立项回迁房会计如何做账

❶ 动迁安置房会计处理怎么做

动迁安置房财务处理及税金缴纳
答：首先，对于动迁安置房财务处理，可以这样做：
借：开发成本-拆迁补偿费
贷：银行存款
借：银行存款
贷：预收账款-住宅款
你再给拆迁户签协议的同时，做一个资金上面收付，这样就有原始单据了。
而对于动迁安置房的税，需要缴纳以下：
1、首先你的拆迁房要过了规定的年限，才可以入市进行交易（有的地方三年内不得交易，有的地方五年内不得交易，有的地方是在五年内干脆暂不给办理房产证）。
2、对购房成交价格中相当于拆迁补偿款的部分免征契税，成交价格超过拆迁补偿款的，对超过部分征收契税。应纳税额计算公式为：应纳税额=（计税价格-被拆房屋拆迁补偿款）×税率。 房屋拆迁契税优惠政策的适用对象，包括被拆迁房屋的所有权人，或共有权人以及领取拆迁补偿款的被拆迁公有住房的承租人。
3、应纳税在减去以上减免部分外，按商品房交易计算和缴纳税费。 卖方应缴纳税费主要有： 税务部门向卖方征收交易所产生的差价获得的收入为计税基数。 各类税收共有8种，包括：增值税、个人所得税、土地增值税、印花税、城建税、教育附加税、地方附加税、契税。其中，增值税、城建税、教育附加、地方教育附加税，合计税率为5.55%； 对居民个人转让普通住宅的，暂免征收土地增值税；印花税为房屋买卖成交价的0.15‰； 个人所得税的计税依据为以转让财产的收入额减除财产原值和合理费用后的余额为应纳税所得额，税率为20%；普通住宅的契税为2%，高档商品房契税为4%。

❷ 回迁房的帐务处理

关于拆迁后等面积回迁的计税规定是：根据安徽省地方税务局皖地税〔2000〕44号文件规定，对房地产开发企业动迁还原房，其偿还面积与拆迁面积相等的部分，由当地地税机关按同类住宅房屋的成本价格核定计征营业税或按当地政府规定的成本价格标准计征营业税；对超出拆迁建筑面积的部分按市场价格计征营业税。因此，房地产开发企业采取实物补偿时，必须按照此项规定进行计征营业税。至于采取实物补偿时会计处理，建议会计上不作为收入处理。财务会计处理与税法规定不一致时只要按照税法规定计税，不是必须按照税法规定进行财务处理。上述采取实物补偿时，财务一般只就收到的超出面积部分价款和等面积部分结构差价作收入。例：拆迁一居民100平方米平房，回迁给此居民120平方米楼房。需要收到20平方米超出面积部分房款50000元，100平方米房屋结构差40000元。财务处理如下：借：银行存款（现金） 90000 贷：预收帐款－面积差收入 50000 预收帐款－结构差收入 40000 注意，如果需支付拆迁户安置等费用，则不能直接抵减收入，应计入开发成本。假如上例中，还要支付拆迁户安置过渡费10000元，则财务处理如下：借：银行存款（现金） 80000 开发成本－土地拆迁及征用补偿费 10000 贷：预收帐款－面积差收入 50000 预收帐款－结构差收入 40000 计税时，则按此房屋单位成本价乘以100平方米加上超出面积部分价款50000元计征营业税。以上回复供参考。

❸ 房地产会计应该怎么建账和如何做账

一、成本、费用主要会计科目核算

（1） 开发成本：如能确定核算对象的，直接计入“开发成本”，主要包括：

土地征用及拆迁补偿费（土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费）；前期工程费（规划、设计、项目可行性研究、水文、地质、测绘、“三通一平”）；基础设施费（小区道路建设、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化）；建筑安装工程费（支付给承包单位的建筑安装工程费）；公共配套设施费（居委会、派出所、幼儿园、消防、锅炉房、水塔、自行车棚、公共厕所等设施支出），分别设置“土地开发”与“配套设施开发”“房屋开发”设置二级明细。可根据上述六项来设置三级明细科目

①开发土地成本费用：

借：开发成本——土地开发

贷：银行存款

或应付账款——XX公司

分配开发的间接费用

借：开发成本——土地开发

贷：开发间接费用

结转开发土地成本费用

借：开发成本——房屋开发

贷：开发成本——土地开发。

②配套设施开发

计算公式：

某项开发产品预提配套设施开发费=该项开发产品的预算成本（或计划成本）*配套设施预提率

配套设施费预提率=该配套设施预算成本（或计划成本）/应负担该设施开发产品的预算成本（或计划成本）*100%

发生的配套设施费用（自用的建筑场地的开发）

借：开发成本——配套设施开发

贷：开发产品

支付的配套设施开发费用

借：开发成本——配套设施开发

贷：银行存款

同时领用库存设备或是材料开发

借：开发成本——配套设施开发

贷：库存设备或库存材料

分配应负担的开发间接费用

借：开发成本——配套设施开发

贷：开发间接费用

结转配套设施开发成本

借：开发成本——房屋开发

贷：开发成本——配套设施开发

③房屋开发过程中发生的费用（能够分清对象的）

借：开发成本——房屋开发

贷：银行存款

④开发房屋建筑的施工方式主要有“出包”、“自营”两种

出包给外单位进行施工建造（根据提出的已完工程月报或是价款结算单）

借：开发成本——房屋开发

贷：银行存款

或应付账款——应付工程款

自已组织施工的

借：开发成本——房屋开发

贷：银行存款

或应付账款——应付工程款

应付工资

库存材料或设备

⑤代建工程开发成本：是指企业接受其他单位委托，代为开发建设的工程项目

企业发生的各项代建工程费用支出

借：开发成本——代建工程开发

贷：银行存款

或库存材料

或现金

结转开发的间接费用

借：开发成本——代建工程开发

贷：开发间接费用

工程竣工后结转成本

借：开发成本——代建工程

贷：开发成本——代建工程开发

移交委托单位后，根据移交手续

借：主营业务成本——代建工程结算成本

贷：开发成本——代建工程

（2）开发间接费用：所属直接组织和管理开发发生的费用，包括：管理人员的工资、职工福利费用、折旧费用、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销

发生的间接费用时

借：开发间接费用

贷：银行存款

或应付账款

或应付工资

分配开发的间接费用

借：开发成本——房屋开发

贷：开发间接费用

竣工房屋开发成本的结转

借：开发产品——房屋

贷：开发成本——房屋开发

（3）管理费用：是指开发企业的行政管理疗门为管理和组织房地产开发经营活动而发生的各项费用

（4）财务费用：包括开发经营期产的利息净支出、汇兑损益、调剂外汇手续用、金融机构手续费用

（5）销售费用：为销售产品或提供劳务过程中所发生的各项费用。主要包括：产品销售之前的改装修复费、不品看护费、水电费、采暖费；产品销售过程中所发生的广告宣传费、展览费，以及为销售本企业的产品而专设的销售机构的职工工资、福利费、业务费等经常费用

发生的销售费用

借：销售费用

贷：银行存款

或应付账款

二、收入、利润的主要会计科目核算

（1）主营业务收入：包括土地转让收入、商品销售收入、配套设施销售收入、代建工程结算收入、出租房租金收入。

由于营业收入的实现与价款结算时间上的不一致，我们应该分开计算

①在实现营业收入同时收到价款时

借：银行存款

贷：主营业务收入

②营业收入实现前，价款收取后的。

借：应收账款

贷：主营业务收入

③预收价款时，待开发完工后再移交使用的

借：银行存款

贷：预收账款

移交使用时

借：应收账款

贷：主营业务收入

借：预收账款

银行存款

贷：应收账款

④以赊销或分期收款方式销售开发产品时，应以当期收到的金额确认为收入

借：银行存款

贷：主营业务收入

（2）其他业务收入：主要包括售后服务收入、材料转让收入、固定资产出租收入、开形资产转让收入

借：银行存款

或应收账款

贷：其他业务收入

（3）主营业务成本：一般本科目期末无余额

转让或是销售开发产品成本的结转

借：主营业务成本

贷：开发产品

如分期开发产品的，应与收入相配比结转成本

借：主营业务成本

贷：分期收款开发产品

(3)立项回迁房会计如何做账扩展阅读

房地产涉及的税种：

房地产开发企业主要涉及的税种有营业税、城建税、教育费附加、土地增值税、房产税、土地使用税、印花税、契税和企业所得税及代扣的个人所得税等。

1、营业税：税率5%。

2、城市维护建设税

计税依据是按实际缴纳的增值税税额计算缴纳。税率分别为7%（城区）、5%（郊区）、1%（农村）。

计算公式:

应纳税额=营业税×税率。

3、教育费附加

计税依据是按实际缴纳增值税的税额计算缴纳,附加税率为3%。

计算公式:

应交教育费附加额=营业税×3%。

4、印花税：

（1）财产租赁合同、仓储保管合同、财产保险合同，适用税率为千分之一；

（2）加工承揽合同、建设工程勘察设计合同、货运运输合同、产权转移书据， 税率为万分之五；

（3）购销合同、建筑安装工程承包合同、技术合同，税率为万分之三；

（4）借款合同，税率为万分之零点五；

（5）对记录资金的帐薄，按“实收资本”和“资金公积”总额的万分之五贴花；

（6）营业帐薄、权利、许可证照，按件定额贴花五元。

5、个人所得税：

工资、薪金不含税收入适用税率表

级数 应纳税所得额(不含税) 税率(%) 速算扣除数(元)

1 不超过500元的部分 5 0

2 超过500元至2000元的部分 10 25

3 超过2000元至5000元的部分 15 125

4 超过5000元至20000元的部分 20 375

5 超过20000元至40000元的部分 25 1375

6 超过40000元至60000元的部分 30 3375

7 超过60000元至80000元的部分 35 6375

8 超过80000元至100000元的部分 40 10375

9 超过100000元的部分 45 15375

计算公式：

应纳个人所得税税额=应纳税所得额×适用税率-速算扣除数

应纳税额=工资薪金收入-2000-“三险一金”

6、所得税

（1）所得税的征收方式有两种：查帐征收和核定征收。

（2）如果属于核定征收的，按收入计算缴纳所得税。

计算公式：

应交所得税=收入总额*税务核定固定比例*所得税税率

（3）如果属于查帐征收的，按利润计算缴纳所得税。

计算公式：

应交所得税=利润总额*所得税税率

（4）所得税税率：

一般企业所得税的税率为25%,

符合条件的小型微利企业，减按20%的税率征收企业所得税。

国家需要重点扶持的高新技术企业，减按15％的税率征收企业所得税。

7、房产税

依照房产余值计算缴纳的，税率为1.2％；依照房产租金收入计算缴纳的，税率为12％。

8、土地使用税：土地使用税每平方米年税额如下：

（1）大城市1.5元至30元；

（2）中等城市1.2元至24元；

（3）小城市0.9元至18元；

（4）县城、建制镇、工矿区0.6元至12元。

9、土地增值税

土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和规定的适用税率计算征收，纳税人转让房地产所取得的收入减除《条例》规定的扣除项目金额后的余额，为增值额。房地产转让收入包括货币收入、实物收入和其他与转让房地产有关的经济收益，计算增值额的扣除项目金额包括：

（1）取得土地使用权所支付的金额；

（2）开发土地的成本、费用；

（3）新建房及配套设施的成本、费用、或者旧房及建筑物的评估价格；

（4）与转让房地产有关的税金；

（5）财政部规定的其他扣除项目。税率：土地增值税实行四级超率累进税率，即：增值额未超过扣除项目金额50％的部分，税率30％。增值额超过扣除项目金额50％，未超过扣除项目金额100％的部分，税率40％。增值额超过扣除项目金额100％，未超过扣除项目金额200％的部分，税率50％。增值额超过扣除项目金额200％的部分，税率为60％。

❹ 税法规定旧改回迁房如何计价入账

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第八条:土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。 第九条:纳税人成片受让土地使用权后,分期分批开发、转让房地产的,其扣除项目金额的确定,可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊,或按建筑面积计算分摊,也可按税务机关确认的其他方式计算分摊。 有关企业所得税方面:依据《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》(国税发[2006]31号)规定,房地产开发企业必须按一般经营常规和会计惯例合理地划分所开发产品的成本核算对象,按规定分别归集各个成本核算对象所发生的开发成本和费用,不得将属于某一成本核算的成本费用在各个成本核算对象之间进行分配。据此,你单位应按政府规划许可和土地使用情况合理划分该开发项目的成本核算对象,对各个成本核算对象的成本费用分别进行归集,不得将属于某一成本核算对象的动迁成本分配到其他成本核算对象。

❺ 征收回迁房产如何确定入账价值

财税[2010]121号：如何确定计入房产原值的地价
嘉市地方税务局近期应国家税务总局要求对嘉市房产及土地进行全面清查，清查后将确定新的房产税及土地使用税计税依据并按照新依据计征两税。在此次清查过程中有子公司提出疑问：土地本身需要按规定缴纳土地使用税，根据《企业会计准则》企业建房时需要将土地价值计入到固定资产房屋建筑物中，房产税的计税依据中又包括了该部分土地价值，是否存在重复计税问题。现就该问题进行解读： 2010年12月21日，财政部、国家税务总局联合下发《财政部、国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》（财税[2010]121号）文件，对土地使用税和房产税等相关问题进行了明确，该文件第三条“对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。”明确了土地价值也应计入房产原值计征房产税，税务局要求调整房产税计税依据理由充分。至于是否存在重复计税，则是国家税务总局应该考虑的问题，我们更应关注的是计入房产的土地价值如何确定。财税[2010]121号中同时明确“宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。”
综合起来该文件应当这样理解：宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价这种情况外，宗地容积率高于0.5的，一律按照地价全额计入房产原值计

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征房产税，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。
例如，某工厂有一宗土地，占地26000平方米，支付价款26000万元，每平方米平均地价1万元，该宗土地上建筑房屋面积12000平方米，则该宗地容积率为0.46（12000÷26000=0.46），因此，计入房产原值的地价为24000万元（应税房产建筑面积×2×土地单价＝12000平方米×2×1万元/平方米＝24000万元）
假如该工厂这宗土地其他条件不变，占地26000平方米，支付价款26000万元，每平方米平均地价1万元，该宗土地上房屋建筑面积50000平方米，该宗地容积率为1.92，则计入房产原值的地价为26000万元。
该条规定可以理解为对企业减轻税负的利好政策，而非对宗地容积率低于0.5的用地单位的惩罚措施。例如占地面积大而厂房少的工厂、大型堆场、仓储、物流的企业等，厂区空地较多，地价全额计入房产原值，税负较高，自2010年12月21日起，对这类“大地小房”的情况，即宗地容积率低于0.5的，允许按照房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价，可以测算出这类企业计算房产税的地价将小于全部地价款，减轻了房产税负担。
财税[2010]121号文件发布后，对按照房产原值计税的房产，在税务处理上只有一种方法：无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并

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据此确定计入房产原值的地价。
例如：某公司2008年建造办公楼，面积为1500平方米，建筑成本为105万元，不包括土地价值。该宗地为本年新征，土地单价为每平方米150元，容积率为0.48（容积率为宗地建筑面积与土地面积的比值），使用年限为50年。公司自2008年1月1日起执行《企业会计准则》。2011年，因容积率低于0.5，应按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据以确定计入房产原值的地价。
缴纳房产税的房屋原值＝1050000＋150×1500×2＝1500000（元）。
应缴房产税＝1500000×（1－30%）×1.2%＝12600（元）。 如果公司执行《企业会计制度》。
2011年缴纳房产税的地价＝150×1500×2＝450000（元）。 2011年缴纳房产税的房屋原值＝1050000＋450000＝1500000（元），应缴房产税＝1500000×（1－30%）×1.2%＝12600（元）。
从计算结果可以看出，财税[2010]121号文件的发布实施，使得执行《企业会计准则》和执行《企业会计制度》的企业缴纳的房产税相同，杜绝了之前由企业选择执行《企业会计准则》和《企业会计制度》所做的房产税筹划。
目前仍存在没有将土地价值按照规定计入房产原值计征房产税的公司应当及时与当地税务机关协调解决计税依据问题，避免涉税风险。
望选择为满意答案，您的采纳是我们坚持的动力。

❻ 拆迁还房业务房地产企业应如何进行会计处理

一、房屋产权置换补偿方式的特性
1.房屋产权置换补偿
根据《城市房屋拆迁管理条例》拆迁补偿的方式有货币补偿和房屋产权置换两种。货币补偿就是房屋评估机构根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素对被拆迁人(单位或个人)即将被拆除房屋的价值进行评估然后开发商按照评估值确定对被拆迁人补偿的金额后以货币方式结算同时将被拆迁人的房屋产权证和土地使用证收回到政府房产、国土部门注销。产权置换就是房屋评估机构根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素对被拆迁人即将被拆除房屋的价值进行评估然后开发商用自己建造的新房与被拆迁人的被拆迁房屋进行置换并按照拆迁房屋的评估价和置换房屋的市场价(以签订拆迁补偿协议时的房屋市场价格为准)或优惠价结算置换差价的行为。在产权置换方式下被拆迁人土地使用证收回到政府国土部门注销被拆迁人的原房屋产权证在其办理置换房屋的新房屋产权证时由房管部门注销。
2.房屋产权置换业务处理现状
房地产开发企业与被拆迁人在签订拆迁补偿协议后取得的被拆迁人的旧房(以下简称“拆迁房”)时房地产开发企业换出的新房(以下简称“回迁房”)尚未完工及交付使用(甚至尚未开工)不符合会计上的收入确认条件所以回迁房不能在此时确认收入。对取得拆迁房及交付回迁房应如何进行会计处理在实务中存在不同的处理方法有部分企业对取得拆迁房及交付回迁房
均不做账务处理部分企业在取得拆迁房时不进行账务处理而是在交付回迁房时进行账务处理部分企业用非货币性资产交换准则进行会计处理部分企业将其视同“购买”和“销售”两笔经济业务进行会计处理。
3.房屋产权置换业务会计与税务处理特性
(1)房屋产权置换业务会计处理特性房地产开发企业用回迁房换入被拆迁人的拆迁房应视同“购买”和“销售”两笔经济业务进行会计处理。理由是根据会计核算基本要求各单位必须根据实际发生的经济业务事项进行会计核算不做账务处理不符合真实性原则如果用非货币性资产交换进行处理收到拆迁房的时间与交付回迁房的时间必须同步显然不适用于非货币
性资产交换准则。
(2)房屋产权置换业务税务处理特性以房产补偿给被拆迁户的对补偿面积与拆迁面积相等的部分按会计上的开发成本的口径作为成本价核定计征“销售不动产”的营业税对补偿面积超过拆迁面积的部分按市场售价计算营业额计征“销售不动产”的营业税对企业所得税按市场销售价格计算。
二、房屋产权置换业务的会计处理
1.房地产开发企业取得拆迁房的会计处理
房地产开发企业从被拆迁人手中取得拆迁房购置成本为回迁房的市场价计入开发成本并按以下步骤进行一是签订拆迁补偿协议拆迁房交付拆迁人时房地产开发企业对产权置换面积部分按合同约定的置换面积乘以回迁房市场价确定成本计入“开发成本”由于此时尚不符合收入确认条件对应科目应确认为一项“预收账款”二是如果房地产开发企业给予被拆迁人优惠购买超出产权置换面积部分的权利该部分优惠(即超出产权置换面积部分的市场价与优惠价款的差额)也应计入购入拆迁房的成本即调整增加“开发成本”及“预收账款”三是如根据拆迁补偿协议房地产开发企业需额外支付被拆迁人差价款支付被拆迁人差价款时因已在上述步骤1中按市场价计入成本此时应调减“预收账款”四是房地产开发企业收到被拆迁人优惠购买超出产权置换面积部分价款或市场价购房款时应确认为一项“预收账款”五是拆迁房交付拆迁人及回迁房达到预售条件后的月末计算预缴营业税税金及附加其会计处理同正常房地产业务处理。
2.拆迁房成本的分配
如果房地产开发公司准备分期开发需将拆迁房的成本按建筑面积的比例在各期之间分配而不能仅由回迁房承担或其中
的某期承担。
3.交付回迁房的会计处理
回迁房交付使用应视同将回迁房以市场价出售给被拆迁人在符合商品销售收入确认条件时确认为“营业收入”在转回之前确认为“预收账款”。
三、房屋产权置换的税务处理
根据相关税收法律、法规的规定产权置换业务主要涉及营业税、企业所得税和土地增值税等税种及相应发票开具等问题。具体税务处理如下
1.营业税的税务处理
根据深地税发[1999]462号《深圳市地方税务局关于旧城拆迁改造有关营业税问题的通知》规定“对开发商根据当地政府的城市规划和建设部门的要求进行旧城拆迁改造以土地补偿给被拆迁户的按营业税暂行条例实施细则第十五条规定核定营业额计征‘转让土地使用权’的营业税。以房产补偿给被拆迁户的对补偿面积与拆迁面积相等的部分按同类住宅房屋的成本价核定计征‘销售不动产’的营业税对补偿面积超过拆迁面积的部分按营业税暂行条例实施细则第十五条规定核定营业额计征‘销售不动产’的营业税”关于营业税计缴的时间主要有以下三个时点一是因房地产在达到预售条件取得预售许可证后方可对外销售。所以只有在达到预售条件时为产权置换面积及超出产权置换面积部分的市场价与优惠价款的差额部分预缴营业税的时点。二是在达到预售条件并收取超出产权置换面积部分的房款时为超出产权置换面积部分的房款的预缴营业税时点三是将回迁房交付被拆迁人时以上预缴的税款需转入营业税金及附加。
2.企业所得税的税务处理
根据国税发[2009]31号《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》第七条规定“企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为应视同销售于开发产品所有权或使用权转移或于实际取得利益权利时确认收入(或利润)的实现。确认收入(或利润)的方法和顺序为按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于1500具体比例由主管税务机关确定”。
3.土地增值税的税务处理
根据广州市地方税务局于2008年10月20日出台的关于印发土地增值税清算工作若干问题的处理指引的通知(穗地税函[2008]342号)规定“房地产开发企业根据当地政府的城市规划和建设部门的要求进行拆迁改造以房产补偿给被拆迁方的对补偿面积相等的部分以该房产的建筑安装成本价作为房地产开发企业销售不动产收入对补偿面积超过拆迁面积的部分根据
国税发[2006]187号文第三条第一项规定确认房地产开发企业销售不动产收入”。
4.发票的开具
因税收征管及办理新房产权证的需要拆迁户必须向有关部门提供发票和完税凭证“个人购买住房以取得的房屋产权证或契税完税证明上注明的时间作为其购买房屋的时间”(国税函[2007]768号、国税发[2005]89号)。我们发现在产权置换业务中房地产企业有两个不同的应税收入即营业税以成本价确认收入、所得税按视同销售以市场售价确认收入发票到底以哪个收入来开具?其实产权置换作为一项特殊的业务如按上述方法正确处理发票开具的多少已无关因为计税依据没有全部根据发票的多少来计征即便是契税也是根据差额计算的为了照顾被拆迁人的利益(如果被拆迁人转让回迁房将以发票金额为取
得成本从财产转让所得中扣除)可以按市场售价开具发票。

❼ 拆迁户返迁房会计怎样记账

拆迁补偿，
借：开发成本
贷：其他应付款
交房，
借：其他应付款
贷：销售收入

❽ 房地产开发中回迁户安置房的账务处理

1.税法规定，以物易物，分别作销售和购买处理，会计与税法的处理基本一致。
借：银行存款000，开发成本000，贷：主营业务收入000；借：主营业务成本000，贷：开发产品000
借：营业税金及附加000，贷：应交税费-应交营业税000，应交城建税及教育附加费000，应交土地增值税000
2。营业税是不能避免和少交的，因为销售房价明显偏低税务局是要重新核定的，唯一可以做手脚的是旧房的成本做高，比如实际收购价10万，对方可以开20万的票。这样对方也可以少交契税，你公司也增加了开发成本，以后少交土地增值税。
以上做法仅供参考。

❾ 回迁房项目的会计核算和税务处理有哪些不同

土地征用费和拆迁补偿费构成房地产项目开发成本的重要组成部分，《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发〔2009〕31号）第二十七条规定，土地征用及拆迁补偿费支出是指为取得土地开发使用权（或开发权）而发生的各项费用，主要包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费等。其中，直接以货币形式支付的成本支出，会计和税务处理基本一致，而以非货币性形式支付的拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出，由于其行为的特殊性，会计和税务处理有所不同，这种不同直接影响到开发产品计税成本的确认，我们以案例分析如下。
【案例】
A房地产开发公司开发项目占地10000㎡，土地成本已发生货币性支出5000万元，其中支付土地价款3500万元，拆迁货币补偿1500万元。另外，在本项目中，需要按照1∶1的比例，与拆迁户兑现回迁房60套（平均每套150㎡）。
开发项目分两期进行建设。一期项目占地面积6000㎡，二期项目占地面积4000㎡。2009年9月，完成一期12座500套75000㎡楼房建设，建安成本实际支出7000万元（基础设施费、公共配套设施费等暂不计），一期有回迁房40套，剩余的20套回迁房在二期待建。假设一期房屋对外售价为3000元/㎡。请确定第一期完工开发产品会计成本和计税成本。
该公司认为，第一期竣工12座共500套住房，其中的40套回迁房的建安成本应当分摊到剩余的460套可售楼房销售成本中，也就是460套可售楼房要承担500套楼房的成本，并且由于一、二期回迁房套数和面积不等，第一期成本高，第二期成本低，可以有效地减少前期的企业所得税支出，获得递延纳税的好处。
这种观点是否正确呢？我们根据会计核算的基本原则以及国税发〔2009〕31号文件分析如下：
第一期商品房的会计成本：
1、土地成本货币性支出为：3500+1500=5000（万元）
借：开发成本——土地征用及拆迁补偿费 5000
贷：货币资金 5000
2、第一期回迁房40套建造支出：（7000÷75000）×40×150=560（万元）
借：开发成本——土地征用及拆迁补偿费560
贷：开发成本——建筑安装工程费 560
3、第二期回迁房20套因未实际发生，为反映成本的完整性，按照预算成本或第一期成本预提入账：（7000÷75000）×20×150=280（万元）
借：开发成本——土地征用及拆迁补偿费280
贷：预计成本——建筑安装工程费 280
4、土地成本合计：5000＋560＋280＝5840（万元）
5、第一期分配土地成本：5840÷（6000+4000）×6000=3504（万元）
6、单位可售建筑面积土地成本：3504÷（75000－40×150）=507.83（元/㎡）
7、单位可售建筑面积建筑成本：（7000－560）÷（75000－40×150）=933.33（元/㎡）
第一期商品房的计税成本：
房地产开发业务中，拆迁补偿主要有3种方式：即产权调换、作价补偿、产权调换与作价补偿相结合。本案例中包含了产权调换、作价补偿两种方式，作价补偿比较简单，产权调换则成为计税成本确定的难点。
产权调换，属于房地产企业以自己的开发产品换取被拆迁人的土地使用权。企业所得税税务处理上，一般情况下作非货币性交易处理，即“以物易物”处理，根据国税发〔2009〕31号文件第七条的规定，企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。确认收入（或利润）的方法和顺序为：
（一）按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定。
（二）由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定。
（三）按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%，具体比例由主管税务机关确定。
第一期回迁房视同销售处理，销售收入为：40×150×3000=1800（万元）。另外，对于非货币交易的产权调换方式，同时涉及换入资产（土地）的计税成本确认问题，国税发〔2009〕31号文件第三十一条规定，企业以非货币交易方式取得土地使用权的，按下列规定处理：
1、换取的开发产品如为该项土地开发、建造的，接受投资的企业在接受土地使用权时暂不确认其成本，待首次分出开发产品时，再按应分出开发产品（包括首次分出的和以后应分出的）的市场公允价值和土地使用权转移过程中应支付的相关税费计算确认该项土地使用权的成本。如涉及补价，土地使用权的取得成本还应加上应支付的补价款或减除应收到的补价款。
2、换取的开发产品如为其他土地开发、建造的，接受投资的企业在投资交易发生时，按应付出开发产品市场公允价值和土地使用权转移过程中应支付的相关税费计算确认该项土地使用权的成本。如涉及补价，土地使用权的取得成本还应加上应支付的补价款或减除应收到的补价款。
本案例中，房地产开发企业在接受土地使用权时，暂不确认计税成本，第一期40套回迁房交付后，按照其公允价值，即视同销售收入1800万元计入土地计税成本。
第二期20套回迁房因未建造且没有公允价值，不属于国税发〔2009〕31号文件第三十二条规定的可以预提的计税成本，暂按成本为0计算。
另外，根据国税发〔2009〕31号文件第三十四条的规定，企业在结算计税成本时其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的，不得计入计税成本，待实际取得合法凭据时，再按规定计入计税成本。这20套回迁房计税成本可以在二期房产中直接列支，以后结算二期计税成本时，不需要再调整一期的计税成本。
该项目在第一期开发产品完工后，可以计入的计税成本为：3500+1500+1800=6800（万元）。
因为该项目分两期开发，所以土地成本需要按照各期占地面积进行分配。第一期分配土地成本：6800÷（6000+4000）×6000=4080（万元），单位可售建筑面积土地成本为：4080÷75000=544（元/㎡），单位可售建筑面积建筑成本为：7000÷75000=933（元/㎡）。
以上计税成本高于会计入账成本，形成差异的原因可以归纳为：
1、回迁房视同销售的处理。
2、以回迁房换取的土地使用权价值是否可以预提入账的问题。假如在分配一期回迁房时，二期回迁房公允价值也能够确定，则根据国税发〔2009〕31号文件第三十一条的规定，可以将全部回迁房公允价值计入换取的土地计税成本并再行分配。