主要有「出包」、「自營」兩種

出包給外單位進行施工建造（根據提出的已完工程月報或是價款結算單）

借：開發成本——房屋開發

貸：銀行存款

或應付賬款——應付工程款

自已組織施工的

借：開發成本——房屋開發

貸：銀行存款

或應付賬款——應付工程款

應付工資

庫存材料或設備

⑤代建工程開發成本：是指企業接受其他單位委託，代為開發建設的工程項目

企業發生的各項代建工程費用支出

借：開發成本——代建工程開發

貸：銀行存款

或庫存材料

或現金

結轉開發的間接費用

借：開發成本——代建工程開發

貸：開發間接費用

工程竣工後結轉成本

借：開發成本——代建工程

貸：開發成本——代建工程開發

移交委託單位後，根據移交手續

借：主營業務成本——代建工程結算成本

貸：開發成本——代建工程

（2）開發間接費用：所屬直接組織和管理開發發生的費用，包括：管理人員的工資、職工福利費用、折舊費用、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷

發生的間接費用時

借：開發間接費用

貸：銀行存款

或應付賬款

或應付工資

分配開發的間接費用

借：開發成本——房屋開發

貸：開發間接費用

竣工房屋開發成本的結轉

借：開發產品——房屋

貸：開發成本——房屋開發

（3）管理費用：是指開發企業的行政管理療門為管理和組織房地產開發經營活動而發生的各項費用

（4）財務費用：包括開發經營期產的利息凈支出、匯兌損益、調劑外匯手續用、金融機構手續費用

（5）銷售費用：為銷售產品或提供勞務過程中所發生的各項費用。主要包括：產品銷售之前的改裝修復費、不品看護費、水電費、採暖費；產品銷售過程中所發生的廣告宣傳費、展覽費，以及為銷售本企業的產品而專設的銷售機構的職工工資、福利費、業務費等經常費用

發生的銷售費用

借：銷售費用

貸：銀行存款

或應付賬款

二、收入、利潤的主要會計科目核算

（1）主營業務收入：包括土地轉讓收入、商品銷售收入、配套設施銷售收入、代建工程結算收入、出租房租金收入。

由於營業收入的實現與價款結算時間上的不一致，我們應該分開計算

①在實現營業收入同時收到價款時

借：銀行存款

貸：主營業務收入

②營業收入實現前，價款收取後的。

借：應收賬款

貸：主營業務收入

③預收價款時，待開發完工後再移交使用的

借：銀行存款

貸：預收賬款

移交使用時

借：應收賬款

貸：主營業務收入

借：預收賬款

銀行存款

貸：應收賬款

④以賒銷或分期收款方式銷售開發產品時，應以當期收到的金額確認為收入

借：銀行存款

貸：主營業務收入

（2）其他業務收入：主要包括售後服務收入、材料轉讓收入、固定資產出租收入、開形資產轉讓收入

借：銀行存款

或應收賬款

貸：其他業務收入

（3）主營業務成本：一般本科目期末無余額

轉讓或是銷售開發產品成本的結轉

借：主營業務成本

貸：開發產品

如分期開發產品的，應與收入相配比結轉成本

借：主營業務成本

貸：分期收款開發產品

(3)立項回遷房會計如何做賬擴展閱讀

房地產涉及的稅種：

房地產開發企業主要涉及的稅種有營業稅、城建稅、教育費附加、土地增值稅、房產稅、土地使用稅、印花稅、契稅和企業所得稅及代扣的個人所得稅等。

1、營業稅：稅率5%。

2、城市維護建設稅

計稅依據是按實際繳納的增值稅稅額計算繳納。稅率分別為7%（城區）、5%（郊區）、1%（農村）。

計算公式:

應納稅額=營業稅×稅率。

3、教育費附加

計稅依據是按實際繳納增值稅的稅額計算繳納,附加稅率為3%。

計算公式:

應交教育費附加額=營業稅×3%。

4、印花稅：

（1）財產租賃合同、倉儲保管合同、財產保險合同，適用稅率為千分之一；

（2）加工承攬合同、建設工程勘察設計合同、貨運運輸合同、產權轉移書據， 稅率為萬分之五；

（3）購銷合同、建築安裝工程承包合同、技術合同，稅率為萬分之三；

（4）借款合同，稅率為萬分之零點五；

（5）對記錄資金的帳薄，按「實收資本」和「資金公積」總額的萬分之五貼花；

（6）營業帳薄、權利、許可證照，按件定額貼花五元。

5、個人所得稅：

工資、薪金不含稅收入適用稅率表

級數 應納稅所得額(不含稅) 稅率(%) 速算扣除數(元)

1 不超過500元的部分 5 0

2 超過500元至2000元的部分 10 25

3 超過2000元至5000元的部分 15 125

4 超過5000元至20000元的部分 20 375

5 超過20000元至40000元的部分 25 1375

6 超過40000元至60000元的部分 30 3375

7 超過60000元至80000元的部分 35 6375

8 超過80000元至100000元的部分 40 10375

9 超過100000元的部分 45 15375

計算公式：

應納個人所得稅稅額=應納稅所得額×適用稅率-速算扣除數

應納稅額=工資薪金收入-2000-「三險一金」

6、所得稅

（1）所得稅的徵收方式有兩種：查帳徵收和核定徵收。

（2）如果屬於核定徵收的，按收入計算繳納所得稅。

計算公式：

應交所得稅=收入總額*稅務核定固定比例*所得稅稅率

（3）如果屬於查帳徵收的，按利潤計算繳納所得稅。

計算公式：

應交所得稅=利潤總額*所得稅稅率

（4）所得稅稅率：

一般企業所得稅的稅率為25%,

符合條件的小型微利企業，減按20%的稅率徵收企業所得稅。

國家需要重點扶持的高新技術企業，減按15％的稅率徵收企業所得稅。

7、房產稅

依照房產余值計算繳納的，稅率為1.2％；依照房產租金收入計算繳納的，稅率為12％。

8、土地使用稅：土地使用稅每平方米年稅額如下：

（1）大城市1.5元至30元；

（2）中等城市1.2元至24元；

（3）小城市0.9元至18元；

（4）縣城、建制鎮、工礦區0.6元至12元。

9、土地增值稅

土地增值稅按照納稅人轉讓房地產所取得的增值額和規定的適用稅率計算徵收，納稅人轉讓房地產所取得的收入減除《條例》規定的扣除項目金額後的余額，為增值額。房地產轉讓收入包括貨幣收入、實物收入和其他與轉讓房地產有關的經濟收益，計算增值額的扣除項目金額包括：

（1）取得土地使用權所支付的金額；

（2）開發土地的成本、費用；

（3）新建房及配套設施的成本、費用、或者舊房及建築物的評估價格；

（4）與轉讓房地產有關的稅金；

（5）財政部規定的其他扣除項目。稅率：土地增值稅實行四級超率累進稅率，即：增值額未超過扣除項目金額50％的部分，稅率30％。增值額超過扣除項目金額50％，未超過扣除項目金額100％的部分，稅率40％。增值額超過扣除項目金額100％，未超過扣除項目金額200％的部分，稅率50％。增值額超過扣除項目金額200％的部分，稅率為60％。

❹ 稅法規定舊改回遷房如何計價入賬

根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》第八條:土地增值稅以納稅人房地產成本核算的最基本的核算項目或核算對象為單位計算。 第九條:納稅人成片受讓土地使用權後,分期分批開發、轉讓房地產的,其扣除項目金額的確定,可按轉讓土地使用權的面積占總面積的比例計算分攤,或按建築面積計算分攤,也可按稅務機關確認的其他方式計算分攤。 有關企業所得稅方面:依據《國家稅務總局關於房地產開發業務徵收企業所得稅問題的通知》(國稅發[2006]31號)規定,房地產開發企業必須按一般經營常規和會計慣例合理地劃分所開發產品的成本核算對象,按規定分別歸集各個成本核算對象所發生的開發成本和費用,不得將屬於某一成本核算的成本費用在各個成本核算對象之間進行分配。據此,你單位應按政府規劃許可和土地使用情況合理劃分該開發項目的成本核算對象,對各個成本核算對象的成本費用分別進行歸集,不得將屬於某一成本核算對象的動遷成本分配到其他成本核算對象。

❺ 徵收回遷房產如何確定入賬價值

財稅[2010]121號：如何確定計入房產原值的地價
嘉市地方稅務局近期應國家稅務總局要求對嘉市房產及土地進行全面清查，清查後將確定新的房產稅及土地使用稅計稅依據並按照新依據計征兩稅。在此次清查過程中有子公司提出疑問：土地本身需要按規定繳納土地使用稅，根據《企業會計准則》企業建房時需要將土地價值計入到固定資產房屋建築物中，房產稅的計稅依據中又包括了該部分土地價值，是否存在重復計稅問題。現就該問題進行解讀： 2010年12月21日，財政部、國家稅務總局聯合下發《財政部、國家稅務總局關於安置殘疾人就業單位城鎮土地使用稅等政策的通知》（財稅[2010]121號）文件，對土地使用稅和房產稅等相關問題進行了明確，該文件第三條「對按照房產原值計稅的房產，無論會計上如何核算，房產原值均應包含地價，包括為取得土地使用權支付的價款、開發土地發生的成本費用等。」明確了土地價值也應計入房產原值計征房產稅，稅務局要求調整房產稅計稅依據理由充分。至於是否存在重復計稅，則是國家稅務總局應該考慮的問題，我們更應關注的是計入房產的土地價值如何確定。財稅[2010]121號中同時明確「宗地容積率低於0.5的，按房產建築面積的2倍計算土地面積並據此確定計入房產原值的地價。」
綜合起來該文件應當這樣理解：宗地容積率低於0.5的，按房產建築面積的2倍計算土地面積並據此確定計入房產原值的地價這種情況外，宗地容積率高於0.5的，一律按照地價全額計入房產原值計

2
征房產稅，包括為取得土地使用權支付的價款、開發土地發生的成本費用等。
例如，某工廠有一宗土地，佔地26000平方米，支付價款26000萬元，每平方米平均地價1萬元，該宗土地上建築房屋面積12000平方米，則該宗地容積率為0.46（12000÷26000=0.46），因此，計入房產原值的地價為24000萬元（應稅房產建築面積×2×土地單價＝12000平方米×2×1萬元/平方米＝24000萬元）
假如該工廠這宗土地其他條件不變，佔地26000平方米，支付價款26000萬元，每平方米平均地價1萬元，該宗土地上房屋建築面積50000平方米，該宗地容積率為1.92，則計入房產原值的地價為26000萬元。
該條規定可以理解為對企業減輕稅負的利好政策，而非對宗地容積率低於0.5的用地單位的懲罰措施。例如佔地面積大而廠房少的工廠、大型堆場、倉儲、物流的企業等，廠區空地較多，地價全額計入房產原值，稅負較高，自2010年12月21日起，對這類「大地小房」的情況，即宗地容積率低於0.5的，允許按照房產建築面積的2倍計算土地面積並據此確定計入房產原值的地價，可以測算出這類企業計算房產稅的地價將小於全部地價款，減輕了房產稅負擔。
財稅[2010]121號文件發布後，對按照房產原值計稅的房產，在稅務處理上只有一種方法：無論會計上如何核算，房產原值均應包含地價，包括為取得土地使用權支付的價款、開發土地發生的成本費用等。宗地容積率低於0.5的，按房產建築面積的2倍計算土地面積並

3
據此確定計入房產原值的地價。
例如：某公司2008年建造辦公樓，面積為1500平方米，建築成本為105萬元，不包括土地價值。該宗地為本年新征，土地單價為每平方米150元，容積率為0.48（容積率為宗地建築面積與土地面積的比值），使用年限為50年。公司自2008年1月1日起執行《企業會計准則》。2011年，因容積率低於0.5，應按房產建築面積的2倍計算土地面積並據以確定計入房產原值的地價。
繳納房產稅的房屋原值＝1050000＋150×1500×2＝1500000（元）。
應繳房產稅＝1500000×（1－30%）×1.2%＝12600（元）。 如果公司執行《企業會計制度》。
2011年繳納房產稅的地價＝150×1500×2＝450000（元）。 2011年繳納房產稅的房屋原值＝1050000＋450000＝1500000（元），應繳房產稅＝1500000×（1－30%）×1.2%＝12600（元）。
從計算結果可以看出，財稅[2010]121號文件的發布實施，使得執行《企業會計准則》和執行《企業會計制度》的企業繳納的房產稅相同，杜絕了之前由企業選擇執行《企業會計准則》和《企業會計制度》所做的房產稅籌劃。
目前仍存在沒有將土地價值按照規定計入房產原值計征房產稅的公司應當及時與當地稅務機關協調解決計稅依據問題，避免涉稅風險。
望選擇為滿意答案，您的採納是我們堅持的動力。

❻ 拆遷還房業務房地產企業應如何進行會計處理

一、房屋產權置換補償方式的特性
1.房屋產權置換補償
根據《城市房屋拆遷管理條例》拆遷補償的方式有貨幣補償和房屋產權置換兩種。貨幣補償就是房屋評估機構根據被拆遷房屋的區位、用途、建築面積等因素對被拆遷人(單位或個人)即將被拆除房屋的價值進行評估然後開發商按照評估值確定對被拆遷人補償的金額後以貨幣方式結算同時將被拆遷人的房屋產權證和土地使用證收回到政府房產、國土部門注銷。產權置換就是房屋評估機構根據被拆遷房屋的區位、用途、建築面積等因素對被拆遷人即將被拆除房屋的價值進行評估然後開發商用自己建造的新房與被拆遷人的被拆遷房屋進行置換並按照拆遷房屋的評估價和置換房屋的市場價(以簽訂拆遷補償協議時的房屋市場價格為准)或優惠價結算置換差價的行為。在產權置換方式下被拆遷人土地使用證收回到政府國土部門注銷被拆遷人的原房屋產權證在其辦理置換房屋的新房屋產權證時由房管部門注銷。
2.房屋產權置換業務處理現狀
房地產開發企業與被拆遷人在簽訂拆遷補償協議後取得的被拆遷人的舊房(以下簡稱「拆遷房」)時房地產開發企業換出的新房(以下簡稱「回遷房」)尚未完工及交付使用(甚至尚未開工)不符合會計上的收入確認條件所以回遷房不能在此時確認收入。對取得拆遷房及交付回遷房應如何進行會計處理在實務中存在不同的處理方法有部分企業對取得拆遷房及交付回遷房
均不做賬務處理部分企業在取得拆遷房時不進行賬務處理而是在交付回遷房時進行賬務處理部分企業用非貨幣性資產交換准則進行會計處理部分企業將其視同「購買」和「銷售」兩筆經濟業務進行會計處理。
3.房屋產權置換業務會計與稅務處理特性
(1)房屋產權置換業務會計處理特性房地產開發企業用回遷房換入被拆遷人的拆遷房應視同「購買」和「銷售」兩筆經濟業務進行會計處理。理由是根據會計核算基本要求各單位必須根據實際發生的經濟業務事項進行會計核算不做賬務處理不符合真實性原則如果用非貨幣性資產交換進行處理收到拆遷房的時間與交付回遷房的時間必須同步顯然不適用於非貨幣
性資產交換准則。
(2)房屋產權置換業務稅務處理特性以房產補償給被拆遷戶的對補償面積與拆遷面積相等的部分按會計上的開發成本的口徑作為成本價核定計征「銷售不動產」的營業稅對補償面積超過拆遷面積的部分按市場售價計算營業額計征「銷售不動產」的營業稅對企業所得稅按市場銷售價格計算。
二、房屋產權置換業務的會計處理
1.房地產開發企業取得拆遷房的會計處理
房地產開發企業從被拆遷人手中取得拆遷房購置成本為回遷房的市場價計入開發成本並按以下步驟進行一是簽訂拆遷補償協議拆遷房交付拆遷人時房地產開發企業對產權置換面積部分按合同約定的置換面積乘以回遷房市場價確定成本計入「開發成本」由於此時尚不符合收入確認條件對應科目應確認為一項「預收賬款」二是如果房地產開發企業給予被拆遷人優惠購買超出產權置換面積部分的權利該部分優惠(即超出產權置換面積部分的市場價與優惠價款的差額)也應計入購入拆遷房的成本即調整增加「開發成本」及「預收賬款」三是如根據拆遷補償協議房地產開發企業需額外支付被拆遷人差價款支付被拆遷人差價款時因已在上述步驟1中按市場價計入成本此時應調減「預收賬款」四是房地產開發企業收到被拆遷人優惠購買超出產權置換面積部分價款或市場價購房款時應確認為一項「預收賬款」五是拆遷房交付拆遷人及回遷房達到預售條件後的月末計算預繳營業稅稅金及附加其會計處理同正常房地產業務處理。
2.拆遷房成本的分配
如果房地產開發公司准備分期開發需將拆遷房的成本按建築面積的比例在各期之間分配而不能僅由回遷房承擔或其中
的某期承擔。
3.交付回遷房的會計處理
回遷房交付使用應視同將回遷房以市場價出售給被拆遷人在符合商品銷售收入確認條件時確認為「營業收入」在轉回之前確認為「預收賬款」。
三、房屋產權置換的稅務處理
根據相關稅收法律、法規的規定產權置換業務主要涉及營業稅、企業所得稅和土地增值稅等稅種及相應發票開具等問題。具體稅務處理如下
1.營業稅的稅務處理
根據深地稅發[1999]462號《深圳市地方稅務局關於舊城拆遷改造有關營業稅問題的通知》規定「對開發商根據當地政府的城市規劃和建設部門的要求進行舊城拆遷改造以土地補償給被拆遷戶的按營業稅暫行條例實施細則第十五條規定核定營業額計征『轉讓土地使用權』的營業稅。以房產補償給被拆遷戶的對補償面積與拆遷面積相等的部分按同類住宅房屋的成本價核定計征『銷售不動產』的營業稅對補償面積超過拆遷面積的部分按營業稅暫行條例實施細則第十五條規定核定營業額計征『銷售不動產』的營業稅」關於營業稅計繳的時間主要有以下三個時點一是因房地產在達到預售條件取得預售許可證後方可對外銷售。所以只有在達到預售條件時為產權置換面積及超出產權置換面積部分的市場價與優惠價款的差額部分預繳營業稅的時點。二是在達到預售條件並收取超出產權置換面積部分的房款時為超出產權置換面積部分的房款的預繳營業稅時點三是將回遷房交付被拆遷人時以上預繳的稅款需轉入營業稅金及附加。
2.企業所得稅的稅務處理
根據國稅發[2009]31號《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》第七條規定「企業將開發產品用於捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他企事業單位和個人的非貨幣性資產等行為應視同銷售於開發產品所有權或使用權轉移或於實際取得利益權利時確認收入(或利潤)的實現。確認收入(或利潤)的方法和順序為按本企業近期或本年度最近月份同類開發產品市場銷售價格確定由主管稅務機關參照當地同類開發產品市場公允價值確定按開發產品的成本利潤率確定。開發產品的成本利潤率不得低於1500具體比例由主管稅務機關確定」。
3.土地增值稅的稅務處理
根據廣州市地方稅務局於2008年10月20日出台的關於印發土地增值稅清算工作若干問題的處理指引的通知(穗地稅函[2008]342號)規定「房地產開發企業根據當地政府的城市規劃和建設部門的要求進行拆遷改造以房產補償給被拆遷方的對補償面積相等的部分以該房產的建築安裝成本價作為房地產開發企業銷售不動產收入對補償面積超過拆遷面積的部分根據
國稅發[2006]187號文第三條第一項規定確認房地產開發企業銷售不動產收入」。
4.發票的開具
因稅收征管及辦理新房產權證的需要拆遷戶必須向有關部門提供發票和完稅憑證「個人購買住房以取得的房屋產權證或契稅完稅證明上註明的時間作為其購買房屋的時間」(國稅函[2007]768號、國稅發[2005]89號)。我們發現在產權置換業務中房地產企業有兩個不同的應稅收入即營業稅以成本價確認收入、所得稅按視同銷售以市場售價確認收入發票到底以哪個收入來開具?其實產權置換作為一項特殊的業務如按上述方法正確處理發票開具的多少已無關因為計稅依據沒有全部根據發票的多少來計征即便是契稅也是根據差額計算的為了照顧被拆遷人的利益(如果被拆遷人轉讓回遷房將以發票金額為取
得成本從財產轉讓所得中扣除)可以按市場售價開具發票。

❼ 拆遷戶返遷房會計怎樣記賬

拆遷補償，
借：開發成本
貸：其他應付款
交房，
借：其他應付款
貸：銷售收入

❽ 房地產開發中回遷戶安置房的賬務處理

1.稅法規定，以物易物，分別作銷售和購買處理，會計與稅法的處理基本一致。
借：銀行存款000，開發成本000，貸：主營業務收入000；借：主營業務成本000，貸：開發產品000
借：營業稅金及附加000，貸：應交稅費-應交營業稅000，應交城建稅及教育附加費000，應交土地增值稅000
2。營業稅是不能避免和少交的，因為銷售房價明顯偏低稅務局是要重新核定的，唯一可以做手腳的是舊房的成本做高，比如實際收購價10萬，對方可以開20萬的票。這樣對方也可以少交契稅，你公司也增加了開發成本，以後少交土地增值稅。
以上做法僅供參考。

❾ 回遷房項目的會計核算和稅務處理有哪些不同

土地徵用費和拆遷補償費構成房地產項目開發成本的重要組成部分，《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》（國稅發〔2009〕31號）第二十七條規定，土地徵用及拆遷補償費支出是指為取得土地開發使用權（或開發權）而發生的各項費用，主要包括土地買價或出讓金、大市政配套費、契稅、耕地佔用稅、土地使用費、土地閑置費、土地變更用途和超面積補交的地價及相關稅費、拆遷補償支出、安置及動遷支出、回遷房建造支出、農作物補償費、危房補償費等。其中，直接以貨幣形式支付的成本支出，會計和稅務處理基本一致，而以非貨幣性形式支付的拆遷補償支出、安置及動遷支出、回遷房建造支出，由於其行為的特殊性，會計和稅務處理有所不同，這種不同直接影響到開發產品計稅成本的確認，我們以案例分析如下。
【案例】
A房地產開發公司開發項目佔地10000㎡，土地成本已發生貨幣性支出5000萬元，其中支付土地價款3500萬元，拆遷貨幣補償1500萬元。另外，在本項目中，需要按照1∶1的比例，與拆遷戶兌現回遷房60套（平均每套150㎡）。
開發項目分兩期進行建設。一期項目佔地面積6000㎡，二期項目佔地面積4000㎡。2009年9月，完成一期12座500套75000㎡樓房建設，建安成本實際支出7000萬元（基礎設施費、公共配套設施費等暫不計），一期有回遷房40套，剩餘的20套回遷房在二期待建。假設一期房屋對外售價為3000元/㎡。請確定第一期完工開發產品會計成本和計稅成本。
該公司認為，第一期竣工12座共500套住房，其中的40套回遷房的建安成本應當分攤到剩餘的460套可售樓房銷售成本中，也就是460套可售樓房要承擔500套樓房的成本，並且由於一、二期回遷房套數和面積不等，第一期成本高，第二期成本低，可以有效地減少前期的企業所得稅支出，獲得遞延納稅的好處。
這種觀點是否正確呢？我們根據會計核算的基本原則以及國稅發〔2009〕31號文件分析如下：
第一期商品房的會計成本：
1、土地成本貨幣性支出為：3500+1500=5000（萬元）
借：開發成本——土地徵用及拆遷補償費 5000
貸：貨幣資金 5000
2、第一期回遷房40套建造支出：（7000÷75000）×40×150=560（萬元）
借：開發成本——土地徵用及拆遷補償費560
貸：開發成本——建築安裝工程費 560
3、第二期回遷房20套因未實際發生，為反映成本的完整性，按照預算成本或第一期成本預提入賬：（7000÷75000）×20×150=280（萬元）
借：開發成本——土地徵用及拆遷補償費280
貸：預計成本——建築安裝工程費 280
4、土地成本合計：5000＋560＋280＝5840（萬元）
5、第一期分配土地成本：5840÷（6000+4000）×6000=3504（萬元）
6、單位可售建築面積土地成本：3504÷（75000－40×150）=507.83（元/㎡）
7、單位可售建築面積建築成本：（7000－560）÷（75000－40×150）=933.33（元/㎡）
第一期商品房的計稅成本：
房地產開發業務中，拆遷補償主要有3種方式：即產權調換、作價補償、產權調換與作價補償相結合。本案例中包含了產權調換、作價補償兩種方式，作價補償比較簡單，產權調換則成為計稅成本確定的難點。
產權調換，屬於房地產企業以自己的開發產品換取被拆遷人的土地使用權。企業所得稅稅務處理上，一般情況下作非貨幣性交易處理，即「以物易物」處理，根據國稅發〔2009〕31號文件第七條的規定，企業將開發產品用於捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他企事業單位和個人的非貨幣性資產等行為，應視同銷售，於開發產品所有權或使用權轉移，或於實際取得利益權利時確認收入（或利潤）的實現。確認收入（或利潤）的方法和順序為：
（一）按本企業近期或本年度最近月份同類開發產品市場銷售價格確定。
（二）由主管稅務機關參照當地同類開發產品市場公允價值確定。
（三）按開發產品的成本利潤率確定。開發產品的成本利潤率不得低於15%，具體比例由主管稅務機關確定。
第一期回遷房視同銷售處理，銷售收入為：40×150×3000=1800（萬元）。另外，對於非貨幣交易的產權調換方式，同時涉及換入資產（土地）的計稅成本確認問題，國稅發〔2009〕31號文件第三十一條規定，企業以非貨幣交易方式取得土地使用權的，按下列規定處理：
1、換取的開發產品如為該項土地開發、建造的，接受投資的企業在接受土地使用權時暫不確認其成本，待首次分出開發產品時，再按應分出開發產品（包括首次分出的和以後應分出的）的市場公允價值和土地使用權轉移過程中應支付的相關稅費計算確認該項土地使用權的成本。如涉及補價，土地使用權的取得成本還應加上應支付的補價款或減除應收到的補價款。
2、換取的開發產品如為其他土地開發、建造的，接受投資的企業在投資交易發生時，按應付出開發產品市場公允價值和土地使用權轉移過程中應支付的相關稅費計算確認該項土地使用權的成本。如涉及補價，土地使用權的取得成本還應加上應支付的補價款或減除應收到的補價款。
本案例中，房地產開發企業在接受土地使用權時，暫不確認計稅成本，第一期40套回遷房交付後，按照其公允價值，即視同銷售收入1800萬元計入土地計稅成本。
第二期20套回遷房因未建造且沒有公允價值，不屬於國稅發〔2009〕31號文件第三十二條規定的可以預提的計稅成本，暫按成本為0計算。
另外，根據國稅發〔2009〕31號文件第三十四條的規定，企業在結算計稅成本時其實際發生的支出應當取得但未取得合法憑據的，不得計入計稅成本，待實際取得合法憑據時，再按規定計入計稅成本。這20套回遷房計稅成本可以在二期房產中直接列支，以後結算二期計稅成本時，不需要再調整一期的計稅成本。
該項目在第一期開發產品完工後，可以計入的計稅成本為：3500+1500+1800=6800（萬元）。
因為該項目分兩期開發，所以土地成本需要按照各期佔地面積進行分配。第一期分配土地成本：6800÷（6000+4000）×6000=4080（萬元），單位可售建築面積土地成本為：4080÷75000=544（元/㎡），單位可售建築面積建築成本為：7000÷75000=933（元/㎡）。
以上計稅成本高於會計入賬成本，形成差異的原因可以歸納為：
1、回遷房視同銷售的處理。
2、以回遷房換取的土地使用權價值是否可以預提入賬的問題。假如在分配一期回遷房時，二期回遷房公允價值也能夠確定，則根據國稅發〔2009〕31號文件第三十一條的規定，可以將全部回遷房公允價值計入換取的土地計稅成本並再行分配。